九龙仓看空内地？市值大跌29%，吴天海再收缩30亿

三十年河东，三十年河西。

作为打入内地的首批港资开发商，九龙仓集团2019年在内地仅拿一块地，日子是越来越不好过了。

楼市资本论获悉，近日，据中国房地产报发布的一季度百强市值榜，近八成房企总市值下跌，百强市值总和缩水超12000亿元，其中九龙仓集团以-29.28%的跌幅位居前三甲。

在更早的3月10日，九龙仓集团发布2019年业绩报，其中，营业收入下跌20%至168.74亿港币，基础净盈利同比减少58%至27.2亿港元，业绩呈现出全面下滑的态势。

对此，九龙仓给出的说明是，集团收入减少主要因为已落成确认入账的内地项目减少导致。

楼市资本论了解到，九龙仓集团是创建于1886年的香港本土房企，目前董事长为吴天海，虽然与前董事长香港富豪吴光正同姓，但并不是一家人，只是吴家长期以来的“老臣”。九龙仓集团2020年交出一份“惨淡”年报的背后是其自2000年起，对内地房地产发展周期的误判，以致错失了高速发展时机。随后，其在内地拿地持续萎缩，种种“看空”内地市场的表现之下，今年再度调低年度销售目标30亿至150亿港币，九龙仓集团的未来发展空间难免令众多投资人担忧。

【一】九龙仓2020内地销售额仅定180亿

数据显示，九龙仓2019年199.22亿元的内地已签约销售额同比下跌13%，但诡异的是九龙仓竟然超额完成了2019年销售目标。其中的玄机，在于九龙仓将2019年的年度销售目标大幅下调，定在了180亿元。

九龙仓的这番操作很值得玩味。

数据显示，九龙仓名列前十位的项目主要分布在4个城市，杭州、北京、上海和苏州，4个城市贡献了接近67%的已签约销售额。至2019年年末，未确认销售额增至人民币274亿元，涉及面积90万平方米，均远远超过其在香港的项目。然而，九龙仓确认其2019年实现收入168.74亿港元，同比下跌20%。主要因为已落成确认入账的内地项目减少导致发展物业收入下跌45%。

即便内地项目大幅减少，但九龙仓在内地的投资物业组合也开始作出回报，收入增加14%，投资和其它收入亦有所增加。这让在九龙仓内地住宅业务发展越来越慢的同时，投资物业、投资及其他板块，一定程度上托住了九龙仓收入的进一步下滑。

据了解，九龙仓去年内地投资物业总收入增加14%至39.24亿港元，与10年前对比翻了6.5倍。其中成都IFS和长沙IFS的成绩最亮眼，前者截至2019年末的收入17.47亿港元，同比上升11%；后者数字则为8.1亿港元。

左：成都IFS ，右：长沙IFS

九龙仓在吴天海接手后，不仅对在内地与香港的发展方向上有失偏颇，其对九龙仓的主业理解也似乎不太一样。财报显示，九龙仓早在2017年下半年开始就默默买入股票等，这些投资贡献的盈利，仅次于“投资物业”收入，引来外界的质疑。

事实上，早在2018年业绩会上，外界就对九龙仓未来发展方向产生疑惑：九龙仓是地产公司还是趋向于做VC公司？吴天海曾回应称，这是一种“未雨绸缪”的机会，方便未来将新经济配合到实体经济上，九龙仓仍是一个以中港地产为主的公司。

疫情之下，美股一周两次熔断；而九龙仓的年报却得意标注：“发展物业的降幅进一步扩大，酒店物业、投资物业的增幅在缩小，唯有投资及其它增幅在上升”。值得一提的是，2020年九龙仓集团再度下调销售目标至150亿元，反映出了其不乐观的业绩预期。

楼市资本论认为，内地与香港、地产与投资孰轻孰重，以及持续下调的业绩目标，市场很期待吴天海能够发出对九龙仓长期健康发展更积极的信号。

【二】持续缩减土储，错失大湾区发展

股神巴菲特曾透露其成功的秘诀，主要在于对其生意所在的经济体充满信心，简而言之就是看多美国。

然而吴天海领导下的九龙仓却颇为不同，种种操作显示其对内地发展颇有“看空姿态”。在楼市资本论看来，土地储备的持续缩减或成为其主营业务不断收缩的根本原因。

财报显示，新增土储方面，九龙仓集团非常审慎，去年仅通过收购的方式在杭州获得1个项目，对比2018年收购12幅土地数量大幅减少。截至2019年末，九龙仓集团发展物业土地储备仅350万平方米，这也是2012年以来的最低值，在九龙仓快速扩张的2012年，土地储备一度达到了1230万平米。目前，这也与内地龙头房企动辄几千万平米的土储相差甚远。

对此，亚布力智库研究员武利文表示，以九龙仓为代表的港资地产企业习惯于“慢开发、高溢价”的开发模式，拿地策略太过谨慎，其规模布局逐渐被内地房企所超越。过去精耕细作的模式显然不适应当前市场发展条件，要适当重视高周转能力。

除了开发模式落后于内地房企外，从粤港澳大湾区的布局来看，九龙仓也在被其他港资房企甩下。

此前有业内人士指出，香港房企的发展、未来规模的扩大，必须要赶上粤港澳大湾区这趟快车，而不少港资房企自2018年以来，在粤港澳大湾区的舞台上也愈发高调。以k11商业运营项目为傲的新世界为例，除了频繁出现在土拍市场，拿下深圳前海、深圳太子湾等多个项目外，还不断透过旧改，积极参与到粤港澳大湾区的发展中。

在楼市资本论看来，虽然九龙仓表示一直在等性价比高的地块，但现在内地楼市已越来越少享受土地增值的投机机会。不论是主观还是客观上，在内地拿地进程中掉队，或将导致九龙仓集团在未来一段时间不能享受到粤港澳大湾区协同发展的红利。

【三】数学系毕业的九龙仓董事长吴天海

说到九龙仓错失政策红利，就不得不提其战略决策者吴天海。现任掌门吴天海，与九龙仓家族并无血缘关系，但其却是自船王包玉刚时代就加入的“三朝元老”。

楼市资本论认为，九龙仓在拿地、运营上与其说是保守，不如说是其数学系毕业的董事长，算而不决。

1953年出生的吴天海，与妻子育有两子，是个典型的香港人。1971年至1975年期间就读于美国威斯康辛州瑞盆城的瑞盆学院及德国波恩大学，主修数学系。

1979年，吴天海就加入包玉刚爵士旗下的环球航运集团有限公司行政练习生。其后在1981年加入九龙仓集团有限公司成为一名高级工作员，这也成为吴天海三十九年“职业经理人”生涯的开端。

但是吴天海常给人一种“拎不清”“算不明”以及慢半拍的感觉。2015年8月，九龙仓中期业绩会上，吴天海第一次以集团主席身份坐到了媒体面前：“我的角色有一点点转变，会不会有什么不同？其实没有，因为我们的团队是这么多年来一直合作的。” 在吴天海看来，是不是董事长仅有“一点点”不同。

另外，在香港这个政商互动密切的磁场中，吴天海喊话香港政府也是其经商的一大“特色”。面对由盛转衰的经济环境，他公开反对政府对经济的过多干预，“干预就像特效药，服用过量会失去效用，应该可免则免”。

值得一提的是，67岁的吴天海明年主席任期即将到期，但他笑称，个人未有收到‘大信封’，会继续工作，未有人通知他何时可以退休。

从“有点悲观”到“大势已去”，吴天海的职业轨迹在波动中前行；而这背后，是对以九龙仓为代表的港资房企来说，内房市场已变得“难以捉摸和掌控”。

港资开发商，曾经是中国地产大讲坛的座上宾，曾经是囤地升值的获利者，也曾经是内地房地产行业起步和发展的带路人。

然而，随着这几年内地房地产市场在宏观调控下跌跌撞撞的发展、内地房企凶猛的竞争以及风险不断，港企内地发展逐渐定格式微。

楼市资本论认为，在过去几年内地房企通过高杠杆实现规模化，以及地价普遍高企的局面下，市场并没有给犹犹豫豫的九龙仓留下多少空间。