套子里的首开，有息负债1240亿净利降12.9%

他在晴天也穿着雨鞋、带着雨伞出门，习惯于把一切日常用具装在套子里面，好比一个装在套子里的人。

——契诃夫

在当初学习《装在套子里的人》还在笑话別里科夫的时候，如今却被一句“谁也别笑別里科夫，你我都是套中人”的评论醍醐灌顶。其实，不只人，企业也有将自己装在套子里的。

楼市资本论发现，“京城一哥”首开就似乎活在“北京套子”里。从2005年代表了北京房地产行业的开端，被潘石屹大呼“一个真正的地产巨头由此诞生了”，到如今2019年刚过千亿的规模，净利却降12.9%，有息负债则达到1240亿，在北京呈现出保守发展的态势。

“装在套子里”的首开正受限于荣誉、债务、布局，未能大踏步前行。

【一】荣誉套子：一部首开史，半座北京城

论到首开的源头，可以追溯到上世纪七十年代末，“北京市建委统建办公室”的挂牌成立。而后在1978年，为解决北京住房短缺问题，在启动的“前三门住宅工程”中，首开负责承建工作，据了解，该项目取得了多个“第一”荣誉，首开的名声大响。

随后，首开不断成片开发建设，创造了一批在全国范围都很有影响力的社区。比如，36.56公顷的左家庄社区，41公顷的双榆树社区，还有54.34公顷的西罗园社区，150公顷的方庄社区，规模一个比一个大。

其中，方庄社区成为当时北京乃至全国最大的一片住宅社区，是当时北京住宅建设的代表作。“一部首开史，半座北京城”的荣誉至此傍身。此后，老牌国企首开的北京情怀越发浓郁，在房地产越发市场化下，首开仍旧坚定不移的深耕北京。

2005年，城开集团和天鸿集团合并成为首开集团之际，SOHO中国董事长潘石屹感慨到：一个真正的地产巨头诞生了。

彼时的首开，总资产500亿，销售总额100亿，累计竣工面积3500万平方米，物业管理面积2200万平方米，顺利登上了“京城一哥”的宝座，在北京乃至全国称得上是最大的国资房企。

此后十年间，首开的规模扩张很快，业绩也大幅增长。2008年，首开上榜“沪深房地产上市公司综合实力TOP10”。

但随着房地产市场化程度不断加深，北京成为了来自全国各地的大型房企抢驻的热门市场。一场“外来房企进京史”和“一部首开史，半座北京城”的对手戏打得火热。

楼市资本论认为，从最早成立的统建办开始，与同行相比，首开还是缺少了些市场化的进取精神，以至于外企进京，凶猛吞噬着首开在北京的市场份额。

2005年星河湾在北京一炮而红，2009年绿地拿下大兴黄村地块随后在北京四面开花，2010年龙湖跻身京城销售百亿军团的龙湖。如此种种，近来每年北京楼市销售排行榜上，万科、龙湖、保利、融创等外地房企在北京市场上的份额越来越大，已经占据了TOP10的半壁江山。

首开的北京，已成为大家的北京。而那句伴随着首开发展的“一部首开史，半座北京城”的荣誉，似乎正让首开困扰在过往的辉煌中。

【二】债务套子：有息负债1240亿

辉煌逐渐褪色，债务越来越高。

4月29日，首开股份公布了2019年年报和2020年一季度报。数据显示，首开2019年实现签约额1013.44亿元，同比增0.61%，远低于同等规模房企27%的增速。“踩线”完成1010.15亿元的年度目标。

楼市资本论注意到，自2015年以来稳坐北京房地产销冠的首开，2019年首次被中国海外发展超越。而在克而瑞2019年房企权益销售数据中，中国海外发展以280.9亿元的成交金额排第1位，首开第2，成交金额为192.4亿元，仅比排名第3的泰禾股份多了24.6亿元，首开在北京的地位被撼动。

相比其他崇尚“狼性文化”，规模快速扩张的房企，首开规模增长滞缓的同时，其利润下滑与债务攀升同样值得关注。

年报显示，首开2019年实现归母净利润27.58亿元，同比减少12.9%；净负债率169.82%，同比增加4.49个百分点，负债总额达2454.74亿元，约等于规模的2.5倍，有息负债总额达到1240.89亿元，同比增长20.74%，净负债率为170.7%，同比上升4.6个百分点，依旧维持高位。

横向比较来看，以逾千亿元借贷仅换来千亿元销售规模的首开着实有些尴尬。

楼市资本论获悉，在一份《A股上市房企缺钱报告·2019》中，2019年前三季度，首开短期债务310.54亿元与货币资金209.85亿元的差值达100.69亿元，在131家降序排列的地产公司中位居第六，也就是说，首开还挺缺钱的。

进入2020年，首开加快推进各类融资及融资规模。据公告，截止到2020年3月末，首开借款余额为1403.62亿元。其中，银行贷款、信托借款累计新增71.68亿元，公司债券、超短期融资券等累计新增74亿元。

首开领导层对此发表看法：“首开坚持的是稳中求进”。并强调，这是国企的一种自我约束和要求。

【三】布局套子：难走出的北京圈子

事实上，首开是走出过北京的。

早在2016年首开便开启了“根植北京，扩张全国”的布局，当年有意识地向长三角、珠三角、成渝地区等地区发展，仅新增了1个京内项目，其北京区域资源占比首次降至50%以下。但此现象仅维持了一年。2017年，首开京内项目便大幅增加，京内依旧是首开结算收入的重要组成部分。

图：2015年-2019年三季度首开股份土地储备规划建筑面积分布情况

在2019年最新数据中，首开京内销售面积145.71万平米，占比35.4%，较2018年上升2.7个百分点，连续两年有所提升。显然，伴随着销售增速放缓，债务攀高，首开这趟向外扩张的路程并不好走。

值得注意的是，首开一直将“城市复兴官”作为自身使命。在2019年8月新董事长李岩上任后，更加深化了首开的这一使命，重点挖掘北京存量资源市场，参与城市更新。

据李岩透露，未来将打造全国领先的非经营性资产管理处置平台，成为名副其实的城市服务商、城市复兴官。

楼市资本论认为，这也意味着，未来首开的发展方向仍以北京为主。从中指院发布的2020年1-4月房企拿地数据看，拿地金额上，首开以124亿元位列21位，其中在北京拿地金额高达91亿元。值得一提的是，仅在2月14日，在北京的197亿土拍中，首开就以联合体方式，斥巨资133亿夺得昌平、海淀两宗涉宅地。

显而易见，首开仍在重仓北京大本营，全力做北京城市更新项目。众所周知，棚改项目、城市更新项目都有周转很慢，资金沉淀过长的困扰。这也给原本就规模放缓、债务走高的首开又增添了些许压力，想走出北京圈子更加不易。

基于自身情势以及市场状况，首开将2020年的销售额目标降低2.41亿元，锁定在了1011.03亿元。

楼市资本论认为，强者能同命运的风暴抗争。享有“京城一哥”荣誉，见证了大北京发展史的首开，若能走出这三个套子不受束缚，再现当年风范，重回巅峰，倒也很让人期待。