找钱！鑫苑置业负债率90%，郑州一哥张勇急速掉队

鑫苑置业负债率高达90%，截止到2018年底，债务超过500亿人民币（70多亿美元），而市值只有1.63亿美元，曾经的郑州房企一哥张勇，如今正在急速掉队。

在开篇之前，先讲一个小故事。

有一个北京人，认定美国遍地是黄金，连月亮都比中国圆。为圆出国发财梦，他在上世纪90年代卖掉了鼓楼大街一座祖传的四合院，背着80万房款出国打拼。

辛辛苦苦30年后，这人积攒下100万美元（折合人民币700万）回国，打算在北京买房养老。他来到当年卖掉的四合院，发现正挂牌8000万出售，瞬间就崩溃了……

故事虽然简单，道理却很实在：人生有些时候，选择真的比努力更重要！

人生如此，做企业也是一样。山西商人张勇创立的鑫苑置业，就陷入类似尴尬。

鑫苑置业早在2007年，就以郑州房企一哥的身份远渡重洋，登陆美国纽交所。如今，鑫苑仍是中国唯一一家在美上市房企，然而风光不再：不仅规模扩张乏力，沦为三线房企，最近还被郑州城管纳入失信黑名单，遭遇千万元天价罚款。

在楼市资本论看来，鑫苑置业当前困境，缘于张勇战略误判与道路选择的一念之差。

【一】郑州一哥美国上市，张勇夫妇身家20亿美元

张勇相貌温文尔雅，为人勤奋而低调。他1963年出生于山西平遥，1985年毕业于中州大学（现为郑州工程技术学院）工民建专业，2005年获清华大学高级工商管理硕士（EMBA）学位，现为金融学博士、高级工程师。

年轻时的张勇

1997年，张勇在郑州创立鑫苑置业。创业伊始，他就不走寻常路，大胆采用“以销定产”的发展策略，坚持“不囤地、不捂盘、零库存”的运营方针和“快速拿地、快速建设、快速销售”的操盘模式，引领鑫苑走上快速发展路。

鑫苑在郑州扬名立万，始于2000年3月开建的鑫苑名家。这是张勇的成名作，至今仍被郑州楼市视为传世经典，也确立了鑫苑置业的江湖地位，成为与建业地产、正商地产、盛润置业并列的河南四大龙头房企。

2002年，鑫苑销售突破亿元大关；2004 年超过建业，登顶郑州楼市；此后连续三年位居郑州开发商之首，而且是唯一入选行业百强的河南房企。

作为郑州房企一哥，鑫苑置业很快获得国际资本的关注。从2006年8月到次年4月，鑫苑从蓝山中国基金和Equity International基金陆续获得1.4亿美元注资，张勇为此出让了公司43.67%的股权。

在这两支国际基金的运作下，2007年12月12日，鑫苑置业在美国纽交所成功上市，共发行1750万股，公开招股定价为14美元/股，共计融资2.45亿美元，成为在美国成功上市的首家中国房企。

张勇也迎来人生高光时刻。鑫苑置业当天报收16.80美元，董事长张勇和夫人杨雨燕共持有公司55.37%的股份，身家20.52亿美元。

张勇(左)

不过，天有不测风云。2008年金融危机席卷全球，鑫苑置业股价大跌，年末甚至跌至1.27美元/股。张勇夫妇资产大幅缩水，仅剩27亿元人民币，不过仍入选当年胡润百富榜，高居河南富豪第2名。

【二】鑫苑违规失信，郑州城管罚款上千万元

鑫苑置业美国上市，张勇自以为攀上了高枝；没想到却由此踏上漫漫下行路，虽然苦苦挣扎，最后仍失守郑州大本营。

张勇失守郑州，始于2008年的总部迁离。当年国际金融危机让鑫苑大伤元气，被迫裁人30%，旗下鑫苑昆山、鑫苑济南、鑫苑成都等地方高管纷纷离职。为摆脱困局，张勇将鑫苑总部从郑州搬到北京，试图借此展开全国布局，实现规模扩张。

但是，公司上市以后，张勇股本被稀释，受制于股市严格监管和国际资本挟持，很难自如发挥；而他奉行的“不囤地、零库存”模式，在新形势下也束缚了鑫苑在全国的扩张步伐，错失金融危机后的房地产上升行情。

2013年，张勇改弦更张，转而模仿当年首富王健林，试图复制万达模式，推动鑫苑置业“组织再造、战略重构”。他先是引入万达副总裁王信琦担任CEO，打造一支全新的职业经理人团队；三年后又换用万达旧将张立洲接掌帅印，力图打开规模扩张通道。

但转型结果是，王健林跌落首富宝座，鑫苑规模扩张也不尽人意。克尔瑞数据显示，2014-2019年，鑫苑置业销售额分别是82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿元、295.1亿和221.9亿，行业排名分别为 84名、73名、84名、78名、82名、89名。

去年6月，张立洲黯然离职，外界猜测可能与张勇对公司发展状况不太满意有关。此举宣告鑫苑长达6年的“万达化”收官，张勇“再造一个万达”的雄心壮志，也化为泡影。

反观一直固守河南大本营、打造当地强IP的建业地产和正商地产，2019年操盘金额分别实现1017亿、510亿，将鑫苑远远甩在了身后。就连此前名不见经传的本土二线房企康桥地产，2019年也以278.2亿操盘金额反超鑫苑。

让当年带头大哥张勇更为丢脸的是，鑫苑不但业绩不振，失守郑州楼市，而且信用告急，频上郑州城管黑名单。

楼市资本论发现，去年年末，郑州市披露2019年第三季度城市管理领域失信企业名单，鑫苑旗下的河南仁信置业有限公司因擅自施工被罚款244.61万元、擅自占用城市道路罚款1万元，列入较重失信企业。

此前，在郑州市发布的2018年第四季度城市管理领域失信企业名单中，鑫苑旗下河南鑫苑广晟置业有限公司被列入严重失信等级，因违法建设两次罚款816.26万元。

一家堂堂上市房企，在其长期深耕的大本营，旗下子公司竟然屡犯擅自施工、违法建设等常识性错误，被处上千万元天价罚款，还被纳入失信黑名单，确实让人匪夷所思。

按照郑州城管有关规定，对失信企业，在工程招投标、公用事业特许经营、行政许可等方面会采取一定的限制惩戒措施。“一处失信，处处受限”！照这种情形来看，鑫苑今后在郑州的开发业务注定步履维艰。

【三】负债率90%，张勇引领科技转型

在失信于郑州城管的同时，鑫苑在资本市场的信用评级也被下调。

Wind数据显示，去年三季度末，鑫苑置业的资产负债率高达90.01%，远超房企平均分负债率和85%的财务安全警戒线。鉴于公司杠杆率偏高，未来两年将有大量债务到期，标普全球评级9月份将鑫苑的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。

楼市资本论发现，鑫苑过去五年间因购地扩张，致使债务杠杆逐年提升。2014-2018年，鑫苑置业的负债总额分别为22.71亿美元、26.13亿美元、33.03亿美元、53.27亿美元、72.88亿美元，资产负债率录得70.27%、73.72%、78.37%、83.44%、90.72%。

为了缓解高杠杆下的资金压力，张勇去年初鑫苑服务从新三板摘牌，10月份在港交所上市，集资2.6亿港元。鑫苑服务是鑫苑旗下物业平台，在管面积为1580万平方米，目前市值约8.65亿港元。

接着，张勇又运作鑫苑置业购房尾款ABS融资项目，拟发行金额6亿元。据上交所信息披露，该项目在今年1月16日被“终止”，业内分析或与其高杠杆运行有关。

3月9日，美股崩跌，创下2008年金融危机以来最大单日跌幅。鑫苑置业11日报收2.72美元，总市值1.63亿美元；与上市首日16.80美元的收盘价相对照，已经跌到脚面上了，愰若隔世。

从无限风光的郑州一哥，到债务高企、股票暴跌、业绩不振、违规失信的三流房企，张勇在鑫苑赴美上市前后，表现判若两人。

这十来年里，张勇从郑州转战北京，引领公司转型“万达化”，不可谓不努力，但战略误判一念之差，让他失去了太多市场机会。

如今，张勇将鑫苑定位于“国际化科技地产生态引领者”，以地产为主业，以科技和金融为战略两翼，希望借助区块链、人工智能等新技术，实现科技转型。楼市资本论期望张勇吸取教训，谨慎决择，在突围路上重振鑫苑雄风。