左手扩规模、右手控成本，中国奥园的并购拿地术

土地市场的竞逐中，谨慎者众，神通者也并不少。

新晋千亿房企中国奥园，无疑是个“长袖善舞”的神通拿地者。

楼市资本论获悉，6月15日，中国奥园签约广东东莞清溪镇荔枝村南商住更新项目，项目以居住功能为主，建筑总量约34.6万㎡。预计可为中国奥园再添近70亿总货值。

就在一个月前，5月18日，中国奥园与京汉股份正式签约，以11.6亿元获取后者29.3%的总股本，成为实际控制人。中国奥园的这个大手笔，更为值得关注。

借着这笔收购，中国奥园划算得将京汉在大北京区域的优质土储收入囊中，并与其重仓的粤港澳大湾区形成联动，平衡了奥园的全国布局。

在楼市资本论看来，这笔收购背后，展现的正是中国奥园成长为千亿房企的独家秘笈：在稳健财务的支撑下，借力收并购、旧改等多元化拿地手段，实现高质量发展。

【一】多元化：中国奥园的拿地经

当房地产市场对产品力越来越看重，多数房企在拿地上也达成共识:不能全面依赖公开土地市场，要多元化拿地以降低成本，为提升产品品质拓展空间。

一方面随着房地产市场调控的持续加码，招拍挂土地出让条件也随之走高；另一方面，随着疫情带给中小房企的资金压力不断加剧，市场无疑也迎来了一个收并购窗口期。

其中，中国奥园正是善于灵活高效地运筹手中资源，“多元化”扩储的房企典型，以收并购、招拍挂、城市更新三大基本途径为主。

重庆奥园翡翠天辰

楼市资本论注意到，中国奥园上市以来，通过收并购拿地面积占新增总面积比例达68%，收并购的经验丰富，可以说是中国奥园区别于其他房企的一大特色。

另外，城市更新也是中国奥园重要的发展战略之一。

值得一提的是，就在今天，6月15日，中国奥园出席东莞市清溪镇举行大利社区荔枝村南商住更新单元前期服务商签约仪式。这也意味着中国奥园城市更新项目再下一城，该项目占地约16.66万㎡，项目建筑总量约34.6万㎡，其中商业面积约6.4万㎡，居住面积约28.2万㎡，预计总货值近70亿。截至2019年底，中国奥园拥有逾30个城市更新项目，并有40多个项目正在有序推进中。

据2019年财报显示，在中国奥园的土储结构中，收并购占到了79%、城市更新占2%、招拍挂及与房企合作则占19%。

在楼市资本论看来，扩储手段的多元化，核心在于降低土储成本、优化拿地质量。效果也很显著：2019年奥园平均土地成本仅每平方米3199元，处于行业较低水平。

亚布力智库研究员武利文也表示，多元化拿地使得中国奥园的土地成本处于行业较低水平，加之销售增速维持较高水平，有助于企业长期保持稳健发展。

事实上，楼市资本论认为，收并购并不好做，除了需要企业具备财务、法务、土地、谈判、测算等多种素质，还要有创新能力去研究双赢的交易模式让交易能够达成。

而善于多元化拿地的中国奥园无疑证明了自己的综合实力，并将借助以此获得的低成本，持续发力。

【二】平衡布局：从大湾区到京津冀

楼市资本论认为，此次收购京汉，除了看中并购的时间窗口期，也符合中国奥园的发展节奏。

从目前中国奥园土储来看，2019年中国奥园拥有约4503万平方米土地储备，总货值约4585亿元，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元。

中国奥园抓住窗口期加速多元化补充土储，有助于保障企业长期稳定发展。

广州奥园誉湖湾

当然，玩转土地，不仅要拿得快，更要看得准。

此次收购也展现了奥园对于集团布局的思考：从区域走向全国，从侧重走向平衡。

年报显示，中国奥园华南地区、中西部核心区、华东区域、环渤海区域以及境外区域的货值占比分别为40%、24%、18%、11%以及7%，全国化布局已初步落实到位；但显然奥园在享受重仓粤港澳大湾区红利之余，也有着大北京布局不足的风险。而此次收购京汉股份，无疑对于中国奥园布局大北京有重要意义。

2019年年报显示，京汉股份有14个主要销售项目，位于北京、天津、廊坊、通辽等地区；主要开发项目11个，位于川渝、阳江、天津、通辽等地区；拥有8个土地储备项目，位于川渝、保定、阳江等地区，总占地面积66.8万平方米，总建筑面积为114.3万平方米。

楼市资本论认为，此次收购无疑进一步助力奥园深化环渤海布局，对冲区域风险。

从2017年到2019年，在完成了“布局—聚焦—深耕”三步曲后，中国奥园也在成长为全国性房企的路上越走越稳。

【三】底气实足：财务管理稳健向好

为什么百强房企中鲜少有中国奥园这样，倚靠收并购拿地收获高溢价增长的房企？

除了奥园的高综合素质和“好人缘”，楼市资本论认为，稳健的财务管理正是奥园的底气所在。

从中国奥园的流动性来看，截至2019年12月31日，中国奥园总现金约681亿元，足够覆盖约419亿元的短期借贷。中国奥园2020年一季度已偿还及续期约96亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力，短期借贷占比降至33%。

中国奥园的精细化管理、修炼内功、维持高健康度的财务水平也受到了资本市场的青睐，2020年中国奥园境内外融资成本正不断下降。

6月11日，中国奥园集团执行董事陈嘉扬增持中国奥园35万股股份，平均价为每股8.371港元，涉资约300万港元，公司股东及管理层对公司保持高质量可持续稳健发展充满信心；

5月22日，中国奥园完成中山证券-奥创二期资产支持专项计划，发行金额8.16亿元，票面利率5.60%，较此前票面利率下降超130个BP；

4月16日，国奥园还完成了新一期供应链ABS发行和供应链ABN簿记建档，金额分别为4.17亿元和3.1亿元，票面利率为4.8%和4.9%，均创中国奥园公开市场融资利率新低。

各项指标持续向好，股价利好因素多，让中国奥园集团展示出较强的投资吸引力，备受资本市场肯定。先后获得国际信用评级机构穆迪及标普调升评级展望、联合国际授予国际长期发行人评级“BB+”、联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”，有助进一步降低借贷成本。截止5月，中国奥园已获得20多家知名大行给予“买入”评级，其中兴业证券、建银国际先后给出的目标价分别为13.5和13.4港元。

楼市资本论认为，奥园通过将资金沉淀在优质土储中，不仅实现了弯道超车，也确保了未来业绩持续增长；同时其战略性多元化的稳健扩张，并以充足现金作为缓冲，降低了企业发展风险。

某种意义上说，把握好规模扩张的节奏，是企业的一项终极课题；而中国奥园已经探寻到了利润、增速和杠杆三者之间的平衡。