实地IPO净负债率225%，张量从娇妻到高管的网红情结

楼市资本论获悉，5月20日，港交所披露实地地产的上市招股书。

这家成立14年的地产企业，经营数据并不好看，虽然近三年收入复合增长率为46.6%，但是2019年净利润率却仅为9.1%。业绩下滑的同时，实地地产还有着高达225%的净资产负债率，远远超出70-100%的行业安全线，以及20亿元的现金和等价物对比35.85亿元的一年内到期借款，财务压力很大。

极具看点的是，在招股书中，实地地产创始人及董事长张量的网红老婆龙茜首次公之于众。不论是张量的爱妻还是李明远、刘森锋等高管们，都有着很高的社交媒体曝光度，并成为实地地产一道美丽的风景线，也让张量的网红情结，比实地地产的业绩更让人津津乐道。

在楼市资本论看来，张量为了上市，招募大量网红高管，也是爱才若渴，为了业绩下血本，倒是有心了。

【一】实地钱紧，网红妻子晒440W钻戒

实地地产始于广州，成立于2006年，前身为恒量建设集团。是富力董事长张力之子张量，2003年从加拿大学成归来后，自立门户所创办的企业。

要讲实地地产的故事，那还需要先从故事的男主角张量说起。

张量，生于1981年，与王思聪、潘瑞、王烁并称为“新京城四少”。曾留学加拿大，2003年回国后创办实地地产、黑洞投资、普及中国等数十家企业，并投资了多家公司。楼市资本论注意到，虽然投资众多，但成果寥寥，特别是4亿投的小蓝单车血本无归，已成了投资教科书里的反面案例。

张量

在新京城四少中，张量相对低调。但楼市资本论发现，他和王思聪却有一个共同嗜好——偏爱小网红。比如，某知名线上婚恋网站代言人和长期担任爆火求职节目《非你莫属》的嘉宾网红--杨蓉，就被张量找来当了黑洞投资的合伙人。

杨蓉

在工作上喜与网红合作，在生活里也离不开。张量的妻子龙茜也是一名实打实的网红。

资料显示，龙茜1993年出生于贵州，比张量小12岁，整整小了一轮儿，深受已至不惑之年张量的喜爱。据称，龙茜初中后搬到深圳生活，曾就读于美国哥伦比亚大学。两人的婚礼是2017年5月初在澳大利亚悉尼举办的。

龙茜

现在，龙茜则是一名小网红，还开了自己的咖啡店和女装网店，只是网店的销量很是尴尬，号称全网独家款的打版私服却被网友吐槽质量不稳定，像是只为一次性拍照设计的。

此外，龙茜也时常po出一些日常生活照：拖鞋1.5万，饰品都在6位数往上，座驾是星空顶劳斯莱斯，与财务压力不小的实地地产相反，过着妥妥的贵妇名媛生活。

特别是楼市资本论发现，龙茜偶尔提到老公张量，不仅和张量一起出去high，更是晒出冰糖块大的钻戒秀恩爱。据网友称，这款钻戒是HW品牌5.8克拉的钻戒，价格500W+港币（人民币440W+）。即使是前段时间卷入阿里太子“小三门”的张大奕，乃至总裁夫人也没有这样的待遇呢！

不过虽然龙茜是一个小网红，但其背景身份可比张大奕强不少。天眼查显示，龙茜的父亲龙向彬从事房地产开发领域，名下在贵州、深圳等地拥有多家公司。

2018年1月，龙向彬将自己在凯里嘉瑞禾置业公司的60%股权转让给了富力地产，此时正是网传的张量龙茜结婚半年之后。这也被不少媒体解读为商业联姻。

楼市资本论认为，虽不及“网红收割机”的王思聪高调，但张量的网红情结可不差王思聪分毫，甚至有过之而无不及。毕竟王思聪只是私下爱与网红交朋友，而张量的网红明星们已经融入在工作、生活中的方方面面。除了生活中有娇妻龙茜相伴，工作上有网红杨蓉当合伙人，还有地产明星当公司高管。

【二】总裁霸道，明星高管压力大

身处网红流量时代，张量已将人生得意须尽欢，能欢一时莫欢一刻的理念演绎到极致。在实地地产的发展历程中，地产明星高管的轮番上阵也颇受业内关注。毕竟张量可是有“要做地产界苹果公司”的鸿鹄之志的。

为此，张量开始广纳地产明星人才。

先是前百度太子李明远2017年1月入职担任实地地产总裁。但却在2018年8月便离任，随后接任工作的马立强是前金辉集团总裁。

2019年3月，张量又挖来原泰禾集团CFO李斌出任实地地产首席财务官，负责融资、资金、财务、税务等工作；还有前泰禾总裁助理李朝阳出任副总裁；前泰禾北京分公司副总经理燕百勇担任助理总裁等。

特别典型的是，在2019年11月，张量挖来了原碧桂园副总裁刘森峰，担任副董事长及总裁，全面负责地产业务发展和日常经营管理。刘森峰入职实地地产，这成为当时的业内热门事件，毕竟刘森峰这个地产圈明星，曾创下了一天一亿的销售奇迹。

2020年3月，曾在中海、宝能、荣盛担任副总裁的刘军也入职实地地产任副总裁，分管融资和资金中心。

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只不过太频繁的招兵买马，也被不少媒体认为是实地地产留不住明星高管的体现。如李明远，300天时间，双方分道扬镳；马立强随着刘森峰的加入，知名媒体已在预测其何时离开。

犹记得张量曾对李明远表示，给你的权力就是你的，但是不要夺权。楼市资本论猜想，考虑到张量有要做行业第一的野心，其戒心重又对高管业绩要求高，如此双重压力下，或是实地地产留不住明星高管的原因之一。

有道是虽然张量老板爱才，但耐不住明星高管“惜命”啊！

【三】实地地产上市三大阻碍，净负债率高达225%

实地地产什么样的现状，让张量如此“爱慕”明星高管，明星高管却又与实地地产“缘浅分薄”呢？

楼市资本论认为，实地地产225%的净负债率、大幅下降的净利润和现金流、以及销售额二连降或是主要原因。

事实上，实地地产从2006年成立之初，仅在广东中山有一个30万平方米的地产开发项目。14年来，除曾在2015年豪掷17亿元拿下广州四宗宅地被业内关注过一阵外，实地地产的发展之路都如同圈里的隐形人。

楼市资本论发现，实地地产的发展问题却一点也不隐形，更成为其上市的三大阻碍。

阻碍一：225%净负债率，短期偿债风险高

近年来实地地产可谓净负债率高企。招股书显示，2017年净负债率曾达到3809%，2019年降至225%，尽管降幅较大，仍远远超出行业70-100%的安全线。

与此同时，截止2020年一季度末，实地地产一年内到期的银行贷款及其他借款总额已接近43亿元，25亿元的现金规模无法覆盖短期债务，偿债风险较高。

阻碍二：净利润和现金流大幅下降

负债走高的同时，实地地产的净利润和现金流两大指标则在大降。

在盈利能力方面，2019年，实地地产归属于母公司股东的净利润7.3亿元，同比下降11.6%，净利润率也从2018年的13.3%下降至2019年的9.1%，下降四个百分点。

在现金流方面，实地地产经营活动现金净流量自2017年起大幅下降，从25.2亿元，下降到2019年的2.2亿元，降幅超23亿元；现金及现金等价物则从45.8亿元下降到20.4亿元，降幅超25亿元，都在增加企业运营风险。

阻碍三：销售额二连降

招股书中，实地地产并未披露具体销售额，仅仅讲出排名，颇有心计，不少业内人解读为“招股书不写规模，实际上是规模并不大”。

从克而瑞数据来看，2019年实地地产的销售额为89.4亿元，同比下降44.6%，位列141位。楼市资本论注意到，从2015年闪亮登场后的实地地产，进入过短暂的发展快车道。数据显示，2015年，实地地产销售额仅14.6亿元，2016年首破百亿。2017年实地地产以218.8亿元迈入两百亿阵营，再次实现大跃进，排名81。不过好景不长，2018年实地地产就开始滑坡，销售额降至161.6亿元，排名117，2019年再降至89.4亿元。

据了解，张量曾在内部放言，实地地产未来要做到行业第一。目前的现实是销售额百亿徘徊、净利润率大降、债务风险高。楼市资本论认为，这些被资本市场看重的核心数据，实地地产一样都没达标。

楼市资本论想说，有网红情结的霸道总裁张量，成功召集众多地产明星高管，并在生活中有网红娇妻陪伴，这一次能否一挽销售下滑、净负债率超高、偿债风险压力大的实地地产于狂澜，顺利上市呢？让我们静候佳音。