北京楼市“繁荣”背后，正面临上海深圳30年最强挑战

“就地过年”号召下，有人去看电影，有人去滑雪，也有人去干大事---买房。

在不打烊的售楼处里，北上广深四大一线城市都在春节迎来了同期成交小高峰，这也是历史上第一次出现了春节长假购房者井喷的现象。

然而深入探究后，楼市资本论认为，在春节销量走高的背后，有城市是“虚假繁荣”，也有城市实力支撑。

更为复杂的局面是，北京楼市“繁荣”背后，正面临上海深圳30年最强挑战。

【一】春节北京新房成交7866套，创6年新高

在“就地过年”的倡议之下，往年春节期间大量人口流出的北京成了不少异乡人的留守之地，直接拉动了北京春节楼市。

据CRIC克而瑞数据，2021年1月，北京全市新房累计供应套数达到5330套，成交套数7866套，成交均价47170元/平，成交面积831057平，单月成交金额达到392亿元，同比增长了124%。

楼市资本论注意到，2021年北京新房的成交套数，更是创下了2016年以来的同期新高！

就连A股中的房地产板块，也在春节后的首个交易日告别节前的阴跌不断，出现整体上扬。

根据Wind数据，截至2月18日收盘，申万房地产指数涨幅为3.35%；指数收录的128家房企中，上涨房企数为118家，占比92.2%。

伴随历史上第一次出现春节长假购房者井喷的现象，“楼市正在升温”、“北京跳涨论”也不绝于耳；然而事实真是如此吗？

楼市资本论深入探究后发现，虽然北京楼市成交量在淡季迎来开门红，但成交均价却是近3年低点——北京1月成交均价47170元/平，同比下降4503元/平。

这背后的逻辑很简单：在1月成交前十的楼盘中，七位都是限竞/共产，就连全市成交榜单TOP1也是共有产权房。

对此，亚布力智库专家武亮指出，虽然随着去年不限价地块的增加，限竞房已进入供应倒计时的市场；但伴随此前北京近10万套限竞房的供应库存，哪怕供应量减少，限竞房也已对市场价格形成了有力的支撑和预期。

并且楼市资本论注意到，撇开限竞房大量入市对北京房价的冲击之外，更为关键的是：

从人口、产业再到周边城市，上海、深圳正在全面赶超北京的发展！

【二】上海深圳延续“豪宅打新”

楼市资本论了解到，对于“就地过年”催生的房地产销售机遇，上海、深圳也交出了漂亮的成绩单。

数据显示，春节长假期间（2021年2月11日-2月17日）上海新建商品住宅合计成交119套，面积约13067平方米，成交均价48617元/平方米；而深圳新房市场也迎来开门红，春节假期期间深圳新房日均成交达到35套，相较于2020年春节假期深圳新房零成交的低潮，情况明显转好。

更为关键的是，对比北京明显是刚需上车的春节，上海、深圳更像是年末“豪宅打新”的延续。

早在2020年11月深圳某12万+网红盘上新，引发万人抢房，该楼盘1171套房源13个小时全部售罄，中签率仅为12%左右，收金196亿。

注意，这不是“个案”，而是“群像”。在11月最后一周，深圳有6个项目开盘3493套住宅房源全部售罄。

而上海楼市的疯狂也不遑多让。2020年12月全上海共计卖出3.9万套二手房，创出四年新高。一些二手房涨幅高达50%，而有些房东连夜涨价；在中环老校区，更是出现无房可售的情况！

其中浦东新区前滩某个均价11万的楼盘，总共204套房源竟有2590个家庭来抢！摇号之艰难，让一个连续摇号四次都失败的博士愤怒之极，一气之下告到了信访办。

事实上，在楼市资本论看来，豪宅暴涨的真相很简单：价值决定价格，人们手中的房票更像是对上海、深圳城市发展投出的认可票！这两个城市正在全面赶超北京！

比如Wind资讯数据就显示，过去16年，深圳房价跑赢了黄金现货、OPEC一揽子石油的价格等，成为最抗跌的资产。

【三】北京或难稳坐钓鱼台

不可否认，北京作为我国的首都，地位很难动摇。但楼市资本论认为，不能动摇其地位，并不意味着城市不能超越；从产业、人口和周边城市的影响来看，北京正面临上海、深圳近30年来的最强挑战。

1. 产业：价值决定价格

众所周知，自2018年以来，北京开始大幅进行非首都功能疏解：全面实施“腾笼换鸟”战略，疏解淘汰落后产业，大力引入高端产业。

根据北京统计局2018年的经济数据显示，北京GDP已经超过3万亿规模，其中第三产业服务业比重大概在80%，第二产业工业大概占到20%。

其中，根据北京经济结构，北京工业制造业年产值在5600亿，批发业大概在2500亿，仓储物流大概在1500亿，这些产值全部加在一起，大概接近1万亿。

但令人担忧的是，随着北京非首都功能疏解的推进，以及其他一线城市对于高端产业的争夺，北京GDP年均增速正逐年下降，自2011年开始，北京GDP年均增速低于10%，2019年为6.1%。

而深圳作为经济特区和粤港澳大湾区的核心城市之一，目前聚集了腾讯，华为，中兴，迈瑞，大疆，大族，创维，TCL，百度，阿里巴巴，小米，字节跳动，oppo，vivo，传音，金蝶，华大，富士康、顺丰，中航，正威，万科，恒大，招商，华润等一众头部企业；每年新创立的企业数量同样居全国首位。

而本就多年占据我国GDP首位的上海，近来也在产业互联网的新经济浪潮中拔得头筹。

以东方明珠为中心：浦东，有6亿人在用的音频平台“喜马拉雅”、新零售先锋“盒马”首发金桥店；浦西，有势头凶猛的电商新贵“拼多多”和“种草神器”小红书；南面，有AI独角兽商汤科技徐汇全球研发总部；北面，有年轻人文化社区“小破站”哔哩哔哩、“新经济SaaS代表”微盟。

上海还成功落地了有史以来规模最大的外资制造业项目——特斯拉超级工厂在临港片区投产，预计年产50万辆纯电动车。

楼市资本论认为，上海和深圳正成为中国经济发展熠熠生辉的双子星，凭借产业结构优势的支撑，二者房价将在较长时期内有所支撑。

2. 人口：供需影响价格

讨论一个城市的房地产的前景，我们肯定要看一个城市的人口的情况，我们知道从投资的角度或者从居住的角度，人口的数量都会影响到未来房地产市场的供求的平衡。

而北京在大力腾退产业的同时，也对人口进行了大量疏解。2019年，北京市60岁以上常住人口达到了17.24％，65岁以上人口占比11.4％，也已经进入了深度老龄化社会。过去三年，北京的人口自然增长率都在全国垫底，常住人口净流出累计达到19万人。

与此同时，同样是人口密度极高的一线城市，深圳在设置落户门槛时，却堪称“放下身段”：2016年开始纯学历型人才落户门槛放宽至大专及以上，对人才入户量不设指标数量上限。

一整套的引才政策组合拳下，深圳的常住人口出现了迅速增长。从2014年末到2019年末，常住人口增加了266万，年均增长超过50万。截至目前，深圳全市人才总量已超过600万，其中全职院士54人，高层次人才总数近1.8万人、留学回国人员超15万人。

而在去年，上海也出台了新的落户政策：在沪“世界一流大学建设高校”，这四所学校的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户。

事实上，上海的人口净流入总量常年位居全国第一。根据2019年上海市统计公报，2019年年末，全市常住人口总数为2428.14万人。其中，户籍常住人口1450.43万人，外来常住人口977.71万人。

楼市资本论认为，显然就业人口，是城市发展的重要基础，也是城市房价的重要支撑。

3、周边：城市支援不同

合作共赢、抱团发展，已经成为大家都深谙的生存法则。不仅人与人之间的关系如此，城市的发展也是如此。

然而首都北京虽然人均GDP是全国的2.5倍，现代化进程至少领先全国15年，其周边所在区域则是相对落后。例如，到2019年，首都北京最邻近的河北省人均GDP不仅在最发达的东部地区是最低的，而且，不及全国水平的65%。

就连其搭档城市天津，不仅经济发展不给力，空间距离较远，达到了110公里；显然津冀对北京的支援十分有限。

与之形成鲜明对比的，长三角产业联动和大湾区建业爆发。

一直以来，长三角区域都因地缘相近、人文相亲，并且经济基础普遍良好，而实现了产业相融；其中，表现最为明显的就是上海和苏州。不少世界500强到苏州去设厂，在上海“开店”，形成了“前店后厂”的组合。苏州作为一个普通地级市，工业产值排名全国第一。

而深圳也正凭借粤港澳大湾区的带动，与周边城市形成了你中有我我中有你的局面。

比如有着“世界工厂”美誉的东莞，就是深圳的后花园。近年来，深圳的电子信息等产业向东莞转移，如华为选择性迁移部分业务到东莞松山湖；形成了深圳研发、东莞生产、全国销售的巨大网络。有了东莞这个“世界工厂”做后花园，深圳没有了地理空间的限制，以后的发展空间也就更大了。

在楼市资本论看来，凭借人口、产业和周边城市的支撑，上海和深圳正以越发良好的基本面赶超北京。

最后，期待北京能平衡经济发展调结构与调增速的矛盾，更好发挥出北方第一增长极的作用！毕竟作为中国首善之区，永远是13亿人的NO1城市。