现金短债比2.1，房企监管红线三不沾！正荣成财务健康样本

8月24日，正荣地产由董事长兼行政总裁黄仙枝领衔，线上举行2020年中期业绩投资者发布会。

正荣地产2018年销售首破千亿，去年开始由高增长向高质量发展转型。今年业绩会上，黄仙枝重申，财务安全性、盈利和规模这三个关键指标，每一个都至关重要，公司始终将财务安全作为发展的基石。

(左起：刘伟亮-执行董事兼副总裁、黄仙枝-执行董事、董事长兼行政总裁、欧国伟-非执行董事)

此前4天，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议针对重点房企的资金监测和融资管理，推出限制融资的“三条红线”：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1倍。

“三条红线”很快激起地产界轩然大波。楼市资本论发现，百强上市房企的踩线率，竟然高达80%。然而，半年报显示，追求高质量发展的正荣地产，完美地避开了“三条红线”，确立了千亿房企财务健康新典范。

【一】财务健康，完美避开监管红线

房地产是资本密集型行业。中国上市房企去年负债总额已经超过15万亿，行业资产负债率高达84%，今年新冠疫情冲击下，房企融资规模超过7000亿，负债进一步增加。监管部门为防范金融风险，不得已而推出限制融资的“三条红线”。

在楼市资本论看来，正荣之所以完美避开“三条红线”，并非出于外部调控高压，而是基于企业自身高质量发展的内生行动。

（陈伟健-执行董事、副总裁兼财务总监）

在此前的规模扩张时代，正荣地产曾因追求业绩高增长，净负债率在2017年一度高达183.2%。2018年成功登陆港交所并如愿跨进千亿门槛后，正荣推出2019-2021年“新三年战略”，加大力度去杠杆，由高增长向高质量发展转型。今年是转型第二年，从半年报看，成效卓著。

先看资产负债率。上半年，正荣地产的总资产约1923.97亿元，总负债约1591.61亿元，资产负债率82.73%。其中合约负债465.14亿，将之剔除后的资产负债率为58.55%，远低于70%的红线。

再看净负债率。正荣过去两年净负债率大幅走低，已经从超过100%回落到75%左右的正常状态；今年上半年再降3.8个百分点，下调至71.4%，远低于“净负债率大于100%”的监管红线。

最后看现金短债比。正荣目前在手现金335.8亿元，未来一年到期的总债务为190亿元，现金短债比2.1倍，远高于红线要求。楼市资本论研究院发现，目前百强房企平均现金短债比为1.64倍，其中1/4现金短债比小于1，正荣的财务健康指数，放在整个地产界里都是最安全的。

如今，“三条红线”已成为公众评判房企财务是否健康的标准。正荣完美避开“三条红线”标志其财务指数全部达标，在千亿房企中堪称凤毛麟角。

很多房企都以财务安全为运营目标，但在楼市下行、行业竞争和疫情冲击的大环境下，难以如愿。正荣能成为千亿房企的财务安全典范，一方面得力于销售回款，上半年权益销售回款约202亿，回款率达到70%；另一方面也是债务结构持续优化的结果，在目前636亿总有息负债中，短债占比仅30%，相较2019年的34.2%大幅下降。

亚布力智库首席专家陈旻认为，今年无疑是行业洗牌年，但是风险和机会都在叠加，远离“三条红线”则让正荣获得更多超预期的机遇，比同行拥有更大的发展主动权，实现强者恒强。

按照“三条红线”高压下的房企融资新政，正荣可以拿到新增贷款15%的最高限额。目前，正荣已获银行战略授信额度2500亿，发改委美元额度3.5亿美金，小公募额度10亿元，此外还有美元债点心债、双边贷款、ABS等额度。正荣不但成功实现了融资渠道多元化，而且融资成本进一步下降，从去年的7.5%降至上半年的7%。

综合以上，楼市资本论可以判断，正荣目前财务状况非常健康，在千亿房企中可以说出类拔萃，监管部门的融资新政对他们的影响，几乎可以忽略不计。

【二】净利润增长8.1%，不因规模而牺牲盈利

在财务安全的基础上，正荣地产的经营效率明显改善。

据半年报，正荣上半年实现营业收入145.42亿元，同比增长6.5%；毛利润29.54亿元，同比增长6.51%；净利润为12.7亿元，同比增长8.1%；实现核心纯利11.48亿，同比增加8.3%。受新冠疫情影响，全球主要经济体都陷入衰退，中国上半年GDP同比下降1.6%。在这种大背景下，正荣仍能录得6.5%的营收增长和8.1%的利润增速，可以说非常难得。

值得注意的是，上半年，正荣地产的净利润率为8.8%，毛利率20.3%，与去年同期持平，在业内仍属于较低水平。

楼市资本论发现，原因在于，正荣处理了一批成本较高的旧存货，由于这批存货的毛利率偏低，从而影响到整体毛利率下降。在新项目的选择上，正荣更关注周转效率、利润规模和内部收益率IRR，可以预期，处理完旧存货后，其毛利率有望在一两年内提升到22%-25%的区间。

中期业绩会上，黄仙枝表示，公司2019年-2021年发展目标定位于追求可持续的高质量发展，努力实现财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升，绝不会因为规模而牺牲财务安全、牺牲盈利。

楼市资本论认为，从以上表述来看，正荣的运营效率和盈利水平，未来还有很大的改善空间。

【三】半年销售560亿元，权益占比稳步提升

虽然正荣不再把规模看成是唯一的发展目标，但销售规模毕竟代表了公司未来业绩，管理层仍然期望以一定的规模效应，带动综合效益的整体提升。

据半年报，正荣对规模增长的追求，表现在三个方面：

一是销售。

上半年，正荣地产合约销售金额559.93亿元，销售面积365万平方米，平均售价为15321元/平方米。虽然销售额比去年略有下降，但已完成全年1400销售目标的40%。随着下半年更多新货推出，正荣有信心完成全年目标。

正荣布局长三角、海峡西岸、环渤海、华中、华西及粤港澳六大区域，从区域销售贡献来看，长三角占比46%，高居首位；其次是海峡西岸经济区，占比25%；中西部合计达到16.1%；环渤海为12.4%。总体来看，苏州、南京、合肥、福州、长沙、西安、武汉、济南、天津等新一线和强二线城市，销售贡献占比达到了77%。

二是拿地。

上半年，正荣地产继续实行“区域深耕”的策略，期内共获得19宗地块，总地价177.82亿元（权益地价122.97亿元），预计总建筑面积为302万平方米。其中分别有52%及26%位于其长期深耕的长三角及海峡西岸，表明这两大区域仍然是正荣的投资重点。而在其它区域，正荣会加强研判，基于项目合适的利润而择机进入。

三是权益。

正荣此前销售权益偏低，去年仅为51%，今年由于提高了项目权益比，销售权益可望提升到59%。

从半年报来看，截至2020年6月底，正荣地产在全国32个城市拥有198个项目，土储建筑面积2740万平方米，货值4700亿元，土储权益占比由上年末的55%上升至58%；其中上半年新增土储权益比例为73%。

楼市资本论注意到，正荣今年新增的32块土地中，有21个是合作项目，权益占比在60%-70%之间，预期未来的联营项目，正荣权益比例仍然会维持在60%-70%的合理区间，使权益占比稳步提升。

亚布力智库首席专家陈旻表示，在充足销售货源、较高去化率以及重仓高能级城市等有利因素支撑下，预期正荣今年可以顺利完成1400亿的销售目标。

在财务安全的基础上，追求有利润的规模增长，正荣上半年面对新冠疫情冲击，业绩表现可圈可点，成为房企转型高质量发展的成功样本。

如今，以监管部门融资新政划定的“三条红线”为标准，正荣财务数据全面达标，又确立了千亿房企财务健康新典范。

在楼市资本论看来，这一切，都应归功于富有先见之明的“新三年战略”。可以预期，以高质量发展为导引，随着运营水平和核心能力的持续提升，正荣也将在疫后新一轮行业大洗牌中稳步前进，占据更有利位置。