娘子军撑起红星美凯龙，车建新谋做地产圈新大哥

中国家居龙头大哥车建新，带领麾下盛名远播的娘子军团，如今也要做地产圈的新大哥。

1月10日，红星美凯龙控股子公司红星地产总部乔迁上海虹桥商务区。红星美凯龙董事长兼红星地产董事长车建新亲临现场，在致辞时称，房地产大有可为，红星地产“将以品质和品位为第一目标，争做品质地产第一人”。

车建新身家380亿，旗下红星美凯龙目前拥有87家自营商场、250家委管商场，战略合营12家家居商场，特许经营428家家居建材店/产业街。

2月初，车建新因新冠疫情而免除自营商场商户一个月租金及管理费。即此一项，预计减免金额即高达5.9亿元，可见其实力雄厚，毕竟是中国家居行业第一人。

楼市资本论注意到，从家居跨界做地产，车建新迄今已历十年，他给红星地产设定的千亿销售目标，任务尚未过半。如今面对疫情危机和楼市下行压力，红星地产能否借总部乔迁的契机，发力弯道超车，值得关注。

【一】车建新“红星系”的娘子军团

车建新1966年出生于江苏常州，20岁从家具作坊起家，以红星美凯龙为平台构筑商业帝国。

2015年，红星美凯龙在香港挂牌上市，2018年又在上交所上市，成为中国家居行业第一家同时拥有“A股+H股”的上市公司。

如今，车建新的“红星系”集家居、地产、建筑装饰等众多产业于一体，坐稳中国家居行业头把交椅。去年，车本人以380亿财富名列胡润百富榜第72位，也是全球知名的“全球MALL王”。

车建新（右）

楼市资本论发现，车建新能有今日的成就，除了自己的天份和努力，“红星系”的娘子军团也给他撑起了半边天。

1、共同创始人车建芳

车建芳是车建新的妹妹，也是红星美凯龙的联合创始人。

车建芳

她初中还没有毕业，就跟着车建新打天下，从一名女工做起，晚上刷油漆，白天蹬三轮送家具，共撑红星大业。

（网络配图）

如今，车建芳担任红星美凯龙控股集团联席董事长，也是上市公司的主要持份者。

2、长女车一鸣

车一鸣是车建新的大女儿，也是集团的颜值担当，现任红星美凯龙控股集团战略投资部总裁。

她曾在美国学习金融，回国后先在郭广昌复星集团旗下的投行工作了一年，2013年进入红星美凯龙，也是从基层岗位干起，后来出任电商副总裁，负责集团的电商业务。

楼市资本论发现，早在2018年10月，腾讯就与红星美凯龙战略合作，共推IMP全球家居智慧营销平台；去年5月，阿里巴巴又以43.594亿元入股红星美凯龙，并在家具建材、家居商场、购物中心等领域开展业务合作。这些大动作后面，应该有车一鸣的一份功劳。

车一鸣

去年6月22日，车一鸣大婚，嫁给诺贝尔瓷砖董事长骆水根之子骆哲宏。骆也有海外留学经历，回国后以董事长身份执掌杭州宏程房地产，曾开发西溪板块的高端住宅项目“溪上·凰庭”、“溪上·鼎园”和钱江新城的高档写字楼“宏程国际大厦”。

车一鸣（右）

2009年，绿城收购宏程的溪上凰庭，改名“溪上玫瑰园”，开盘仅4个小时就售罄，销售额逾8亿元，刷新杭州排屋别墅类项目单日销售纪录。

骆哲宏

自那以后，宏程逐渐式微，淡出江湖。但骆与车一鸣的豪门联姻，还是轰动商界。

车建新高调出席婚礼，当着400多位嘉宾的面说，自己有今天全靠女儿！他还分享自己的创业经验:“宠女儿的企业家，运气都不会太差！”

3、次女车有露。

长女车一鸣之外，车建新还有一女。

车有露（右一）

二女儿车有露系90后，留学回来进入红星美凯龙成为总裁助理。

车有露

后来寻求事业突破，曾开发一款名叫“寓上”的互联网APP产品，意在将家居业务转移至线上。

但目前在各大应用商店，已经难寻踪迹，应该是APP运营不是很顺利。看来，年轻人创业，仍然需要打磨。

此外，车建新还有一子车平平，相比车一鸣与车有露低调很多。据不多的资料显示，在海外留学回国后也加入红星美凯龙集团，目前任职助理总裁。

车平平（右一）考察合作企业

车建新今年54岁，目前尚无家族二代的接班安排。但其巨量的财富事业，以及优秀子女众多，这是个不可回避的问题。

事实上，其家族内部也早已是暗流涌动。车建新曾对媒体透露过其与女儿的一段对话，车说：“今后社会竞争很激烈，你要多努力啊！”女儿当时轻松地说：“我只要竞争得过平平（她弟弟）就好了。”因为车建新说过论能力不论男女，所以这多半也是车建新家族里巾帼不让须眉的原因吧。

楼市资本论认为，考虑到车建新千亿的地产目标，未来“红星系”商业版图上，掌管战略投资的车一鸣和有地产操盘经历的骆哲宏，或将担纲更为吃重的角色。

【二】输血红星地产，车建新追梦千亿

车建新的地产梦始于2009年。他成立上海红星美凯龙房地产集团有限公司，正式涉入房地产开发。

红星地产的核心产品是以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心，涵盖写字楼、SOHO、商铺、住宅等多种产品形态；发展模式有点类似万达，主要依托红星美凯龙的家居MALL捆绑拿地，同步扩张。

车建新有一个愿景，希望在2020年开张200家家居Mall。在“家居+地产”双轮推动下，这个愿景到2016年末即提前完成。红星美凯龙在当年超过万达，成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商，车建新随之晋级“全球Mall王”。

这时，红星地产随着家居Mall而布局国内36座城市，落子59个项目，2016年签约销售180.1亿元，居全国91位，跻身行业百强。接下来的2017-2019年，据克而瑞房企销售榜，红星地产持续扩张，销售额分别为318亿、435亿、478亿，行业排名由63位到62位再到59位，一路稳步提升。

2018年5月，车建新在红星地产“品牌大使签约发布会”上，正式宣布千亿销售目标。截至去年末，红星地产业务布局已经扩展到国内50多个城市，储备货值约1800亿元，弹药非常充足。

但是，对投资母体红星美凯龙的过度依赖，使得红星地产布局分散，土地储备主要集中在三四线城市，面临开发回款周期长、去库存难等问题。在当前房地产业整体下行态势下，千亿前景不容乐观。

让楼市资本论更为担心的是，车建新持续多年向地产输血，致使红星美凯龙债务高企，很有可能拖累家居主业。

【三】红星系1600亿债务高压

楼市资本论发现，车建新在红星美凯龙控股旗下，部署了两家旗舰公司，分别是：红星美凯龙家居集团和重庆红星美凯龙企业发展。前者负责家居业务，后者系地产平台，主营商业综合体投资开发运营、商业资产托管及房地产开发。

车建新的红星系

红星地产隶属于红星企发，业务发展主要依靠集团输血。据报道，红星美凯龙2016-2018年房地产投资超过800亿元；截止2018年年底，红星美凯龙总资产857亿元，负债781亿元，负债率达到91%，甚至高于房企平均85%的负债警戒线。

截至2019年3月底，红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债99.58亿元，在手货币资金仅74.42亿元，已无法覆盖短期债务，缺口25.16亿元。

红星美凯龙的超高负债引起资本市场的关注和忧虑。上交所2019年5月向红星美凯龙发出问询函，就其投资性房地产经营状况和财务信息进行问询。标普也在此期间将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”。

相比家居平台700多亿负债，“红星系”的债务更为惊人。据上交所发布的2019年债券半年报，红星美凯龙控股负债共计1662.87亿元，与2018年底的1479.73亿元相比，新增债务183.14亿元。

债务高压下，红星美凯龙如今不得不发行新债来偿还旧债。今年1月，红星美凯龙在上海清算所申请发行20亿元中期票据，其中10亿元已成功发行，计划用于偿还即将到期的银行借款；剩余10亿元，也拟用于归还合并口径有息负债中的银行借款。

楼市资本论注意到，红星美凯龙今年债务到期金额合计59.13亿元；2021-2023年分别为28亿元、39.25亿元、32.97亿元。意味着今后四年，资金面将持续存压。

红星美凯龙自身压力重重，母公司对地产业务输血扩张的发展模式，迫切需要进行大变革。车建新的千亿雄图，还需要更多手段来破局。

如今疫情当前，各大房企都在想法突围。楼市资本论希望，这位从木工手艺人起家的商业奇才，也许在地产圈下半场还会再创奇迹，改写千亿游戏的新剧本。