时代中国“画饼”9000亿小镇？岑钊雄发新债解千亿债务

楼市资本论获悉，2月25日，时代中国发布公告，于2020年2月21日分两批发行本金总额为13.15亿元的境内债券。这对于千亿债务的时代中国来说，可谓雪中送炭。

疫情席卷，多数行业按下了暂停键。作为中国经济重要支柱的房地产行业，也迎来了2020年首月销售的普遍下滑现状。

据克而瑞数据，1月百强房企实现销售额5097.05亿元（操盘口径），整体规模较去年同比降低12%。不过其中也有黑马出现，时代中国2020年1月合同销售额为66.72亿元，签约建筑面积约为44.3万平方米，均维持良好增长。早在2019年第三季度就实行“全员卖房”的时代中国，眼下收获成果，也不枉彼时风口浪尖的饱受质疑。

楼市资本论看来，如今在疫情时期，市场行情并不佳的特殊阶段，尽管2019年销售783.6亿元，但时代中国千亿负债问题仍悬在头上；董事长岑钊雄彼时高调要建的9千亿未来小镇，仅仅推进2个，又陷入“画饼”质疑中，以及巨量的旧改项目推进，还有很多问题需要解决。

【一】佛山营销大师岑钊雄

时代中国，名字豪气不凡，却是一家老牌粤系房企。仅从起名看，其创始人岑钊雄的营销天赋就不一般，堪称地产界的营销大师。

资料显示，岑钊雄1970年生于广州佛山，属相狗。从命理来看，属狗之人一生多志气高昂。可以说，这个性格特点，也一直伴随着岑钊雄的地产事业生涯。

岑钊雄

1990年岑钊雄毕业于广东省广播电视大学工业企业管理专业，毕业后的岑钊雄便开始从事房地产开发和销售工作。1999年，年仅29岁的岑钊雄带领36人，一举创建了时代地产。

2000年，时代地产的首个住宅项目广州翠逸家园便已入市。随后，在岑钊雄的带领下，时代地产展开了从单一区域的开发建设到多项目跨区发展的扩张，以通过并购、合作等方式先后进入佛山、中山、珠海等市场，深耕珠三角区域。

岑钊雄妻子李一萍

随后，时代地产逐步布局长三角地区、西南地区、华中地区等高增长潜力区域，投资项目覆盖近20个经济发达城市，目标成为中国领先的城市发展服务商。

2013年，时代地产顺利敲开资本市场大门，在香港上市。同年，其销售额突破百亿大关，挺进房企百亿阵营。

接着，时代地产用了整整五年，完成从100亿到500亿的规模跨越，全国排名则始终在40到50之间徘徊。

楼市资本论发现，在目前主要以千亿门槛论“活下去”的大环境里，时代地产数百亿的规模也开始让掌舵者焦虑，并付诸行动。岑钊雄再次祭出起名字的拿手绝活，随即将时代地产更名为时代中国。

岑钊雄，表示希望时代的格局更大一些，并披露2019-2020年进军千亿的计划。

【二】“大胃王”30个小镇三年建了俩

起名就是“时代”，业务操作自然也得是大手笔。

楼市资本论发现，岑钊雄在不断开拓地产新业务，决心耗资9千亿投入未来小镇产业。

2016年12月13日，时代中国宣布启动“时代·未来小镇战略”，即未来5年内从珠三角起步，投资30个“未来小镇”，预计总投资约9000亿元，并称已签约佛山南海全球创客小镇、广州白云空港小镇两大项目，正全力推进。要知道当年时代中国的年销售额仅为312.1亿元，9000亿元的小镇产业可谓梦想远大。

岑总的豪言壮语音犹在耳，声势浩大的发布会也宛在昨日，但毕竟3年过去了。30个小镇具体落实了多少呢？彼时已签约的广州和佛山项目又是什么进展呢？

楼市资本论从财报中看到，时代中国目前在广州白云区在建地块两宗合计14.8万平米，建筑面积约48.6万平米，预计陆续在2021年至2022年竣工。

另外，佛山南海的项目土地面积4.1万平米，建筑面积18.6万平米，预计2020年竣工。

彼时计划投建30个未来小镇项目，并强调在项目选址要瞄准一线城市或强二线城市周边，项目占地面积约1-3平方公里，距离中心城区驾车通常在1小时之内。按这个标准往最少了说，30个小镇30平方公里也就是3000万平米，如今只有18.9万平米在建，占比0.63%。

2019年8月在公司中期业绩发布会上，面对媒体提问，岑钊雄表示目前未来小镇有2个进度比较快，一个在佛山，一个在广州，已经在积极推进过程中。从“全力推进”到“积极推进”，这个推进速度不知道股东满意吗？

岑钊雄引领的时代中国体量一般，胃口却好的出奇，称得上是地产界的“大胃王”。

楼市资本论发现，岑钊雄有“画饼”嫌疑的不只未来小镇的投建，旧改项目的创收上也不如意。在2009年，时代中国便在旧改市场闯荡。2014年，岑钊雄更是公开表示要在旧改领域大干一场。截止2019上半年，储备的城市更新项目数量已达85个，预计可转为土储的建筑面积约2801万平米，远超现有土储。

而这一被寄于颇高期望的业务板块也终于从2018年开始贡献收入。但到了2019年上半年，更新项目收入为6.41亿元，城市更新项目毛利85.02%。从收入结转的进度来看，旧改项目转化是低于预期的。

财报显示，2019年上半年，时代中国旧改收入主要来自于广州金融城旧厂项目和佛山里水洲村项目。根据此前媒体报道，两个旧改项目完成后政府分别以37亿元、31亿元拍卖，总价68亿，时代中国在半年报中结转金额6.41亿，分成率仅9.43%，低于去年结转的旧改项目将近50%的分成。

楼市资本论认为，无论是旧改还是小镇产业，都是开发周期长的项目，企业沉下心来踏实做才是制胜关键。拿华夏幸福在河北固安工业园区新型城镇化项目一做就是14年，碧桂园的“科技小镇”从实施到模式成熟也在10年，来对比。像岑钊雄所说：“我原来一直都讲大湾区的市场我们还是大概率能够用一点时间做到一千两千亿”，这一点时间怕是远远不够。

【三】负债千亿背后，“真假合营”迷影重重

既抓旧改，又干小镇产业，投入大还回报期长，负债高就成了必然事件。

楼市资本论了解到，数据显示，截至2019上半年，时代中国账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元，同比减少6%。而从历史数据来看，时代中国的经营性现金流自2013年以来也已连续5年告负。

与此同时，时代中国总负债已经高达1110.52亿元，首次突破千亿元，较2018年年底增加了142.95亿元。资产负债率则上升1.4个百分点至76.37%。

事实上，时代中国的负债或远不止1110.52亿元，其中或另有玄机。楼市资本论发现，在时代中国的合营企业中，其合作对象看似不同，但多数都指向了相同的控制人，并多数有时代中国的影子。

举例来看。

其中，广州市庭凯投资有限公司(下称“广州庭凯”)是时代中国持股90.91%的合营企业，其合作方是持股9.09%的佛山市德星隆仓储有限公司(下称“佛山德星隆”)。而佛山德星隆仅有两名自然人股东，即张敏红和李维兴，分别持股50%。

接着查到，佛山德星隆工商联系电话之一是“0757-86083300”。巧合的是，时代中国旗下的多家公司也在使用这个电话。而在佛山德星隆公布的联系邮箱中，“xuhongyi1@timesgroup.cn”则直接指向了时代中国。据了解，“@timesgroup”正是时代中国的企业内部邮箱。

这是否意味着时代中国的众多合营企业，其实就是公司的深度关联方，或者就是时代中国的隐秘影子公司。楼市资本论粗略统计，张敏红和李维兴与时代中国合营的公司达到了11家之多。

如果时代中国虚拟大量的控股公司及子公司为“合营公司”的话，其大量债务将可通过“左右手”外放，进而其真实负债水平将难以正确评估。有业内人士指出，这种做法或许不但可以将公司的负债隐藏在表外，还可以为公司带来额外收益。

不得不说，地产上市公司真实的业绩重要，财技更重要。

楼市资本论认为，如今市场环境严峻，超千亿债务下的时代中国，想要突破千亿营销规模，按照其2019年749.9亿元销售额和24.5%增长速度来看，还要更加倍的“全员强制卖房”，动员更多的社会力量。

同时也期待，在岑钊雄带领下，时代中国不论是城市更新梦，还是9000亿的未来小镇布局，终能成真。