文旅一哥华侨城疫情考验，负债2800亿失千万客流

近年来，“旅游过年”正成为中国人欢度春节的优先选择，也为文旅地产的发展带来新高潮。

不过人算不如天算，突然而至的疫情，让今年的春节旅游市场大幅萎缩，也给了文旅地产当头棒喝。

楼市资本论获悉，1月25日大年初一，文旅地产一哥华侨城，率先公告，全国各地所有华侨城旅游景区全部暂停开放，其名下最大的IP主题公园欢乐谷也不例外。

华侨城节后股价大跌

楼市资本论发现，遭遇疫情袭击的华侨城不仅面临当下的停业、千万客流损失难题，还有2800亿的负债压力。不知道这次，在其段先念董事长知名的“曲江模式”及“资本换血术”带领下，华侨城能否“危”中见“机”战胜疫情大考。

【一】2020春节，华侨城客流损失超千万人次

2019年12月底，武汉肺炎疫情初显，1月底全面爆发。

楼市资本论了解到，1月25日，武汉封城第三天，华侨城即发布公告，全国各地所有旅游景区全部暂停开放，包括其最大的主题公园欢乐谷在内，并停止举办各类新春活动，乃至旗下旅行社也已全面停止组团业务。已在网上预订门票的游客，均可以由原路径，申请全额退款。央企背景的华侨城，果然嗅觉灵敏，这个反应速度，还是很赞的。

事实上，华侨城的反应不只是快，更准确地说是杀伐决断。作为文旅行业的标杆，目前华侨城集团在全国运营和管理景区60余家，包括锦绣中华·民俗文化村、世界之窗、欢乐谷连锁主题公园等，年接待游客量超1亿。适逢春节黄金周假期，正是华侨城出业绩、大赚特赚的时候。现在一纸令下全部暂停，对华侨城的冲击可想而知。为了疫情防控大局，华侨城的决策称得上是壮士断腕。有内部人士称，今年华侨城的经营和发展将面临重大挑战，无论是景区、酒店还是旅行社，损失都较为突出。

以华侨城的门票收入粗略计算来看。数据显示，2018年，华侨城旅游春节七天假期迎客400万人次，2019年春节迎客560万人次。据此推算，从1月25日至今，已经停业23天，3倍于春节假期的时间，损失客流人次保守估计也有千万了。另外，北京欢乐谷日场全价票为225元/张，考虑到不同景区价格差异，单以门票100元/张简单估算，仅春节七天假期，华侨城或直接损失就已数亿。

楼市资本论了解到，华侨城的文旅收入主要分为主题公园门票收入、酒店收入和旅游地产的租金收入。而其中华侨城的主题公园与酒店通常是结合在一起的。也就是说，主题公园接待人数的下降将直接造成酒店收入的同比下降。与此同时，华侨城还对旗下商户施行，租金优惠减免政策，租金收入也必然大幅下降。

值得一提的是，根据中国工程院院士钟南山最新预计，本次疫情峰值会在2月中下旬出现，可能在4月进入平稳发展阶段，重灾区湖北和武汉可能再晚一些。也就是说，本次疫情将对包括华侨城在内，全国文旅行业的企业，一季度乃至二季度营收都有重大影响。根据华侨城部分景区接待人数及门票收入推算，华侨城本次的营收下降难关，可能才刚刚开始。

【二】文旅一哥的“曲江模式”

说起来，华侨城一直有文旅地产一哥之称。不过文旅一哥的发展压力，不是疫情之后才有的。

楼市资本论了解到，1985年，华侨城诞生在改革开放的前沿阵地深圳。1989年，华侨城建成了中国首座主题公园“锦绣中华”，并发展成世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区。

西安华侨城项目图

此后的华侨城，伴随着改革开放的春风，一路高歌猛进。由深圳湾畔的一片滩涂起步，经余40年的发展，逐步探索除“旅游+地产”的创业模式，先后创建了深圳东部华侨城、北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和居住社区。华侨城的全国发展战略布局正在形成。

2014年，华侨城迎来段先念时代。

资料显示，段先念1958年生，陕西西安市周至县人。曾取得西安交通大学工商管理硕士学位，高级经济师。据了解，1996年段曾在西安高新技术产业开发区任管委会副主任，后曾官至西安市副市长、西安曲江新区党工委书记。

尽管出生官家，但段先念并不循规蹈矩，更不因循守旧，反而是一个雷厉风行，试图大干一场的人。

段先念

楼市资本论获悉，在段先念上任的第二年，华侨城便开启了从“旅游+地产”模式向“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”模式的转型之旅。其中便包括段先念提出的“曲江模式”。

据了解，华侨城这几年大手笔的进入海南、云南、西安等市场，就是“曲江模式”在全国的模式复制。但这个模式似乎并不完全适用于华侨城。简单复制的“曲江模式”，因与各大发展现状、文化底蕴不同的城市存在磨合期，也使得华侨城的业绩受到影响。

楼市资本论发现，近几年，华侨城在克尔瑞榜单中的排名连年下降。

据克尔瑞数据显示，2015年华侨城销售额为175亿元，排名57位；2016年销售额275.3亿元，排名下滑至62位，2017年销售额下滑60亿元至215.3亿元，排名再次掉落至84位，2018年销售额小幅上升到275.6亿元，排名持续下行，至87位。

楼市资本论发现，到了2019年，华侨城销售额达到636.3亿元，排名终于大升至45位。但与此同时，负债也在大幅攀升。这又是怎么回事呢？

【三】负债2800亿，华侨城的“换血术”

众所周知，文旅是一个回报周期长，且需要大量资本输血的产业。

在已有30多家房企规模超千亿的当下，数百亿规模的华侨城，要想撑起这一耗钱的文旅业态，并不是一件容易事。但是，华侨城做强做大的“执念”不改，围绕“曲江模式”，段先念圈地造城的步伐丝毫没有慢下来。

在2018年，华侨城拿地勇猛，年底土储增至1779万平方米，是2017年的2.8倍。2019年，根据中指院数据显示，华侨城拿地金额更是高达490亿元，一举超过龙头房企恒大，拿地面积949万平方米，也赶超了阳光城、旭辉等“闽系黑马企业”。

在激进的拿地策略下，华侨城的负债明显增加。楼市资本论发现，2018年末负债总额为2170.05亿元，到了2019年9月底，负债就总额就变成2801.88亿元。9个月时间负债总额增长了631.83亿元。其净负债率也从2015年的61.33%逐年攀升至2019年9月末的71.77%，财务杠杆上升明显。

在华侨城的负债中，其短期借款为261.1亿元，比年初增加98.83%；长期借款为878.7亿元，比年初增加47.91%；一年内到期的非流动负债为6.22亿元，比年初减少 92.78%；应付债券为129.1亿元，比年初增长15.89%，偿债风险仍然不小。

华侨城要做大做强，要激进拿地，要走“曲江模式”。在此诉求下，华侨城开始启动“资本换血”，频繁对外转让股权。

2019年11月28日，华侨城拟转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权，底价40.54亿元。据不完全统计，仅在2019年11月，华侨城就已挂牌转让9家公司股权，总转让底价超过50亿元。更早的2018年，华侨城已挂牌转让了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重庆、成都等地的多个公司股权以及债权。

把卖房地产公司的钱再拿来买地，搞文旅产业。一来让华侨城愈发深耕文旅产业，加快向文旅地产转型；二来倒腾资产延续“曲江模式”不间断，实现转型与扩张同步进行。应该说，段先念的战略及管理水平的确很高。

楼市资本论看来，就像农民靠天吃饭，庄稼有秋种春收的规律。相较于房地产有售房的旺季与淡季，文旅地产的旺季和淡季之分似乎更为明显。如果遇到天灾，更是雪上加霜。毕竟不同于普通地产，还有刚需一说，有安全垫。文旅地产可就主要凭本事和运气了。

“跑马圈地”的战略布局、持续不断的大额文旅投资项目，已给华侨城带来了不小的资金及发展方面的压力。如今，突然而至的疫情，无疑又补了一刀。华侨城未来的文旅之路，仍然是任重而道远。