荣安地产王久芳神操作！负债339亿2倍业绩，担保关联方118亿

如今的资本市场风云变幻难以预测，个别房企的“神操作”也同样让人琢磨不透。

楼市资本论获悉，3月13日，荣安地产一则高达18.4亿元的对外担保及财务资助公告，引业内关注。

要知道，当前市场形势下多数房企自顾尚且不暇，还能有富裕资金接济他人。荣安地产这得有多豪呢？楼市资本论发现，原来荣安地产对外担保、财务资助属于惯常性操作，只是其频频对外输血的背后，竟然是自身2019全年仅164亿的销售额，以及10月底就达到业绩2倍的339亿总负债。此外，截至目前总计118亿的担保总额下，被其输血的多个公司正处于亏损中。这是打肿脸在充胖子么？

楼市资本论深入了解后发现，除去高负债下的对外输血，“虚胖”的荣安地产以掌舵人王久芳为首的家族式管理引发的热点新闻，也屡屡被公众热议。

【一】负债339亿，担保输血关联企业118亿

3月13日，荣安发布公告称，公司拟为2家公司提供共计9.5亿元担保和8.9亿元的对外财务资助。本次担保提供后，公司及控股子公司对外担保总余额为117.87亿元，占公司最近一期经审计净资产的248.21%。

值得一提的是，在本次担保资助涉及到的四大公司中，有三个均是刚成立不久的新公司。天眼查显示，康丰置业、荣阳置业两者是2019年底成立，台州椒江方远荣安阳光城置业则成立于2020年2月。

楼市资本论认为，输血新成立的公司风险挺大的。毕竟此前在荣安地产提供担保和财务资助的公司中，不少就处在亏损状态。

以2019年12月底担保的5家公司为例，2019年1-8月实现盈利的有2家，亏损2家，另1家为2019年新成立的公司。而在2019年提供财务资助7家公司中仅1家盈利，其余为“2家亏损4家2019年新成立”，其中宁波新城亿盛亏损1817.81万元，杭州滨哲亏损9.41万元。

频繁对外担保并提供财务资助，在一定程度上是一个公司经营状况良好、现金流充裕的体现。不过，也有例外，那就是通过各种子公司出表转移负债。有业内人士透露对于上市房企，存在不同程度的空间将债务转移给子公司，并将子公司踢出报表，形成表外负债。尤其是在当下地产资金难以获得的宏观环境中，房企有更大动力让财务报表变得好看。

前不久，荣安地产控股股东荣安集团先后两次将其所持有本公司的部分股份进行了股份质押，缘由为公司经营需要，也侧面证明荣安地产的确是缺钱的。

质押股份融资的同时，荣安地产还在发债融资。2020年1月13日，荣安地产公开发行2亿元公司债，利率8%，期限5年。都说债券利率与缺钱程度成正比，荣安地产的这个利率可不算低。

楼市资本论注意到，其实荣安地产的负债压力早已露出端倪。据其2019年三季度报，截至10月底，荣安地产负债总额为338.96亿元，而上年同期仅为179.91亿元；资产负债率为85.49%，去年同期为79.68%，上浮5.81个百分比。

楼市资本论注意到，近几年，荣安的负债率直线攀升。从2016年的66.90%，一举到如今的85.49%，大大超过了业内普遍共识的80%资产负债率安全线。

楼市资本论认为，在当前疫情与调控交织的复杂市场环境下，荣安地产不顾自身负债攀升，仍不断为子公司提供担保和财务资助，而且不少还是经营亏损的公司。所谓“事出反常必有妖”，荣安地产的迷之操作值得众多投资人关注。

【二】王久芳25年“地产航母”梦难圆”

想要更多的了解荣安地产，还得从其领导人捋起。

楼市资本论了解到，荣安地产的创始人王久芳，于1963年12月出生，是浙江象山人。　1982年9月，刚刚19岁的王久芳就受聘在浙江省象山县大徐镇任小学教员，勤勤恳恳受人尊重。

后在其父的鼓励下，辞去教职，学习土木工程，并在1990年走上创业路。

1995年，在房地产行业低潮之际，王久芳凭借其敏锐洞察力成立了“人民房产公司”，并在宁波开发了第一个住宅项目“欢乐家园”，一举打响名号，成为了宁波房地产开发的主力军。

随着事业蒸蒸日上，王久芳开始着手打造自己的“地产航母”。1999年，荣安集团正式成立。在持续深耕宁波市场的同时，其发展触角也逐渐伸向了整个长三角地区。

或许源自教师特有的儒雅气质，荣安地产的扩张版图进度也较为缓慢。直到2003年，荣安地产在江苏常熟开发的高端住宅项目——“尚湖中央花园”开售，才算正式打响了荣安异地开发的第一枪，“荣安”声名日著，王久芳也逐渐走向象山富豪一族。

此后多年间，荣安秉着王久芳“土地拿对了，事半功倍；土地拿错了，前功尽弃”的谨慎决策，发展十分保守。

这也造成尽管在2009年，荣安地产顺利进入资本市场，成为了宁波第一家上市公司。但上市次年，荣安地产的业绩便出现下滑近半的局面。

克尔瑞数据显示，直到2019年，荣安地产也仅完成164.5亿元的销售额，同比增长23.68%，位列119。

楼市资本论认为从1995年进入房地产市场到如今，荣安地产已走过25年发展历程。时间虽长，但规模增长保守。王久芳的“地产航母”梦，目前也只能说才实现到“地产小船”阶段。

【三】家族式管理，王久芳强势收权隐忧

荣安地产负债与业绩纠葛发展的表面之下，埋藏的或是家族式企业管理的问题。还得说回到荣安的掌舵人王久芳。

如果说教师这份最初的职业塑造了王久芳儒雅、保守的性格特点，那么属兔之人敏感、占有欲和强势的性格就是天生的了。楼市资本论认为，前一点王久芳主要表现在荣安地产的战略发展上，后一点则体现在管理工作上。

楼市资本论了解到，尽管王久芳曾以119亿元（17亿美元）的身价多次上榜福布斯中国富豪榜，但据称其每次出差，王久芳都只坐经济舱，对自己很是苛刻。不仅对 自己，更体现在对儿子、公司员工身上。

1. 小儿子王怡心23.56%股权一朝悉数被收回

2019年6月，荣安地产公告称，第二大股东王怡心将其全部持股23.56%转让给实际控制人王久芳，转让总价20.4亿。

王怡心正是荣安地产掌门人王久芳的二儿子。王久芳和大儿子王丛玮各持有荣安集团50%股权，荣安集团及王久芳个人此前各持有荣安地产47.93%、6.12%股权。此次受让王怡心股权后，王久芳与一致行动人荣安集团合计持有77.61%荣安地产股权。

王怡心的持股本来就是父亲转让给他的。2015年，荣安集团转让23.56%荣安地产股权给王怡心，转让后，王怡心的持股与哥哥王丛玮基本相当：王从玮通过荣安集团间接持有荣安地产24%股权。有媒体解读称，此举是王久芳为了平衡两儿子的关系。

王丛玮

而其大儿子王丛玮早在2009年荣安上市之际，22岁时已是荣安集团50%股权的持有者，并随后进入了荣安集团管理团队，负责对外投资等工作。2014年至今，王丛玮出任上市公司董事及总经理。

相关人员表示，王丛玮为人低调，做事稳重，与王久芳颇为相像，进入公司时间也更长。楼市资本论认为，几乎没在公开场合提起自己的两个儿子及传承问题，但明眼人都看得出来，股权调整后显然大儿子王丛玮收益更多，甚至成为接班的不二人选。

2. 王久芳强势管理荣安地产已久

必须要说的是，王久芳给予股权随后再收回，这样的强势操作在荣安内部并不是第一次。

王久芳

据了解，曾在2017年，因荣安董事会秘书、董事胡约翰反对财务总监候选人而被王久芳“架空”。随后，王久芳兼职了荣安地产董秘一职，胡约翰离任。

挤走胡约翰之后，王久芳把董秘要做的证代信批工作给了他十分信任的秘书邓华堂，并委任他为证券代表。

但值得注意的是，在此之前，邓华堂没有相关经验。这直接造成了2018年两份信批文件中的多处错误。

多位前荣安地产的员工也表示，王久芳心思敏感，掌控欲很强。楼市资本论认为领导人性格强势，决策果断，在企业执行力方面有优势。另一方面只怕也易于引发内部矛盾，特别是对于家族式企业，夹杂接班问题，未来发展经营隐患更大。

楼市资本论认为，荣安地产增长的债务压力、输血亏损公司的神操作，以及规模进一步扩张难题待解之下，企业内部的管理隐忧也日益凸显，孰轻孰重值得王久芳董事长好好思量一番。希望能全局考虑后，各个击破，早日实现荣安地产的“航母梦”。