卓越商企掏空式分红，李华第三次IPO“割韭菜”？

东汉末年，天下大乱。其中多次创业失败的刘备，三顾诸葛亮于茅庐，最终赢得贤相出山，成就霸业。

古有刘大耳三顾茅庐求贤，今有卓越集团董事长李华三闯IPO求钱。

楼市资本论注意到，李华两次欲将卓越置业推向资本市场失败后，锲而不舍，趁着2020年开启的又一轮物业上市潮，旗下物业公司——卓越商企服务集团有限公司于5月31日在港交所申请上市。

这一次，资本市场会相信情怀吗？

在楼市资本论看来，除了被广泛质疑的上市前掏空式分红和4.5亿输血关联方外，卓越商企还有经营现金流大降54%、连年下降的毛利率及-7239万的筹资现金流等问题待解。

此番李华IPO前种种操作，透露出“割韭菜”的心态，急欲走出融资难局，并不被大家看好。

【一】上市长跑13年，卓越祭出两大“骚操作”

楼市资本论了解到，晚于卓越置业3年，卓越商企成立于1999年，以高端商务物业为主营，包括写字楼、商务综合体、企业大楼等。

此次卓越商企IPO担负着李华及其家族长达13年的期待。

卓越集团两次上市折戟，只是时运不济、命途多舛吗？

在楼市资本论看来，此次卓越商企上市前的两个“骚操作”，或从起心动念，就预定了其IPO的艰难。

操作一：掏空式分红

招股书显示，卓越商企在2019年底分红1.047亿元，2020年一季度刚过，公司再度大手笔派息3.537亿元，共计达4.585亿元。这一招有多骚呢？

招股书显示，2017-2019年卓越商企分别实现净利润1.36亿元、1.57亿元和2.34亿元；三年下来，卓越商企合计赚了5.27亿元，也就是说，卓越商企在上市申报完成之后，几乎一次性地把过去前三年的九成利润分了红。

从股权关系来看，李氏家族一直是100%持有卓越集团股份；其中，卓越商企最大股东李华持股比例高达79.9%，剩下的股权则由李晓平之妻肖兴萍持有13.1%，李晓平之子李渊持有7%。

就是说，李华家族急于在上市前将赚的钱几尽收入自家口袋，以至有“掏空”公司的传闻。也让众多投资者看起来，卓越的这番上市，更像是“扫清门户坐迎韭菜”的行为。这操作手法，着实不好看！

操作二：输血关联方

作为一家典型的家族企业，卓越集团盘根错节的关联交易也是投资者的心头梗；尤其是2019年卓越商企向深圳锐特信及深圳沃斯顿输血4.55亿元，引发了投资者对其内控问题的关注。

楼市资本论查阅天眼查信息得知，瑞特信为沃斯顿的全资子公司，田永志及蔡昌琴分别持有沃斯顿50%股权，经营范围主要为电子产品研发及销售等。

为何在无主营业务关系协同的情况下，产生了巨额垫款？原因很简单，招股书解释田永志及蔡昌琴均为卓越集团主要管理层人员的近亲家庭成员。正所谓“一人得道，鸡犬升天”。

受此垫款影响，卓越商企2019年银行借款从2018年的1.5亿元骤增至4.65亿元，资产负债率提高到82%，流动比率下降至1。

招股书显示，2017-2019年，卓越商企对其他关联方（除卓越集团）的非贸易应收款高达425万元、1002.7万元、4.71亿元。该数字不仅让人质疑，是否有更多未浮出水面的输血交易。

在楼市资本论看来，如此庞大的关系网络，想要彻底清理并非短时间内就能一蹴而就。加上此前巨额分红掏空公司资产的操作，众多投资人心里必然会有疑问：卓越商企上市的初心究竟是什么？成功上市后又将走向何方？

【二】毛利率低于行业平均水平，经营现金流大降54%

“骚操作”频出的情况下，卓越商企的财务指标已然显现出不少问题。

问题一、毛利率频降，低于行业平均水平：

资料显示，2019年百强物企的平均毛利润率24.02%，其中增值服务毛利率均值在40%。

而卓越商企2017年-2019年其毛利率分别为24.6%、23.1%、22%，增值服务毛利率也由2017年的29.5%跌至25.3%。

这意味着卓越商企毛利率不仅三年持续走低，而且已低于行业平均水平。

问题二、经营现金流大幅下降：

数据显示，2019年卓越商企经营活动产生的现金流净额约为34亿元，同比降低54.58%。

楼市资本论了解到，这是卓越商企为了解决在物业服务市场上的弱竞争力问题，自身服务水平无法快速提升的情况下，只好大幅调低物业费“以价换量”所致。数据表明卓越商企物业费价格2017-2019年，分别为17元/平方米/月、15.5元/平方米/月、15.3元/平方米/月。

鉴于卓越商企物业管理服务占据2019年收入贡献的97%。如今2020年受疫情影响商业物业更是面临下行趋势，避重就轻的大打价格战，显然不能有效改善卓越商企经营现金流情况。

问题三、筹资现金流净额负7,239万：

招股书数据，2019年卓越商企筹资活动产生的现金流净额为-7,239.68万元，同比降低-100.37%。这背后很可能是因为公司融资渠道受阻，新筹集的债务无法覆盖当期需要偿还的债务。简而言之，卓越商企或正面临严重的融资困难问题。

虽然卓越商企表示，本次分拆上市募集的资金将用于业务扩张、开发信息技术系统、在管物业设施升级与培养人才及一般公司用途；但在楼市资本论看来，非健康的财务数据或也暗示着，卓越商企急需通过上市筹钱解燃眉之急。

【三】“地产界刘强东”：好人缘的双刃剑

楼市资本论认为，卓越商企热衷家族分红、关联交易，乃至影响了公司的财务健康，归根结底都与其实控人李华的性格有着分不开的联系：

不仅对家族中人钩织出一张细密的利益关系网，对外也善于以好人缘成就事业。

现年54岁的李华，属马，按照中国传统命理学来看，马年生人热情大方，善与人相处，朋友也会很多。

李华政府工作经历结下的广阔人脉，很快在卓越的拿地中显现出来。一位深圳地产界人士指出，李华在深圳很有“能量”，通过协议、行政划拨方式圈到了大量中心地段的土地。

值得一提的是，李华不仅在政商界颇有人缘，娱乐圈也可见其身影。据八卦消息，李华曾与章子怡和范冰冰传过绯闻，尤其与范冰冰交往颇密，双方甚为投契。

李华最终选择的妻子，是比自己小21岁的“D级关之琳”仝晓燕，而仝晓燕也为李华退出2009年亚洲小姐的选举。两者悬殊的年龄差，也让李华被称为“地产界刘强东”。

据悉，仝晓燕首次以李华妻子身份亮相是在其女儿“百日宴”上，为了显示对大家照顾周全，李华特意把主桌布置在最中心，这样他与所有来宾的距离都是差不多远。

在楼市资本论看来，李华的好人缘也是一把双刃剑，虽然其事业家庭都因好人缘兴旺，但也两次因好人缘走霉运。

事实上，因娶娇妻被称为“地产刘强东”的李华与刘强东，二人在生活工作上都来往密切。

在共同参加清华大学相关课程时，李华与刘强东结识，并先后给自己的“母校”清华捐款了2.7亿元和2亿元。

在课程结束后，二者也一直保持着密切联系。在性侵事件平息后，刘强东夫妇首次公开露面滑雪时，李华也携妻子一同前往，支持自己的兄弟。

楼市资本论认为，虽然中国是人情社会，李华的事业爱情也与人情捆绑纠缠；但这两次教训或已预示，卓越商企乃至卓越集团最大的问题在于急需走出人情困境。

左2：仝晓燕，左3：李华与刘强东夫妻

三顾茅庐，是勇气，更是执念。

第三次IPO的逐利之下，楼市资本论认为，打破家族企业掣肘、重回健康财务指标，把现金多留下一些给上市公司，与股民共享经营之乐，才是资本市场更想从李华和卓越商企身上听到的故事。