偿债压力大！银城国际净负债率188%，黄清平200亿业绩难跨

处在行业弱形势下的企业，通常有两大问题亟待解决：规模发展和团队建设。南京房企一哥港股上市房企银城国际，正面临这两方面的考验。

楼市资本论了解到，7月3日，银城国际发布6月业绩简报：前6月销售额约61.23亿元，同比下滑22.4%，仅完成全年目标的25.5%，或将再次爽约200亿销售目标。而其2019年净负债率高达188%，财务隐忧不小。

规模门槛难迈，由董事长黄清平攒起来的银城国际“同学合伙帮”中，执行董事兼总裁马保华的年薪也从3859万元直降为116万元，减了3743万元，如此大幅降薪，十分令人不解。

黄清平

如何带领银城国际进入发展新阶段，黄清平需要细细思量下了。

【一】200亿销售门槛难跨

没有企业不渴望壮大。

这家南京发迹的区域性房企银城国际，渴望要更强些。

楼市资本论发现，银城国际官网显示，其成立于1993年，前身是银城地产，总部位于南京。2001年完成国企改制后开始涉足商品房开发。

刚开始几年，银城国际攻势很猛，先后打造了西堤国际、宝船听涛、银城东苑、聚福园等优质住宅项目，使其一度成为南京人家喻户晓的本地房企。2005年到2018年，银城国际开始将业务拓展到无锡、苏州、镇江、杭州、合肥等9个城市30逾个项目。

南京银城君颐东方

赶上楼市的黄金发展期，却十三年仅入驻9城，且未在一线城市布局，银城国际的拓展速度、广度及深度令人惋惜，是否是战略出了问题？是的，总裁马保华曾公开承认：“在走出去的过程中，产品定位、拿地决策、投资等一系列环节出现了重大失误。”

认识到失误的银城国际，开始调整策略，并多次立下Flag，无奈多是打了嘴炮。

2018年，银城国际定下“2018年销售约200亿，4至5年站稳500亿”的目标。

紧接着，2019年3月6日，银城国际在港上市，迈入资本市场。不过，2018年银城国际销售额仅为95.44亿元，同比增65.7%，但仍不及销售目标的一半。

2019年，上了市的银城国际信心大增，把目标悄然换成进入行业前百强。

楼市资本论发现，到了年底2019年银城国际销售额198.12亿元，与200亿元失之交臂。在克而瑞发布的2019年房企排行中，银城国际位列119名，百强的目标也没能实现。与此同时，其净利率同比下降5.7个百分点至4.1%，股东应占利润则同比下降64.9%。

2020年银城国际初原定目标递增30%，但考虑到疫情影响降至20%，销售目标240亿。不过最新数据显示，银城国际上半年销售额仅完成61.23亿元，同比减少22.4%。考虑到市场整体偏弱因素，楼市资本论想说，银城国际要完成今年目标，未来的压力可不是一般大。

楼市资本论认为，银城国际历经27年风云，仍未跨过200亿大关，也未进入百强行列，对比同为苏系房企的行业佼佼者新城、中南，银城国际的发展的确让人着急。

【二】净负债率188%，短期偿债压力大

销售和负债，作为企业财务健康的两个重要指标，在很大程度上关系着企业能否长远发展，也是企业能否获得投资者、业主客户，以及资本市场认可的决定性因素。

楼市资本注意到，银城国际规模受困之时，其负债率也长期位于高位。数据显示，银城国际2019年资产负债率小幅下降至88.34%，然而即使下降后的净负债率也依然高达188.89%，远超行业一般意义上的100%安全警戒线。

此外，银城国际2019年有息负债105亿元，占总负债的34.4%，其中短期负债约49.2亿元，长期负债约55.8亿元。其现金及现金等价物仅为28.91亿元，无法有效覆盖短期负债，存在资金缺口，短期偿债压力较大。

销售、负债压力之下，资本市场对银城国际的认可度也相对偏低。

楼市资本论获悉，2019年12月19日，银城国际发行的1亿美元优先票据，票面利率达到12.5%。今年6月26日，银城国际发行1.4亿美元票据，票面利率达到12%，考虑到发售价为本金的98.644%，实际利率达到13.356%。超出今年房企海外债票面利率平均值8.4%，近5个百分点。

在融资利率下行大趋势下，银城国际的发债利率不降反升，直接反映出银城国际在资本市场的认可度问题，相对较低。

可能同样是因为认可度的问题，去年2019年3月6日上市当日，银城国际开盘即破发。

据悉，银城国际发行约3.54亿股，发售价定为每股H股2.38港元，净筹7.7亿港元（约6.6亿人民币）。首日开盘价2.36，低开-0.84%，随后平盘报收于2.38港元。次日继续下滑，最低跌至2.32，跌幅2.54%。截止7月27日最新收盘，银城国际股价2.35港元，上市一年多，价格几无变化，成交量更是清淡。

楼市资本论认为，不论是市场上的平静无奇也好，还是资本市场上的寡淡表现也罢，银城国际如此默默无闻，管理层应该琢磨琢磨了。

【三】总裁马保华年薪大降3743万元

银城国际平静的表现下，高层管理人员的薪资却有着令人震惊的大波动。

记得电影《中国合伙人》中有一个桥段，在佟大为婚礼上，他曾半开玩笑的说：“永远不要和你最好的朋友一起创业”。

银城国际就是由黄清平攒起来的“同学合伙帮”。黄清平系银城国际董事会主席。资料显示，黄清平1963年生于重庆市，香港永久居民，大专学历。1983年8月获中国南京金陵职业大学工民建专业文凭。曾任职于南京市鼓楼区城建局。

黄清平

1992年9月黄清平加入银城国际。后成为银城国际的实际控制人。2018年，黄清平任银城国际董事局主席，陆续找来同学共同创业。很快，银城国际就成为了一家由黄清平“同学帮”管控的公司。

楼市资本论发现，在银城国际股东及高管中，黄清平、马保华、谢晨光以及银城国际总工程师吴伟四人是同学，均同年毕业于金陵职业大学工民建专业。

其中，1962年生的马保华与黄清平不仅是同学关系，更是与其曾同任职于南京市鼓楼区城建局，关系更为紧密。近年来，在银城国际的相关报道中，马保华也是发言最多，表现最活跃的人。

马保华

不过“抛头露面”的马保华在银城国际的待遇正直线下降。

2019年，马保华遭遇大幅降薪。在一份2018年上市房企高管薪酬排名中，马保华以3859.6万元的高薪位列15位，是董事长黄清平的18倍。但好景不长，到了2019年，马保华薪资骤降至116.6万元，一年时间年薪就降了3743万元。

作为银城国际的执行董事兼总裁，薪资理论上由董事会决议通过，与董事长黄清平（实控人）既是老同学又是老同事的马保华被降薪，原因何在？

业内人士看来，首先就是银城业绩这几年并不如意，董事会与投资人自然对高层的超高薪有意见。同时，从命理学分析下，黄清平属兔与马保华属虎，兔之意见容易被虎驳回，工作上仍需好好协调，方有进展。总之，董事长的同学总裁不好当啊！

楼市资本论认为，行业遇冷竞争激烈，内场规模滞后负债高压。内外交困之下，期待黄清平能迸发出非一般的经营智慧，引领银城国际实现既定目标。