绿城北伐！12天220亿土储豪赌，张亚东要拿下北京 ​

绿城的北伐运动正式打响！

2月26日，绿城以总价11.6亿元购入位于天津市区一宗居住用地。当日合计拿地斥资23.7亿元。

2月14日起，从北京昌平东小口、通州台湖，到大兴旧宫， 5天豪掷144亿，绿城的大手笔扩储一扫新冠肺炎给北京楼市蒙上的阴霾。

楼市资本论统计，短短12天，负债高达2347亿的绿城，已经在全国土地市场花掉近220亿元。其中，高溢价率和进军首都北京成为这轮绿城拿地的标志动作。

值得一提的是，此前绿城在北京土拍市场消失有一年之久。而这一次不仅击败了中海等房企龙头，还有首开等“地头蛇”，创下近50%的近年最高溢价率后，将北京土拍在时隔2年后推向了竞自持流程。

绿城为何如此疯狂？在楼市资本论看来，绿城董事长张亚东，堪称“暴走”的拿地背后，除了2020年2500亿销售目标驱使，还有绿城逐渐的“中交化”。

张亚东曾经做过副市长，对北京战略定位徒升，他的北伐军已然成型。

【一】砸钱背后，2019上半年营收大降44.4%

对于去年全年土地市场拿地金额不过569亿元的绿城来说，鼠年开年不久就花去1/3多，无疑是一场豪赌。 楼市资本论认为，最主要的原因还是业绩使然。

截至2019年上半年，绿城在北京土地储备为135.53万平方米，与2018年底基本持平，旗下项目包括北京御园、北京西山燕庐、北京壹亮马、北京西府海棠和北京顺义项目。但目前其在售项目均已接近尾声，为保持在京的市场份额必须扩大土地储备，这也成为了绿城五天之内连夺三地的重要原因。

另一方面则是在2019年7月，绿城正式完成中交化，在承接了大股东的央企背景后，对于北京的战略定位或许会再提升。

年报数据显示，绿城北京地区的土地储备占比长期在4%左右，在绿城20多个省市中，仅位列6-7位。这样的土储规模对于视北京为重点城市的绿城显然远远不够。

储地有多重要？绿城最为了解。2019年上半年，绿城营收186.58亿，同比大降44.4%，这份堪称有史以来最差的成绩背后，是过去几年土储不足，导致绿城无可开发地块。

数据显示，从2015年到2019年上半年的四年半中，绿城总土储一直维持在3000万平米的水平，相比之下，同等规模的阳光城已超越4000万平米，旭辉也有近9800亿的可售货值。2015年和2016年，绿城拿地数量分别仅为5宗和6宗，新增的货值甚至无法满足半年销售。

而比拿地少，更危险的则是拿错地。

大量不适合绿城高端产品定位的三四线土地，导致其用了很长一段时间来消化这些城市的库存。而且，为了快速去库存，不少三四线的项目利润很低，令绿城的整体盈利表现大打折扣。

楼市资本论得出结论：中交系的张亚东掌舵绿城后，土地投资是头等大事。

【二】爱踢足球的张亚东，绿城深度中交化

说起绿城，“中交化”是难以回避的话题，特别是张亚东任职董事长后。

图片来自观点指数整理

在经历了三年之久的权衡磨合，2019年7月绿城终于正式完成中交化。随着宋卫平退出董事会，九龙仓回归，张亚东走上台前，绿城正式形成了全新的董事会阵容，完成了从大股东掌权到董事会管理的模式变革。

虽然，张亚东上任董事会主席不足一年，2018年5月才从中交集团全资附属公司——中国城乡建设发展有限公司总经理任上空降绿城，但能得到中交、九龙仓、宋卫平多个大股东认可，个人实力显然不容小觑。

据不少接近绿城的人说，一口东北话的张亚东务实、低调，作为掌舵者，他是个爱定目标，并且努力确保能实现的人。

公开资料显示，张亚东1968年4月出生于山东文登，研究生学历，经济学博士学位。曾就读于辽宁大学、大连轻工业学院（现大连工业大学）、厦门大学。

据悉，今年52岁的张亚东起点很高，有着多年的从政经历，曾担任大连市副市长，大连市委常委、统战部部长，在城乡建设和房地产管理方面有丰富经验。

而张亚东也并不避讳自己的政界工作经历，甚至与绿城的缘分也正是在从政中结下。

宋卫平与张亚东

2008年，担任大连市副市长的张亚东，结识了前来考察的宋卫平。当其他房企改方案都是为了省钱，而宋卫平则因为要把成本调高而不断修改方案，这让张亚东感到不可思议，内心不由敬佩绿城的品质和宋卫平的情怀。

值得一提的是，张亚东十分热爱运动，宋卫平曾公开表示其足球踢得好，绿城足球事业放到他手上也放心；而张亚东也没有辜负宋的期待，甫一上任便推进绿城足球小镇的建设，并表示足球将成为整个绿城集团更广义上的足球产业。

张亚东上阵2018年绿城中秋运动会

而随着经历了债务危机、人事动荡的绿城，提振业绩成为张亚东要迈过去的第一道坎。

【三】负债2347亿，绿城转向高周转

事实上，张亚东的压力还是很大的。至少中交对绿城的期待就不一般。中交集团一度喊话，要做中央房企第二，主要就要靠绿城。

2018年5月，张亚东入职绿城。到了7月，绿城就发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》要求员工加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。

背靠中交的张亚东是个明白人，掌舵后不久，绿城就定下了2021年实现3000亿的销售目标，而2020年的目标就是2500亿。业绩主导下，绿城开始从“艺术作品”商业模式向快周转策略转向。

张亚东曾表示，希望绿城可以做到“5912”，即——5个月拿地，9个月开盘，12个月现金流回正。理想很丰满，但现实却很骨感，绿城实际交出的结果却是“61220”——6个月拿地，12个月开盘，20个月现金流回正。

从2019年的销售额来看，张亚东并未食言。2019年绿城集团累计实现2018亿元销售额，同比增速29%，虽然其中代建项目销售额就高达664亿元，占比近3成。

但楼市资本论关注到更为关键的是，伴随着规模扩张，绿城负债也在攀升。

截至2019年上半年，绿城中国负债总额2347.3亿元，较2018年度末负债总额2196.44亿元增长6.87%。其中，流动负债总额约1599.08亿元，非流动负债约748.22亿元。就在2月19日，深交所信息显示，绿城拟发行的20亿元ABS融资变更为“已受理”状态，再次成功融资20亿。另一方面，绿城品质和速度的“排异反应”也不断显现。

近段时间，绿城不少项目被质疑是为了冲业绩、没达到条件就提前交房。以品质著称的绿城项目因质量问题被业主多处维权。如山东济南章丘中康绿城百合花园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、杭州绿城富春玫瑰园等，涉及问题五花八门，包括外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等。

楼市资本论认为，归根究底，目前绿城的规模突破，还是靠负债攀升以及大胆销售所换取。

而从痴迷产品情怀到注重规模突破，绿城或许正在朝着新的方向快速前进。新帅张亚东能否带领绿城走出一片新天地，再度打响“地产界苹果”的名声，或许很快就会有答案。