现金2683亿，土储2.4万亿！碧桂园的三大领跑秘籍

“现金流”、“回款率”，正成为房企“2019年报季”的热词。

往年财报季，房企销售额大小、土地储备是否雄厚、营收净利增长水平等指标往往是关注焦点。然而不断收紧的融资环境和开年突如其来的疫情黑天鹅，却对房企自身“造血”能力提出残酷的考验。

如今，只有手握充裕资金的企业，才能寻找到危机中的机会。

而楼市资本论关注到，在这个“钱紧时代”，碧桂园却用2019年财报现金额和回款率两个数字震撼行业，持续3年坐稳行业龙头宝座。

3月27日，碧桂园发布2019年财报显示，期内碧桂园实现权益销售额5522亿元，同比增长超过10%。

相比销售数字，更为实在的是，碧桂园的权益物业销售现金回笼了5301亿元，权益销售回款率高达96%；与此同时，截至2019年末，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到历史新高，净经营性现金流连续第四年为正。而从发展潜力来看，截至报告期末，碧桂园权益可售资源合计达到约2.4万亿元，足以满足公司未来三到四年的销售。

对此，楼市资本论试图从碧桂园的年报中，一窥这家公司持续稳居龙头、穿越行业周期的秘籍。

秘籍1：现金超2683亿，平衡规模增长和债务管控

伴随房地产行业发展到了一定阶段，房企一味追求扩大销售规模的时代已一去不复返。

当外界对碧桂园的印象还停留在顺德里的那个小县城房企之时，碧桂园在2018年就用四个字为后续发展定了基调——“提质控速”，这家公司宣布将追求更有质量的发展。

值得一提的是，在行业整体增速明显放缓的背景下，碧桂园的增速依然领先同业平均。据克而瑞统计数据，2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长仅为6.5%。

对碧桂园来说，“提质控速”，控速是手段，提质才是目标。

从2019年碧桂园年报数据可以看到，第三方统计的全口径销售金额首次超过7000亿，居于房企之首。在销售规模持续卡位的同时，碧桂园也致力于提升营收和利润水平。

于2019年全年，公司实现结算收入约为4859.1亿元，同比增长28.2%；毛利润1266.4亿元，同比增长23.6%；归母净利润395.5亿元，同比增长14.2%。

关于“提质”，碧桂园在2019年除了在稳定盈利能力上做的可圈可点外，在稳住现金流和平衡债务风险上也均有体现。

截至2019年年底，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到公司有史以来最高水平，占总资产比例达到14.1%，加上还有3167.9亿元的银行授信额度未使用，现金流充裕。

碧桂园在过去一年也谨慎地进一步降低了负债率，净借贷比率仅为46.3%，债务水平保持在行业低位。同时，截至2019年末，集团有息负债总额为3696亿，现金短债比为2.3倍。

在楼市资本论看来，像碧桂园这样，可以数年保持净经营性现金流为正的房企非常难得，这背后折射出碧桂园强劲的造血能力和稳健的财务风格。而在变得更加安全、更加健康的同时，碧桂园也以盈利能力维持现有水平。

楼市资本论认为，碧桂园成为当下少有的兼顾规模增长和负债管控的房企之一，正是其持续稳健增长的秘籍之一。

秘籍2：土储2.4万亿，均衡拿地踩准发展周期

在楼市资本论看来，在碧桂园稳健的利润空间背后，则隐藏着其第二个发展秘籍——准确的拿地节奏和策略。

近年来，市场一度对碧桂园布局三四线城市有所顾虑，但数据显示，截至2019年底，其三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，相较同行一二线城市项目，优势明显。

而作为中国城镇化的最大受益者，碧桂园深谙城市化发展逻辑，也深刻意识到城市化正在进入第二阶段，即进入城市群和都市圈的阶段；与之相对的，碧桂园的投资方向也转向为坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。

尽管仍是“三四线”之王，但碧桂园一二线城市的土地储备，也逐渐追赶上了。截至2019年12月31日，碧桂园的项目已遍布内地31个省（直辖市、自治区）的200多个地级市，已获取的权益可售资源1.7万亿中，一线城市的权益可售货值为2906亿元，二线城市为6140亿元，三四线城市则为7976亿元。

据此，加上潜在的7159亿元权益可售资源，碧桂园目前权益可售资源合计达到24181亿元,可满足该公司未来四年以上的销售量。

楼市资本论关注到，除了全国广泛布局外，深耕核心城市群也是碧桂园始终保持行业领先地位的战略基础。

据了解，截至2019年底，碧桂园拥有的权益可售资源73%位于中国五大城市群。单就大本营粤港澳大湾区而言，碧桂园在这一区域的土地储备已可媲美深耕广东的中型房企。

亚布力智库研究员武利文指出，碧桂园已成为了一个真正意义的“全国性”房地产开发商，在中国100大城市以外，会有三四万亿的房地产销售市场存在，这将给碧桂园带来更多的增长空间。

楼市资本论认为，城市布局结构、深耕策略和运营水平的差异正成为阵营内房企分化的主要因素；而占据核心城市和城市圈的战略高地，及其精细化的投资管理策略正是推动碧桂园规模、效益双提升的秘籍所在。

秘籍3：如虎添翼，多元化布局显成效

“老虎插上翅膀，相信会发展得越来越好。”就在此次碧桂园2019年度业绩发布会上，集团总裁莫斌的这句话，揭露了碧桂园领跑的另一个秘籍。

碧桂园稳步推进的多元化，在稳固房地产开发业务利润来源的同时，正成为公司长远发展谋求新的利润增长点。

在2019年初，碧桂园集团创始人、董事会主席杨国强便明确了地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务，同时提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位，为公司科技创新、多元化布局指明了方向。

一年多来，碧桂园持续围绕地产主业挖掘新市场，激发新动能。建筑机器人，餐饮机器人、现代农业等新业务均有显著进展，“多元布局、协同发展”的格局已初显。

被杨国强称为“多元化业务发动机”的博智林机器人公司在2018年7月成立。截至2019年底，该公司已累计递交专利申请1843项，获授权327项，在关键领域拥有一批自主核心技术。其中，建筑机器人在研产品50项，已投放工地测试32项，填补行业空白。医疗机器人在研产品5项，启动注册申报1项，进入临床试验阶段1项。在研核心零部件及软件32项，部分小批量量产。同时，公司也布局新型建筑材料产品线，推动建造新工艺与机器人协同发展。

机器人中餐厅双臂煲仔饭机器人

碧桂园的机器人餐厅也开始面市，自主研发的“24小时无人、全自动化运作”煲仔饭机器人还出现在武汉新冠肺炎疫区的隔离点，“或许这是机器人最好的应用场景”，公共卫生事件也使得人们认识到机器人未来市场更多的可能性。

农业也是多元化发力点之一，碧桂园农业控股有限公司成立于2018年5月，布局农业全产业链，包括前端研发，“公司+基地+农户”模式的中端生产组织，和以碧优选社区门店为主体的终端销售。其发展主旨是做行业资源的整合者、产业结构的提升者和现代农业的服务者，着力打造科技型、平台型、国际型农业。

在楼市资本论看来， 在伴随而来的行业焦虑之下，企业都在思变，向多元化迸进。碧桂园选择现代农业和机器人为切入点，不仅是看准了两者的市场空间，同时又能与地产主业协同，打造全产业链，形成内生增长动力，帮助公司平滑经济周期风险，更能持续增强公司的综合竞争力。

楼市资本论也相信，碧桂园在坚定全周期综合竞争力提升、积聚城市群充足粮草和多元化发展的三大秘籍指导下，未来将展现更多面的发展和更稳健的格局。

守正出新的碧桂园，正在展现出新的面貌。