滨江服务杭州依赖症，市值59亿收入67%靠关联

虽仍未摘掉“蚊型”物管的标签，滨江服务却俨然成了资本市场的宠儿。

滨江服务财报还算喜人，收入9.6亿元，同比增长36.8%；毛利2.97亿元，同比增长50.9%；归属股东净利润2.19亿元，更是达到了91.7%的激增。业绩会上管理层宣言：“今年目标是1亿平方米管理规模，保持在管面积、营业收入、经营利润均增长50%。”

或许，正是这样的利好，让滨江服务的股价走势与一路走跌的滨江集团形成明显背离。楼市资本论了解到，4月19日，滨江服务的收盘价为21.5港元，总市值59.43亿港元。

但深入探究，楼市资本论发现滨江服务的走向似乎有向集团靠拢的趋势，毕竟滨江服务惹眼的净利，背后是利息和补贴在出大力。另外，其营业收入的67%都来自关联方，对母公司滨江集团依赖严重。

偏居一隅的滨江服务，在实控人戚金兴与爱将朱立东的运营下，一方面营造出的一个高成长、高确定性的资本故事，另一方面仍有大量需要跨越性的事要做。

【一】利润靠关联方和“其他”催肥

对标2020年，20家物管企业在管规模过亿，在管规模TOP30要5839万平米的门槛值，滨江服务不到两千万的在管面积，勾勒出的正是一家“蚊型”物管。

不过，与其规模不相匹配，滨江服务以91.7%的净利润涨幅高居TOP9，2.2亿元的净利润也排在上市物企腰部位置。

要知道，一方面在管面积决定了当下物企的主要收入——物业管理服务的业绩底色，另一方面，管理社区的规模及业主大数据也是增值业务顺利开展、盈利最大化的基础。

在在管面积的拖累下，滨江服务的净利润却能保持高增长，楼市资本论注意到，这背后关联方业务输送和“其他收入”的加持成为关键推手。

1、关联方业务输送凸显：

财报显示，2020年滨江服务实现收入9.6亿元，较去年增长了2.58亿元，这样亮眼的涨幅离不开交付前服务和车位及储藏室销售收入两大业务。

其中，交付前服务取得2.82亿元的收入，占总营收的29.4%，收入涨幅为49.5%；车位及储藏室销售取得0.34亿元的收入，占总收入的3.5%，涨幅更是达到了218.7%。二者共实现了1.17亿元的增长，构筑出滨江服务总营收增长的45%，几乎占了半边天。

楼市资本论了解到，交付前服务以及车位及储藏室销售是与关联房企密切相关的业务，且具备着高毛利，在这两大业务的助推下，其净利润大幅增长似乎也就成了“水到渠成”的事。

2、其他收入催肥：

除了关联房企的业务“补给”外，其净利润的显著增加，还有一部分要归功于政府的相关补贴。2020年滨江服务取得的政府补贴收入为840.3万元，较上一年增加了约200%。

此外，主要靠银行存款利息加持的融资收入，也为净利润添了一把柴，2020年滨江服务融资收入净额增长约71%为3043.2万元。

有业内人士指出，伴随分拆上市的物管企业不断增多，市场投资逻辑已发生微妙的变化；物管行业的竞争已经从“母公司强则物业强”，逐渐转变为比拼服务能力和品质。

楼市资本论认为，单纯依赖母公司，只能给滨江服务提供当下稳定，并不足以支持其高速发展的预期。

【二】固守杭州如何3年翻番？

在注入净利激增的强心剂后，滨江服务也给资本市场勾勒出一副充满想象空间的蓝图：

2021年的目标是1亿平方米以上管理规模，明年2亿，后年3亿以上。

然而当下，滨江服务除了对母公司依赖症难解之外，还有着单一市场依赖和外拓不足两大问题；大跨步的目标能否实现不免让人捏一把汗。

1.母公司过度依赖：

数据显示，2020年，滨江服务在管面积取得了1996万平方米，较去年增加599万平米；其中来自关联方滨江集团所开发的物业面积达341.4万平米，来自第三方物业面积仅为216.8万平米。

也就是说，在38.9%的面积增长中，来自关联方开发的物业面积占据了6成以上。

此外，从总在管面积来看，关联方在管面积占据了65.25%，关联方物业管理服务收入更是占据67.57%。

在26家公布关联方面积的港股上市物企业中，滨江服务关联方面积占比位居TOP10之列。

2.单一市场过度依赖：

当滨江服务面积增长依赖于关联房企滨江集团时，二者对于区域市场的依赖也凸显出来。

在滨江服务1996万平方米的在管面积中，1208.4万平米的在管面积位于杭州，占比61%，项目个数占比也达到65%；在物业管理服务的营收中，更是有75%的收入源自杭州项目。

与其说滨江服务是个浙系物企，不如说更是个杭州物企。

楼市资本论认为，虽可见滨江服务在杭州市场的地位，但单一市场的波动将会对其业绩造成明显影响。更关键的是，业务过度集中体现出了滨江服务外拓的乏力，仅杭州一城不足以支撑滨江的上亿野心。

3.外延扩张无力：

行业竞争压力下，扩大规模成为物业企业参与未来竞争的必要行动。

尤其对于已上市的物业企业而言，利用资本杠杆加快并购，走外延扩张发展方式的收并购成为企业发展的最佳选择；对母公司刚刚冲破千亿销售额的滨江服务来说，也不例外。

事实上，滨江服务在招股书中明确指出，募集资金是用来收购物业管理公司，尤其是“收购收入超过5000万元或净利润超过1000万元的物业管理公司”。

然而距其2019年上市已过去了两年有余，滨江服务募集资金中1.59亿港元用于收并购的计划款项，至今仍在账上没有动用。

楼市资本论认为，在物业上市热潮仍在持续、估值处于较高水平、行业龙头加速收并购的时代背景下，如何选择合适的标的并以合理价格收入囊中，这是滨江服务需要持续思考的问题。

【三】“太子”炒房，“权臣”上位

在楼市资本论看来，物管颇像房企的后花园，在母公司的扶持下，经营业绩有足够保障，也有大片发挥空间。因此，物业板块也多成为二代们施展拳脚的空间。

碧桂园分拆物业板块在香港上市，杨惠妍获任碧桂园服务董事会主席，已接班的新城“少帅”王晓松，也曾在新城控股内部大力推进新城物业的发展。

然而滨江的戚金兴却有着不同的想法，虽然他已经到了退休年龄、年近六旬，但“太子” 戚加奇却始终游离在滨江核心高管层之外。但戚加奇善于“炒房”，更善于炒自家的房。

2009年大三的时候，戚加奇就花了千万购买了滨江集团开发的阳光海岸豪宅项目，还享受了滨江内部折扣，每平米比开盘均价低2000-4000元。

2011年、2013年，戚加奇又接连购买了两套滨江开发的豪宅，其中2013年购买的正是当下杭州的顶豪——武林壹号。然而离奇的是，戚加奇却仅花了100多万元，要知道武林壹号一期开盘时，最便宜的一套都要两千余万。可见太子随手炒房，光武林壹号一套浮盈或许就在千万级。

并且戚加奇对武林壹号十分钟情，就在去年，又与妻子赖梦超共同购买一套武林壹号商品房，这一次却花费了2690余万元，相较7年前翻了27倍。

当戚加奇忙着“炒房”时，在戚金兴身边兢兢业业辅佐的却是朱立东，因此朱也成为了滨江服务的董事会主席。

楼市资本论发现，朱立东“上位”成功，除了个人能力外，人生经历也与戚金兴颇有渊源。

朱立东出生于1963年，按照中国传统命理学来看，属兔人文思敏捷，才华出众，若命中有吉星相扶，则会因有才识而易得好机会。这也恰好成为了朱立东人生经历的写照。

1984年，朱立东毕业于杭州大学历史系，在学校不仅结识了历史系学长宋卫平，还学会了从长远的战略角度做事情。学过历史之后，很多事情就看得比较透，就能够更明白做一件事情的真正意义所在。”

在短暂就职于武警杭州指挥学校担任教员后，1994年朱立东就开始就职于杭州日报报业集团，一路攀升成了房产部部主任。

正所谓是金子总会发光，凭借个人能力和与宋卫平、寿柏年等人的渊源，朱立东在2003年得以被推崇绿城的戚金兴赏识，下海成为了滨江房产集团股份有限公司副总经理。

在朱立东加入之初，保守的戚金兴还只满足于滨江成为杭州江干区的老虎，但在朱的推动下，戚金兴转而想做杭州的老虎。

滨江服务在香港分拆上市成功也离不开朱立东的出谋划策，事实上，在滨江正是由朱负责制定公司业务策略、设定营运目标和管理资源。

就算有精英职业经理人辅佐，当一代渐隐江湖时，如果有二代在公司管理层的平衡，公司发展或会更稳健，也更符合众多中小股东的利益。或许，戚加奇也应该获得更多磨炼成长的机会。

楼市资本论也希望，滨江服务能在戚金兴和职业经理人朱立东的运营下，摆脱房地产“关联附属”标签，讲好一个长期主义的资本故事。