搏击深水区！解读全能型房企样本，中海龙湖华润的铁人三项

2019年，无疑是中国房地产的一个调整年。

此前，在2018年下半年，国家提出“坚决遏制房价上涨”的调控主基调，万科发出“收敛聚焦活下去”的警示，房企正式进入行业“下半场”的竞逐，开始了一场比拼能力、技巧与耐力的铁人三项全能赛。

如今，作为这项赛事的阶段性成果，上市房企2019年业绩报告相继发布。楼市资本论发现，以往风行业内的“高增长、快周转”模式逐渐式微，兼顾规模、利润、财务的均衡发展模式成为主流选择。在深水区中，谁能坚守规模、利润、财务“铁三角”，做到扩张能力、盈利能力、融资能力的均衡发展，全面领先，谁就能赢得全能赛的主动权。

据此，楼市资本论研究院率先提出“全能型房企”新概念，并选择以较大优势暂时领先行业的中海、龙湖、华润三家房企为代表。从2019年业绩来看——

虽然分属央企、民企的不同阵营，但这三家房企销售规模都站稳行业前十，增长率大幅领先行业平均水平；中海是业内公认的利润王，龙湖和华润的盈利能力也是行业翘楚，三家目前市值均跻身行业前五；而且，三家都以财务稳健见长，融资成本之低，分列行业三甲……

无论规模、利润还是财务，中海、龙湖、华润三家的实战表现都卓尔不群，堪称铁人三项全能标杆。

中流击水，谁主沉浮？我们相信，在新冠疫情后，“全能型房企”将作为行业定海神针，推动房地产稳步复苏，引领全行业高质量成长。

【一】扩张能力：中海龙湖华润业绩引领行业

先看规模扩张能力。全能型房企坚守“铁三角”，并不单纯追求规模的高速扩张，但从2019年合约销售的增长情况来看，中海、龙湖和华润尽管各有千秋，但都远高于同期TOP100房企平均7%的增长水平。

增速最高的是中海地产，2019年实现合约销售3771.7亿港元，同比增长25.2%。在去年楼市整体趋软的大环境下，这个业绩堪称亮丽。

龙湖地产与华润置地去年签约销售均实现2425.0亿元，携手跻身行业前十强，但两者的表现大相径庭。

去年，TOP10房企业绩增速明显放缓，从2018年平均35.4%的增速大幅回落到15%，而龙湖同比增长21%，超过TOP10的整体表现；年度目标完成率更是高达110.2%，在TOP10房企中仅次于世茂房地产，堪称凤毛麟角。华润因接连换帅，业绩难免受影响，但还是压线完成年度销售任务，不过其15.1%的增长率，却是过去五年的新低。

在规模扩张上，龙湖并不在意一时排名，而是追求有质量的可持续增长，今年销售目标设定2600亿元，略增7.2%。华润则继续保持一贯的稳健风格，今年锁定2620亿元，增速8%，与龙湖不相上下，经营目标是销售规模“守住前十”，保持规模和利润双增长。中海地产按照十三五规划，今年销售目标是4000亿港元，增速仅6%，略显保守。

从土地储备看，龙湖去年拿地90幅，新拓11城，新增土储1731万平方米，土储总建面6814万平方米，其中约90%集中在热点城市和价值区域，可以保障长期盈利增长。截至去年底，华润总土地储备6868万平方米，中海在手土储8923万平方米，都可以满足未来三四年的开发需求。

龙湖集团业务布局图

不过，值得注意的是，中海今年拿地预算是1400亿元，同比增长23%；3月13日又打出“2020寻地合作计划”，诚邀各界进行全面合作，可见为了在规模和利润上做到有效平衡，中海仍在加力冲规模、补短板。

综合以上表现，中海、龙湖和华润以“长期持续稳健增长”为战略指引，去年规模扩张均超行业平均水平，今年都有意放缓增速，而且土储充足，业务布局侧重安全边际更高、抗风险能力更强的一二线城市。

楼市资本论认为，这是全能型房企理性务实，审慎面对新冠疫情冲击，追求持续稳健高质量成长的成熟表现。

【二】盈利能力：中海确保利润王，龙湖或将反超华润

再看盈利能力。全能型房企都以利润为核心，去年无论利润总量还是利润率，均有不俗表现。

中海地产是业内公认的“利润王”，净利润和归母净利润长期处于行业首位。2017年，中海净利润351亿元，首次被万科和恒大超越；去年，中海录得归母净利润416.2亿元，增幅仅10.3%，但其25.4%的净利润率仍然位于行业最高区间，远高于龙头房企10%的平均水平。

华润置地一向以高毛利受到业内好评，去年股东应占溢利录得286.7亿元，同比增长18.3%；扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利216.5亿元，同比增长12.2%。全年综合毛利润率37.9%，从行业维度横向比较，依然具有足够竞争力，但是和自身纵向比较，相对2017年40.3%、2018年43.4%的高位，盈利能力有所下滑。

相比之下，龙湖去年盈利能力稳步提升，核心溢利同比持续增长。其归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21%。毛利同比增长28.5%至508亿元，毛利率为33.6%。另外，龙湖去年已售但未结算的合同销售额为2535亿元，这也为未来核心利润持续稳定增长提供了有力支撑。

龙湖这种稳健增长态势，得到资本市场的积极回应。楼市资本论注意到，今年一季度，千亿市值房企股价全线下跌，唯有龙湖一家逆势上涨，总市值从去年末的1956亿增至一季度末的2066亿，涨幅5.62%；跃居行业前五；而中海和华润虽然业绩表现不错，市值还是分别下跌19.17%、15.88%。

综合比较，楼市资本论认为，中海在利润规模上与龙头房企的差距缩小，但其利润王地位短期内还不会动摇；龙湖的盈利能力目前稍逊于华润，但从发展态势来看，很有可能在一两年内实现反超。

【三】融资能力：龙湖票息创新低，中海华润稳健

最后看财务表现和融资能力，中海、华润和龙湖都毫无疑问是业内的佼佼者。

中海地产拥有穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-的信用评级，是全行业唯一获得国际A级评级的房企，能以低至2%~3%的利息区间进行海外融资，而中资房企发行的美元债票息多在6%~9%之间。

截至去年末，中海地产银行及其他借贷为1222.6亿元，应付票据677亿元，持有银行结余及现金954.5亿元，财务健康；资产负债率60.06%、净借贷比率33.68%、加权平均借贷成本4.21%，均处于行业最低区间。

华润的信用评级稳定在“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”，全年借贷总额1345.4亿元，融资成本4.45%，仅次于中海，同样保持全行业最低区间。截至2019年底，公司负债总额约5286亿元，资产负债率为69.3%，有息负债率36.6%，均维持在低位运行。

民营企业虽然不具备央企在融资方面的天然优势，但龙湖的财务盘面仍持续向好：2019年业绩稳步扩张的同时，全年净负债率仅51%，在手现金609.5亿元，一年内到期债务139.3亿元，现金短债比高达4.38。去年，集团借贷总额1460亿元，平均融资成本4.54%，在全行业中仅次于中海和华润，是融资成本最低的民营房企。

在去年房企融资渠道收紧、融资成本高企的行业背景下，如果说，中海和华润主要借助其央企优势而保持较低的融资利率，那么，龙湖则基于自身努力，获得“BBB”、“Baa3”、“BBB”全投资级信用评级。特别是其“晴天补屋顶”的操作手法，使得龙湖在境内外发债融资时，屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。比如：

去年上半年，龙湖发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99%-4.7%之间；7月份发行境内公司债，票息低至3.9%；9月份发行8.5亿美元投资级优先票据，创造了近两年中国民营房企10年期发行最低票息和最大规模的发行记录；

今年1月份发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期、票息3.375%，4亿美金为12年期、票息3.85%，再创民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录……

作为资本密集型行业，低息融资考验着每一家房企的生存能力。中海、华润和龙湖领衔全行业的杰出表现，无愧“全能型房企”称号。

2019年，楼市转入下半场；今年，新冠疫情来势汹汹，迫使房企在深水区中迎接惊涛骇浪。

中流击水，谁主沉浮？楼市资本论认为，中海、龙湖和华润这些标杆房企的业绩表现，已经给出答案——

未来唯有全能型房企，才是处变不惊、引领房地产业高质量成长的中流砥柱。