中梁破局地产大分化时代：年销1525亿，蝉联行业20强

3月31日，中梁控股线上举办2019年度业绩发布会，交出香港上市后首份成绩单。

从年报看，中梁去年销售、营收、利润等各项数据都获得了足额增长：合约销售1525亿元，完成1300亿销售目标的117.3%，同比增长50.2%；总收益566.4亿元，同比增加87.5%；核心净利润39.041亿元，增加约 102.3%。可以说，整体经营实现了里程碑式的跨越性增长，

2019年，楼市步入调整期，房地产业结束粗放式发展，进入行业大分化时代，对房企的规模扩张、稳健经营和精细化管理提出了更高要求。

楼市资本论认为，在楼市大环境下，中梁业绩的亮眼表现，得益于其业务扩张、香港上市、布局调整和组织变革等一系列战略决断，充分展现出这家浙系房企因应形势变化、大胆变革破局的强者风范。

【一】蝉联行业20强，中梁开始战略回调

中梁的强者风范，不仅仅体现在年报上。

事实上，早在中梁业绩发布会前的3月18日，中国房地产业协会发布“2020中国房地产开发企业500强测评成果”，中梁控股蝉联“中国房地产20强”并荣膺“发展潜力10强”。

这项测评采用收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力等20多项指标，已成为业内全面评判房企综合实力及行业地位的重要标准。在楼市资本论看来，中梁年报所显示的各项经营数据，进一步佐证了房企测评的精准性。

以营业收入为例，中梁2016年开始全国扩张时，年收入仅29.25亿。此后，中梁房地产开发业务迅猛扩张，合约销售实现了从百亿到千亿的跨越，营业收入也水涨船高：2017年增至140.26亿、2018年达到302.15亿、去年再创566.40亿新高，三年时间扩张了19倍。

在业务高速扩张、营收逐年激增的过程中，中梁盈利水平持续稳定。2019年录得毛利131.82亿元，同比增长90.7%；毛利率23.3%，稳中有增，继续保持行业合理水平。

基于其不俗的业绩表现，中梁上市后首次派发末期股息，拟以现金方式每股派发32.8港仙，加上去年中期股息共约15.62亿元，约占全年核心净利润的40%。比例之高，在上市内房企中非常罕见。

今年，考虑到新冠疫情的影响，中梁在发布会上确定了1680亿元的销售目标，同比增幅仅10%。中梁在多年持续高增长之后主动刹车，不仅今年增长目标大幅下调，而且未来每年增长率都保持在10%-15%这一合理区间。

在楼市资本论看来，回调增速并非权宜之计，而是一次战略调整，意味着中梁将由此告别对规模扩张的单纯追求，转向公司稳健经营与均衡发展。

【二】财务优化，有能力穿越周期对抗风险

支持中梁果断做出以上战略调整的，除了对形势的精精预判，还有公司财务的稳健表现。

去年7月16日，中梁正式登陆港交所。以此为契机，公司财务状况大为改观，表现在以下几方面：

先看资产。截至2019年末，中梁控股的总资产2245.3亿元，同比增长34%；总权益更是激增209%，达到208.7亿元。可以说，家底越来越雄厚了。

次看债务。报告期末，中梁总负债2036.48亿元，其中合约负债（预售款）1158.73亿元，有息负债401.81亿元，增长48.8%；净资产负债比率为65.6%，继续保持行业低位。

再看融资。中梁继IPO筹得30.51亿港元之后，去年9月成功首发3亿美元两年期优先票据；今年2月再次发行一年期规模2.5亿美元债；此外还获得广发、浦发银行授信80亿元，规模约20亿元的ABS“东亚前海-联易融-蕴势供应链金融1-N期资产支持专项计划”，也成功取得深圳证券交易所无异议函。

最后看现金。截至2019年底，中梁控股现金及银行结余为265亿元，较2018年底230.8亿元增加约14.8%，远高于一年内到期的有息负债。

资产持续增长、杠杆低位运行、融资多元化、偿债压力可控，中梁财务表现非常健康，可以有效支撑业务开展。

此外值得一提的是，中梁去年还分别获得惠誉、穆廸、标普等国际评级机构给予的B+、B1、B+信贷评级，展望稳定。11月被纳入“恒生综合大中型股指数”及“恒生港股通指数”的成分股，12月正式纳入港股通交易名单。

可以说，中梁香港上市后，不但成功拓展了境内外融资渠道，而且获得资本市场高度认可。资本市场与投资者关系总经理杨德业在发布会上表示，中梁今年将继续确保资本融资渠道畅通，会在适当时候推出新的融资举措，置换部分非银行的高成本融资。

楼市资本论认为，香港上市使得中梁进一步完善融资体系、优化财务结构，有足够的能力穿越经济周期，对抗不测风险。在稳健的财务基础上，中梁可以从容进行战略变革，切换赛道，寻找更有利的发展空间和投资机会。

【三】“三个转”投资策，换仓二三线城市

在这次发布会上，中梁业务布局释出了强烈的变革信号。

因应经济形势和楼市变化，中梁的战略方向是深耕长三角，布局全国五大核心经济区。业绩会上，管理层明确提出“三个转”（转二线、转省会、转中心城市）投资策略，要求以“全布局、全结构”的姿态，逐渐向二三线高能级城市集中靠拢，提高抗风险能力，夯实高质量发展基础。

其实，这一战略换仓计划在2019年业绩中已有所表现。楼市资本论发现，中梁1525亿元合约销售额，如果按照城市等级划分，二线城市占比35%，三线城市占比53%，合计占比近九成。

在拿地环节，年报显示，2019年中梁共获取土地139宗，新进南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门、潍坊、清远等20个城市，新增土储面积为1660万㎡，新增货值2015亿元。全年土地投资共计764亿元，二三四城市占比分别为53%、39%、8%；而在2018年，二三四线投资占比分别为32%、54%和14%。可见中梁是有计划地弱化四线布局，向二三线转移换仓。

当前的新冠疫情，虽然给房地产业带来了短期冲击，但并未影响中梁“三转”投资策略的执行。去年中梁买地金额764亿元，占有全年销售额的50.1%；今年初步预算仍会根据销售额的50%-60%去投资买地。在楼市资本论看来，中梁有意以大手笔拿地，加速切换赛道，改善土储结构。

从区域分布来看，中梁拿地范围覆盖多个战略经济区，大本营长三角仍是其投资重点，占比超过60%；中西部约占20%、海峡西岸约占8%、环渤海约占8%及珠三角约占1%。

截至2019年底，中梁共持有458个开发项目，布局142个城市，已覆盖中国五大核心经济区，总土储超过5700万㎡，土地成本为4000元/㎡，可售总货值约4433亿元；2020年可售资源约2600亿元，足以支撑全年1680亿元销售目标。

楼市资本论注意到，随着业务布局向二三线高能级城市集中，中梁对区域组织架构也做了相应变革，原来的12个区域集团经过整合，最终形成南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区七大区域集团。

中梁通过组织变革，不断激发组织活力，成为近年发展最为迅猛的房企之一。在楼市资本论看来，这次组织变革强化属地责任，显然有利于区域深耕，将进一步降低管理成本、提升效率和利润水平。

值得一提的是，除了在组织架构方面的创新求变，中梁还非常注重对年轻人及年轻干部的培养。从其内部数据看，在被中梁称为“新栋梁”的17届管培生（91人）及18届管培生（338人）中，很多人在一两年内就升为高级经理或经理，还有2年升为副总监的。

而针对2019届的新栋梁们，中梁还首次提出“铸剑计划”，要从中提拔事业部副总/专业副总不少于10人；提拔为大区联盟二级部门、区域公司一级部门负责人不少于10人；提拔为专业经理人员达到300人。无疑，在企业结构性人员优化、内部培养新鲜血液方面，中梁也走在了行业前列。

扩张时代，中梁以持续高增长跻身行业20强！

如今大分化时代，中梁在战略、业务、财务和组织领域的一系列变革，将使其更好地把握机会窗口，实现新的跨越。

变革图强，强者恒强！楼市资本论相信，中梁审时度势，谋变破局，终会脱颖而出，成为行业栋梁。