胡葆森豫剧难唱！建业地产负债率91%，河南失独的焦灼

市场风云莫测，房企在相互学习中暗自较量。

原本只想两耳不闻天下事，一心埋头河南市场，只唱豫剧的建业地产老大胡葆森，迎来了职业发展的瓶颈期。

4月29日，河南建业森林半岛置业有限公司(以下简称“建业半岛置业”)因无证施工及未办质监手续，被周口市住房和城乡建设局罚款180.41万元的事件被媒体爆出。该公司正是“河南一哥”建业地产旗下的全资子公司。

楼市资本论发现，从创建至今，建业地产一直坚定不移的固守河南，但胡葆森单单要唱好一个豫剧也实属不易。

2019年河南前两大地产公司，权益金额方面，河南本土房企正商仅以41.6亿元的微弱差距位列建业地产之后，头部房企碧桂园河南公司紧跟其后。这意味着，建业河南独生子的地位并不稳定，甚至有失独的风险。

而随着众多地产商全国布局战略基本形成，河南地位遭到威胁的建业地产，不得紧急加快扩张，研究其他剧种。焦灼之下，不可避免造成一些违规事件频发。据2019年报显示，建业负债总额1313.65亿，负债率高达91.24%，盈利能力下滑、负债高压的境况越发严重。

新冠疫情冲击与市场调控周期的双重压力下，不但豫剧没唱好，刚学习其他剧种却也屡屡受挫的建业地产该何去何从？

【一】罚单&通报，建业地产多次违规

建业地产的豫剧剧龄已有32个年头，步入中年。

早在1992年，邓小平南巡讲话后，一批体制内政府官员、知识分子辞官经商，形成了一股商业浪潮。建业地产就是在那时，由辞官经商的胡葆森一手创建的。

楼市资本论注意到，在其官网页面，“做一个长期价值主义者”的董事长致辞格外显眼。致辞中，明确指出了做一个长期价值主义者的要求与职责。其中，忌急于求成，忌虎头蛇尾，忌商业利益至上的“三忌”排在第一位，重要性可想而知。

不过前不久，刚刚被爆出的旗下全资子公司建业半岛置业被罚款180.41万元的事件，却实实在在的给了建业地产一个尴尬。

据了解，3月23日，周口市住房和城乡建设局对建业半岛置业开出两张罚单，对其无证施工及未办质监手续这两宗严重违法行为，做出罚款180.41万元的惩罚。

其实，楼市资本论发现建业地产类似的事件已发生了多次。

1月8日，在海南省住房和城乡建设厅网站发布的《关于12月份抽查工地实名制和视频监控安装实施情况的通报通报》中，建业地产旗下建业东方嘉园项目出现在通报批评名单。

此外，楼市资本论注意到，在2019年12月17日，在郑州市政务服务网发布的《2019年第三季度城市管理领域失信企业和失信个人名单》中，河南建业泰宏置业有限公司上榜。上榜原因是，因未按审批内容进行建设造成“严重失信”，失信记录期限为3年。

罚单、失信之外，建业地产项目还多次遭到业主维权，多少有违了长期价值主义者的称号。而在问题的背后，楼市资本论认为，此消彼长，建业地产正陷入同业积极开拓疆域，自身固守河南一隅，“河南一哥”地位不稳的僵局。

【二】固守河南一隅，一哥地位难巩固

胡葆森曾表示，企业要有“深挖河，筑高墙，打笨仗”的耐心，牢固建立自己的根据地。

据胡葆森称，1992年创办建业之时，因此前工作常被派驻香港的原因，被周边人认作台湾人、香港人，胡葆森的民族主义情怀被瞬间激发，并油然而生出振兴河南经济的情怀。

这直接种下了建业地产长期固守河南的基因，一度让建业地产风生水起，稳居河南地产之首，但瓶颈期也很快到来。

随着不少房企进驻河南，建业地产直面冲击。从2009年开始，正商地产与升龙集团便轮番坐庄，建业地产在河南的一哥地位遭到挑战。

保守称得上是建业地产的血液。而这种血液是与企业长久共生的，一时无法替换。因此，尽管地位遭到挑战，建业地产却也并未及时做出调整，甚至在2002年干脆出台实施固守河南的战略。

这一定程度上造成了在创办20年后的2012年，建业地产的销售额才首次突破百亿，又过了5年后的2017年才突破300亿。被同期诞生的万科、绿城等远远甩在了身后。去年7月，作为建业地产第二大股东的凯德集团，也因建业的“保守”而选择退出合作。

2018年，在业绩发布会上，建业地产表示将会有条件地走出河南。楼市资本论注意到，这是自2002年建业地产实施“固守河南”战略后，首次公开的公司战略发展变化。建业地产向市场要规模的诉求急切起来。

据其2019年报数据，建业地产全年实现合同销售金额约1011.5亿元，同比增长约39.8%，迅猛之势肉眼可见。

但随着正商、永威等河南本土房企同样持续发力，建业地产在河南省的占有率和销售金额仍不断受到冲击。

从河南省房地产业协会发布的《2019年度河南省房地产开发企业排行TOP30》中，建业地产排名第一，正商集团紧跟其后，龙头房企碧桂园河南公司位列第三。要知道，碧桂园入驻河南省不过短短几年时间。

从克而瑞发布的2019年房企销售排行榜显示，在TOP200全口径榜单中，建业地产以734.3亿元排行第51位，正商地产以510.6亿元排名第65位；权益金额方面，建业以552.2亿元排名48位，正商以510.6亿元排名51位，差距也并非很大。

楼市资本论认为，随着不少龙头房企的全国布局战略成熟，以及河南本土房企的崛起，建业地产受到双面夹击，市场份额不断挤压，建业地产“河南一哥”的地位遭到空前挑战。

随着房地产市场持续调控，众多三四线城市销售压力大增。疫情危机下，有机构分析,疫情对经济的拖累大概率将抑制三四线城市房地产市场潜在的上行势头。建业地产在河南省各大三四线城市的压力空前。

刚向河南外迈出一条腿的建业地产，遭遇到不小的新问题。

【三】负债率91%，销售目标大打八折

对于建业地产来说，错过走出去的最佳时机后，如今再向外发展的路并不轻松。

据年报，2019年为建业贡献业绩的仍为郑州、洛阳、新乡等河南城市，集团还新布局23个县级城市，实现河南122个县及县级以上城市全覆盖。而在河南省外，仅开盘了一个项目，且位于新疆库尔勒。

探索阶段发展不良之外，建业地产的成本输出、负债却大幅上升，盈利能力也在走下坡路。

年报显示，2019年，建业销售成本同比上升134.8%至227.61元；融资成本同比上升74.8%至2019年的3.95亿元；总负债1313.65亿，资产负债率91.24%；总借贷金额314.9亿，较2018年上升58.6%；净借贷比率约64.2%。

与此同时，建业地产的毛利率为26.0%，较2018年下跌8.4个百分点。而净利率则为7.9%，较2018年下跌1.7个百分点，盈利能力不足，有待提高。

据坊间传闻称，胡葆森曾多次在公司内部会议中表示，非常遗憾没有及早走出河南。但在2019年建业地产业绩发布会上，胡葆森表示，建业地产跨上了千亿台阶，维持了高速增长，这都是很好的事情。

胡葆森对跨上千亿很是欣慰的同时，也表示公司发展遇到了一系列的问题。并称未来2-3年，建业地产将进入“战略巩固期”，将2020年销售目标大打八折，定为800亿。建业地产的保守已是根深蒂固。

省内地位难保，省外举步维艰，负债、成本、盈利能力都在逆向而行，“河南一哥”建业地产，还能否唱好豫剧当老大，以及学好新剧种，有成效的向外扩张？

楼市资本论期待，胡葆森能够带领建业地产开疆扩土，守得云开见日出。