大国大园！碧桂园“经营三不变”1-6线均衡布局，半年净利219亿

作为全球超大型地产行业的龙头房企，碧桂园罕见覆盖1-6线全国城市，实践着“大国大园”。

2020疫情冲击下，行业龙头作用凸显，成为民营企业中稳定经济、对抗不测风险的定海神针。而房地产又是中国最大支柱产业，抗疫表现举足轻重。

楼市资本论获悉，8月25日，碧桂园在万众瞩目中发布2020年中期业绩报告，尽现龙头作用。正所谓，国家很大，每座楼盘每座园都需要精耕细作。

上半年，在克而瑞统计的全口径销售额排行榜上，碧桂园以3723.1亿元高居行业榜首。中报显示，碧桂园上半年实现权益合同销售金额2669.5亿元，录得收入1849.6亿元，净利润219.3亿元，核心净利润146.1亿元，各项业绩稳居行业前列。

在这之前，凭借以上不俗业绩，碧桂园连续四年入选《财富》世界500强企业，今年排名跃升至147位，的确是一马当先的龙头房企。

疾风知劲草，烈火见真金。

楼市资本论观察到，面对前所未有的疫情冲击，碧桂园在中期业绩会上提出经营策略：增长目标、业务布局和财务红线“三不变”，以龙头房企所特有的战略定力和抗风险能力，引领房地产业走向V型反弹。

【一】全年增长10%，既定销售目标不变

先说第一个不变：全年增长10%的销售目标不变。

众所周知，今年一季度，新冠疫情曾迫使房地产项目停工、售楼处关闭，重创房企销售。碧桂园作为中国最大地产商，也不例外，2月份销售直线下降50%。但是在全员努力下，碧桂园3月份销售业绩即率先反弹，开始恢复到去年同期水平；4-6月单月销售均实现了同比正增长；7月份在楼市淡季再创销售小高峰，单月销售542.8亿元，同比增长27.52%。

据半年报，碧桂园上半年累计实现权益合同销售金额2669.5亿，权益销售面积约3185万平方米，继续位居行业前列，基本追平去年同期水平。加上7月份的卓越表现，可以说，碧桂园销售业绩现已超过去年同期水平，不但安然挺过了疫情冲击，而且以龙头效应带动全行业走出一波漂亮的V型反弹。

作为房地产带头大哥，碧桂园下半年还将继续发力提振业绩。中期业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜预计下半年权益可售货量约6412亿元，去化率可达67%，将努力实现全年10%的增长目标。

楼市资本论注意到，碧桂园去年实现权益销售5522亿元，增长10%，意味着全年权益销售要超过6000亿；以近几年的权益比推算，其全口径销售将大概率跨过8000亿门槛。

8000亿！这个房企从未触及的新高度，也向全行业展示出广阔的发展前景和增长空间。

【二】1-6线城市，业务均衡布局不变

再说第二个不变：业务下沉，一至六线城市的均衡布局不变。

在楼市资本论看来，业务布局方面，碧桂园把地域多元化和均衡化做到了极致。

从成长轨迹来看，碧桂园以三四线郊区大盘的开发模式起家，抓住中国城镇化所释放出的巨大红利，在2017年超越万科、恒大，登顶行业老大。

2018年下半年，棚改货币化逐渐退潮，三四线城市风险骤增，房企纷纷收缩阵地，向一二线集中。碧桂园创始人、董事会主席杨国强作为民营企业家，有着为广大农民和城镇居民创造美好生活的民生情怀，坚持看好三四五线城市。

据此，碧桂园始终坚持一到六线城市均衡布局，继续下沉业务，深入内地城镇。截至2019年末，碧桂园以2.6万亿元总货值位居百强房企土储规模第一，业务已经覆盖全国31个省级行政区。

据半年报，今年上半年，碧桂园权益获取的土地开支是770亿，比去年同期下降三成。截至报告期末，集团已签约或已摘牌的项目总数为2662个，业务遍布全国31个省/自治区/直辖市、288个地级市、1334个区/县，权益可售资源约1.7万亿元。

从中期业绩会释出的信息来看，碧桂园奉行一到六线城市的均衡布局不变，全年拿地预算1600亿元左右，与去年大体持平；投资方向是继续坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。

目前，碧桂园已经百分之百覆盖了一二线城市，三四线城市覆盖了90%多，业务布局相对均衡。常务副总裁程光煜表示，“我们对市场没有明显偏好。只要符合标准，碧桂园就会审慎投资，根据市场机会的实际呈现，进行一到六线市场的布局。”

楼市下半场和疫情冲击下，尽管销售承压，但三四线城市并没有让碧桂园失望。

从销售结构看，碧桂园上半年40%的销售来自一二线城市，60%来自三四线城市，与其业务布局基本匹配；从疫后复苏看，其所布局的三四线城市平均每月销售同比上升11%，比一二线城市反弹更为强劲；从投资转化情况看，截至2020年6月底，碧桂园一二线城市项目获取18个月后的投资转化率在0.73左右，而三四线城市项目投资转化率为1.28，表现更优。

目前，中国常住人口城镇化率达到60.6%，与发达国家80%左右的城镇化率还有较大差距。

碧桂园从城镇居民改善居住环境、向往美好生活的愿望出发，长期看好三四线城市，其立足三四线、发力强二线并保持一线占位的全覆盖均衡布局，有利于发掘当前价值洼地和未来长期红利。

楼市资本论认为，中国城镇化进程远未结束，三四五线改善居住的市场需求强劲，碧桂园业务均衡布局，仍然大有可为。

【三】净借贷比不超70%，财务红线不变

最后说说第三个不变：坚持净借贷比70%的财务红线不变。

从半年报看，碧桂园财务方面的亮点不少，现金回款、债务杠杆、融资成本不仅没有因疫情恶化，反而有明显改善。

一看现金。

上半年，碧桂园权益合同销售回款2509.3亿元，回款率达到94%，超过同期八成以上房企。财报显示，截至6月30日，碧桂园可动用现金约2055.2亿元，另有3288.1亿元银行授信額度尚未使用，营运资本充裕，备受评级公司及主要金融机构的认可和支持。

二看负债。

截至报告期末，碧桂园有息负债总额已由去年底的3696亿元降至3420.4亿元，下降了7.5%；净借贷比率录得58.1%，同比基本持平，远低于行业90%的均值；须于一年内、一年至五年内和五年后偿还的银行及其他借款，分别为691.64亿元、1400.06亿元和62.88亿元，现金短债比为1.9倍，足以覆盖所有到期债务。

三看融资。

尽管房地产金融政策从严、融资渠道不断收紧，但在稳健的财务支撑下，碧桂园作为行业龙头，融资成本优势进一步凸显。截至7月28日，碧桂园今年总共发行5笔共计25.44亿美元海外债券，票面利率位于4.2%-5.625%区间，远低于行业平均水平，加权平均借贷成本相比去年底，也下降了49个基点。

日前，监管部门推出限制房企融资的“三条红线（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）”，在地产界引起轩然大波。

由于80%的上市房企不同程度踩线，碧桂园也自然成为公众关注的对象。对此，首席财务官伍碧君在中期业绩会上说，碧桂园自上市以来，净借贷比率始终坚持在70%这条红线以下，一直没有变过，目前各项财务指标，包括三项监控指标在内，都处于比较良性的状态。

楼市资本论发现，碧桂园2018年提出行稳致远以来，即致力于下调杠杆，确保财务健康。

目前净借贷比58%，现金短债比1.9倍，都离监管红线较远；资产负债率也由去年底的83%，降到81.6%，还在继续下调。可以说，“三条红线”所代表的房企融资新政，对其财务不会有大的影响和变化。

定力和远见，是行业带头大哥的基本功。

2020年面对疫情黑天鹅和百年未有之巨变，碧桂园“经营三不变”，充分展现了地产龙头的担当、稳健和战略定力，实践着大国大园之路。

同时，楼市资本论认为，碧桂园在机器人、现代农业和新零售领域的布局创新，也展现出卓越的战略远见，未来可期。