正荣稳字当头：销售1307亿，三年复合增长率49%

2019年财报发布，正荣地产一改往日冲刺之势转而向高质量发展过渡。

3月29日，正荣地产发布年度业绩报告。根据年报数据，2016-2019年，正荣地产合约销售金额由393亿元增长至1307亿元，复合增长率高达49%；同时，合约销售面积由188万平方米增长至844万平方米，复合增长率高达65%。

业绩发布会上海现场

业绩发布会香港现场

经历了高速扩张后，正荣地产将2019-2021的新三年设定为“高质量发展期”。2019年是正荣地产的新三年战略首年，在突破千亿销售后，正荣在注重发展速度的同时，也加强了对规模、利润和品质这三个指标的关注。

在楼市资本论看来，透视整个年报，从营收、财务、土储到战略都感受到了正荣正在从“高速增长”向 “高质量稳定增长”进发。

正荣，这匹昔日的市场黑马正在转变为越走越稳的行业“千里马”。

【一】营收稳：核心利润大增43%

后千亿时代，房企的竞争格局已悄然生变，管理半径变大，增长速度较为温和，大多数房企开始修炼内功，打好稳健增长的基础，迈入新的发展阶段。

而备受市场关注的正荣地产，在2018年登陆资本市场、并成功跻身千亿规模俱乐部后，也决定“换挡提质”，将2019-2021年设定为“高质量发展期”。

3月29日，正荣地产披露的“新三年战略”以来首份年报显示，2019年，正荣地产实现合约销售额1307.08亿元，同比增长约21%。据了解，正荣地产2016年合约销售金额为393亿元，以此计算，期间复合增长率高达49%。

而对于崇尚价值投资的港股市场来说，公司的业绩增长情况正是核心要义。除了合约销售金额增长外，正荣地产在盈利能力增长方面也让资本市场倍感欣慰。从衡量一家房企盈利能力的关键性指标——核心利润来看，正荣地产这一指标同比增长42.7%至29亿元，该增速在同等规模的房企中居于前列。此外，财报还显示，截至2019年底，正荣的净利润率也同比上升1.1个百分点至9.5%；核心利润率则改善至8.9%。

此前，部分发布财报的房企数据显示，2019年毛利率均有所下降，让人对部分房企的盈利能力也随着营收增速放缓而退化产生担忧。但正荣地产净利率上升，说明了其高质量增长并不只是口号。

在楼市资本论看来，在房地产行业整体下行的大背景下，正荣地产总营收及核心利润保持双位数增长，充分展现了其各项营收指标增长稳健；从“新三年”战略的具体内容“适当发展规模、持续提升竞争力、不断优化财务结构”来看，正荣地产也在2019年交出了一份令自己和市场满意的答卷。

【二】财务稳：净负债率75%低于top20平均

众所周知，扩充规模需要大笔资金。然而在此过程中，正荣地产的杠杆水平却不断改善。财务结构越发稳健成为正荣高质量发展的另一成果。

楼市资本论了解到，2019年，正荣地产净负债率保持平稳为75.2%，低于TOP20房企的平均值。报告期内，公司持有现金为353.07亿元。现金短债比和长短债比相比同期也继续优化，短债比例由51.3%大幅下降至34.2%，现金对短债比由1.19倍上升至1.8倍，总现金同比增加24.5%至353.07亿元。

如果与上市前对比，更能反映正荣地产在高质量发展的战略指引下取得的成果显著。数据显示，2017-2019年正荣地产净负债率为从183.2%下降至75.2%；而正荣地产的短债比例也从2017年的54.6%下降至2019年的34.2%。

亚布力智库研究员武利文指出，前几年，正荣地产负债率较高，一方面是因为当时未上市，融资渠道较窄;另一方面，2016-2018年恰好是房地产行业高速发展期，正荣为了抓住行业红利，也选择了加大杠杆、高速发展的战略。

楼市资本论关注到，正荣地产在上市之后，得益于融资渠道多元化，融资成本也逐年下降。2019年加权融资成本为7.5%，同比下降0.3个百分点。年内，公司借助境内外融资平台，实现融资新突破，保持了融资渠道的通畅。鉴于公司稳健的基本面和巨大的增长潜力，正荣地产相继获惠誉、标普、穆迪、中诚信等机构上调信用评级。

楼市资本论认为，当下房地产市场资金环境日益趋紧，而正荣地产2019年报展现出的稳健的财务结构，显示了其在国家“去杠杆、降负债”的要求下，严控债务规模及资金成本,不断优化债务结构,为穿越周期保驾护航。

【三】布局稳：2615万m²土储支撑未来两年销售

正荣地产销售规模的持续扩张，与其对土地市场的精准把握不无关系。

楼市资本论了解到，正荣地产2019年在拿地方面，延续了1+6+X全国布局(即一个总部、六个区域、多个项目)，目前业务范围已覆盖长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域。

数据显示，正荣地产2019年新增土储560万平方米，在新增的41块土地中， 85%位于二线城市，15%位于三线城市。值得一提的是，正荣地产2019年新增土储权益比例为73%，而这一数据2018年为35%。

从拿地方式上看，正荣地产坚持两条腿走路，多元模式并行拓展。一是以公开招拍挂模式为主，倾斜于高周转的短平快项目，这类项目占比约70%左右;二是采取并购、勾地等多元模式，倾斜于高货值的粮仓型项目，占比约30%左右。

截至2019年末，正荣地产总土储2615万平方米，货值约4500亿元，足以支撑公司两年左右的销售。项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域，其中74%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区，高度契合国家战略。

目前公司总土储权益比为55%，不过从新增土储的权益比来看，未来几年随着权益的提升反映到财报上，公司股东应占利润也会有较大的增长空间。

楼市资本论认为，面对当前房价有上限、地价有下限的挤压，拿地正成为房企主要的核心竞争力之一。而正荣地产财报中，正展现出其对土地的精准判断和稳健的拿地抓手，支撑起了正荣的利润和发展空间。

【三】战略稳：高质量发展打造全新护城河

在楼市资本论看来，正荣地产在过去一年里运营水平的提升、债务结构的改善带来的营收和盈利水平持续提升，也离不开其各个层面战略布局的稳健。

1.全局战略：

在经历了2013-2015年的扩张期、2016-2018年的升级期之后，正荣地产提前嗅到了“调整期”的临近，并先于行业，提前顺应变化做出了“新三年战略”——正荣将2019-2021年设定为“高质量发展期”，正荣提出在承继2018年千亿销售的良好发展基础之上，坚持稳中求进，把“高质量发展”作为今年企业发展的首要目标，而这一战略也贯彻了正荣地产发展的方方面面。

2.产品战略：

正荣地产目前已形成三大标杆产品品牌——“正荣府”、“正荣·紫阙台”和“正荣·云麓”。其中，“正荣府”定位改善型及部分首置的中产人士和家庭，“紫阙台”定位于多改和再改需求的现代高层住宅产品，而“云麓”则为正荣住宅产品线旗下的别墅类产品。

福州正荣·三江云麓

数据显示，正荣地产当前重点项目平均销售价格较所在城市住宅销售均价的综合溢价为50.89%，较所在区域销售均价的综合溢价为22.01%。

此外，因投资、运营、设计及营销关连穿透，正荣地产的产品标准化日益成熟，2019年项目标化复制率达到100%，平均首开时间缩短至7个月，新项目平均首开去化率达到70%，成本控制和开发速度方面明显改善。

3.组织结构和人才战略：

正荣地产执行总部+区域的二级架构，并奉行“精总部”“强区域”“提效能”的管理运营模式。此外，公司还制定了“新三年人才规划”，在内部人才供应链坚持三个原则，即干部有发展，管理岗位以内部提拔为主；梯队有培养，搭建完善的培养体系；基层高潜力，加大管培生和管培2.0的招聘。

楼市资本论认为，在良好的企业基石下，正荣地产坚持以管理标准化为抓手建设强大的运营体系，以具有行业引领性、产品独特性打造核心产品，以充足的人才储备为动能确保为公司持续健康发展提供充分的竞争力。

站在新的起点上，楼市资本论相信，在稳健增长的公司规模、持续向好的财务数据、充足的土地储备、高质量发展战略布局下，相信未来的正荣地产会给市场带来更多惊喜。