贝壳纽交所上市：中国楼市下半场的开场标志

楼市下半场，冰火两重天。

今年上半年，受新冠疫情影响，百强房企整体业绩完成率在40%左右，销售均值为512.1亿元，同比下降1.45%。相比开发商的平淡业绩，平台服务商贝壳找房则实现收入272.6亿元，增加39%，表现亮眼。

8月13日，贝壳以平台规模和增速优势，在美国纽交所成功上市，股票代码为BEKE，发行价为每股20美元，发行1.06亿股，募集资金约21.2亿美元。

正式挂牌交易后，贝壳得到了国际投资者的热捧。挂牌当天，股价高开高走，以35.06美元开盘，收于37.44美元，全天上涨87.2%，总市值达到421.95亿美元。

楼市资本论研究院看来，贝壳找房的全球资本化，意味着中国楼市已从成长期步入成熟期，也标志着中国楼市下半场的正式开场！

贝壳创立于2018年4月，是中国最大的房产交易和服务平台。去年中国住房市场交易规模约22.3万亿元，其中贝壳平台的交易总额达到2.13万亿元，占比十分之一，彰显了平台的王者力量。

楼市下半场，供需关系逆转，平台服务商逐渐成为左右市场的决定性因素。贝壳找房平台集线上2.2亿套真房源数据和VR看房等视觉技术，整合线下4万家社区门店、45万经纪人，发力重构整个居住产业链。

贝壳作为中国又一千亿巨头在美上市，楼市资本论研究院认为，由此开始，一轮发端于平台的数字革命呼啸而来，将沿产业链渗透到楼市各领域。

【一】22万亿的中国楼市渴望数字变革

要正确认识贝壳在住房销售领域掀起的数字革命，还得从其前身链家说起。

链家2001年成立于北京，是一家房地产经纪企业，主要提供二手房销售、租赁等经纪服务。积多年从业经验，链家痛感住房交易和服务行业还处于“工业化前期”阶段，缺乏统一的⾏业标准、基础设施和专业的服务提供商，导致服务效率和客户满意度不尽人意。

2018年，链家启动战略转型，推出贝壳找房平台，作为行业基础设施向所有经纪人开放，希望以此改善服务质量和效率、提升客户体验，推动全行业变革。

楼市资本论发现，由贝壳发起的这一轮行业革命，主要体现在三个方面：

首先是，房屋信息的数字化。

链家2008年推出楼盘字典，在业内率先确立“真房源”行业标准，并投入大量资源对楼盘数据进行维护、验证和更新，确保上线真实、独家的房源信息。截至今年6月30日，楼盘字典涵盖了约2.26亿套住房信息，是中国最全面的房源数据库。贝壳在此基础上，今年新推VR看房、AI讲房等新技术，现已覆盖126个城市，扫描重建500多万套VR房源，平均每天线上服务15.9万人次。

其次是，交易流程的标准化。

二手房交易从签约到过户，要历经10余个关键环节，提交20多种材料，涉及买卖方、经纪方、交易人员、房管局、税务局、银行、物业等多个角色和组织，全国平均办理周期长达60天。

贝壳通过数字化改造，实现了住房交易的标准化和可视化，经纪人可以协同合作，共同完成交易；也可以与客户即时互动，随时访问可视化的交易流程、在线提供安全可靠的金融服务。

最后是，服务品质的专业化。

贝壳非常注重服务者的专业素质，推出平台治理机制以及各类培训计划，引导经纪人和门店不断提升专业水平和服务品质。例如：薪火计划为经纪新人的成长保驾护航；花桥学堂培训专职店东，不断完善服务水平；贝壳经纪学院为百万经纪人在线提供基础性培训；搏学大考确立全行业考核标尺，成为经纪人职业化、行业规范化发展的重要推手。

在楼市资本论看来，链家推出贝壳，从交易中介转型平台综合服务商，以自我突破推动行业变革。他们面向全体房屋经纪人提供的信息、流程和服务等一揽子解决方案，直接将全行业导入数字时代，也将深刻改变楼市下半场的游戏规则。

【二】贝壳ACN打通45万经纪人

在贝壳所发起的这场行业变革中，最核心的支撑力量，来自其独立构建的经纪人合作网络ACN。

ACN是贝壳平台的操作系统，打破了跨品牌间房源、用户、经纪人之间的联动难题，帮助服务者高效合作、共享成功，从而提高服务效率和客户体验。ACN也代表着贝壳给全行业定义的游戏规则，它以格式化、模块化、流程化重塑经纪作业方式，旨在建立起基于利益、信任、尊严和品质的行业联盟，形成合作共赢的良性生态，实现更加高效的资源配置。

这套操作系统源于链家的内部合作网络，2014年全面落地，极大地提升了链家内部15万经纪人的作业效率和客户体验。2018年初，链家网升级为贝壳找房，ACN也随之向全行业开放，将庞大的线下门店和经纪人串联起来，成为一个全行业共享的基础设施。

楼市资本论发现，ACN从三个方面重塑行业规则和价值链条:

一是建立有效的管理机制，促进信息和资源共享。ACN对房源、客源和经纪人进行统筹管理，使房源信息透明共享、同步更新，打破信息孤岛，实现合作共赢。

二是建立行业规则和合作协议，推动行业合作。ACN细化房屋交易中的服务链条，明确各个角色的佣金分配机制，实现跨门店、跨品牌、跨城市的协同合作。

三是搭建专业网络，提升工作效率。ACN为服务商搭建专业平台，实现互联互通，网络效应使商机线索以几何倍数增长，推动服务效率和客户体验极大提升。

楼市资本论发现，这些正向效应，吸引越来越多的行业参与者，推动贝壳平台规模不断扩张。招股书披露，2019年，贝壳平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。

截至今年6月30日，贝壳平台在国内103座城市拥有260多个房地产经纪品牌、4.2万多家社区门店、45.6万个经纪人，推动行业由原来各自为战的恶性竞争，过渡到协同合作、共生共赢的新经纪时代。

【三】资本市场迎来万亿居住企业巨头

凭借开放性数字平台和ACN“双网双核”的商业模式，贝壳成功搭建起一个经纪人联盟，不但带领公司进入全新增长通道，更为整个行业打通了数字时代的升级路径。

这一切，都源于贝壳团队的战略定力和超强执行力。

楼市资本论发现，贝壳这次赴美上市，在给投资者的一封公开信中，系统阐述了公司奉行的“长期主义”，强调贝壳为了⻓期成功，将坚持“做难而正确的事”。

贝壳团队表示，成功的唯⼀途径是建⽴在正确的事情上，“我们花⼀些时间来改⾰⾏业基础设施，提⾼服务效率和消费者体验，才能⻓期创造更⼤的股东价值。”

坚守长期主义，意味着需要牺牲短期经济利益。从链家的真房源、楼盘字典，到贝壳整合线上线下渠道、系统性重塑行业价值链，这支团队多次经历了“只有投资，没有经济回报”的艰难时刻。

幸运的是，贝壳的理念和情怀，得到了资本市场的共鸣。从2011年链家Pre-A轮融资，到2019年贝壳找房D轮融资，资本市场都给予了有力支持，在阵容豪华的投资者队伍中，不仅有腾讯、百度这样的互联网巨头，也有碧桂园、万科、融创等领军房企。

这次成功上市，贝壳再创互联网造富传奇，在短短两年里即完成了从行业独角兽到千亿巨头的飞跃。

当然，贝壳的成功，不但表现于资本市场，更植根于公司业务规模和增长前景。

楼市资本论了解到，贝壳2017-2019年净营收分别为255亿元、286亿元和460亿元，去年增幅高达60.6%；今年上半年在新冠疫情冲击下，仍实现收入272.6亿元，逆势大增39%。

在这些亮丽数据的背后，是中国住房交易和服务市场的巨大蓝海。数据显示，2019中国住房市场的交易规模为22.3万亿元，预计到2024年将增至30.7万亿元。贝壳致力于服务3亿中国家庭，目前平台年交易量2万亿出头，未来仍有至少5-10倍的增量空间。

下半场的楼市，真正平台为王。

楼市资本论认为，无论平台规模还是作业效率，贝壳ACN都已经超越美国的房源共享系统MLS，将给楼市下半场烙上深深的贝壳印记。

在全球经济疫后复苏的关键时刻，贝壳海外上市，走在了中国楼市向数字时代进军的最前列。相信贝壳平台及其全套行业解决方案，对整个居住产业链的影响，持久而深远。