弘阳高质增长的资本动力学

投资大师巴菲特偏好从资本动力学来判断一家公司的投资价值。在他眼里，一家真正伟大的公司，资本动力学会促使其“不断进攻那些高回报的商业城堡”。

8月27日，弘阳地产发布2020年中期业绩，上半年合约销售316亿、营业收入增长146.3%、毛利润增长115%、核心净利润增长80.7%……这一连串高增长数据，让资本市场侧目而视，成为投资市场的关注焦点。

弘阳地产1996年创立于江苏南京，迄今24年，一直紧跟国家战略，踩准市场节奏，平稳穿越经济周期。今年在新冠疫情冲击下逆势大爆发，实现了业绩高增长、投资高收益和股东高回报，创出前所未有的骄人业绩。

资本永不眠，动力永不灭。新冠疫情冲击和全球资本变幻下，弘阳业绩却高增长的背后，一定存在某种强劲的内生逻辑。而寻找到这个规律性的商业动力，这是真正的意义所在。

今天，楼市资本论研究院将弘阳作为房企高质量发展样本，进行资本动力学的深度解读。资本动力学是三位一体的企业驱动力模型，可以多维度、更深层次发现核心要素的关键作用。

基于资本动力的组合原理，我们发现，弘阳在资本的宏观大势、中观运营和微观体系三个维度分别正向发力，如三级助推火箭，最终凝聚成突破性的巨大合力，推动公司高速成长。

【一】资本宏观大势：紧抓关键资金与土地

先看宏观大势层面，楼市资本论研究院认为，弘阳在全球热钱涌动的大形势下，果断出击，左手融资，右手拿地，以前瞻性的战略洞察力和敏锐的市场判断力精准布局，体现了节奏大师的操盘水准。

2020年，新冠疫情肆虐全球，为拯救经济，以美联储为龙头，各国央行联动大放水，十几万亿美元计的超发货币全球泛滥，经济学家预计将引发一场史无前例、超大规模的通胀周期。美股在连日熔断的历史性爆跌之后连创新高，正是货币大充溢的结果。

为跑赢货币贬值，国际资本到处寻找避风港。由于中国率先控制住国内疫情，黄奇帆公开表示“全球资金涌向中国是大概率事件”，建议有关方面提前规划、筑坝引流，加快世界产业链中心向中国市场转移。

百年未有之危机，往往意味着百年未有的大机遇。对房企来说，市场竞争关键是土地和资金的竞争。谁能够在这一波机会热潮中抓住全球涌动的国际资本、完成一二线中心城市的土地布局，谁就能逆势而上，占据行业竞争的有利位置。

楼市资本论梳理了一下，发现弘阳地产洞察资本宏观大势，是捕捉机遇、精准投子的布局高手。

第一，境内外大手笔融资。

资本的剧烈涌动，让融资成本大幅降低，机会窗口前需要迅速出击。

弘阳地产在疫情压力下果断出手。境外融资方面，弘阳先后在1月和7月发行了两笔美元债，金额共计4.55亿美元，均获得投资人超额认购。境内有效拓展多元化融资渠道，成为广大银行A类战略核心客户，目前未动用的银行及金融机构融资额度215.3亿元，资金非常充裕。

第二，一二线精准土地布局。

面对上半年复杂局面，弘阳采取了聚焦深耕的投资战略，紧紧咬住资本汇集与购买力强劲的区域，业务布局坚持“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”。

在上述战略引领下，弘阳上半年落子淮安、宿迁，完成了江苏13个地级市的全域布局；进入长三角、大湾区、成渝、长江中游、山东半岛等主要城市群，重点布局核心都市圈；全面覆盖南京、杭州、成都、重庆、武汉、苏州、无锡、常州、宁波、佛山、济南、青岛、长沙、南昌等新一线和二线热点城市。

楼市资本论研究院统计，弘阳上半年共拿地21块，新增土储307万平米，新增货值近650亿元（含7-8月新增近200亿货值）。截至6月30日，弘阳已在全国43个地级及以上城市拥有169个开发项目，共计土储1837万平米，较去年末增加8.5%，足以支撑未来两到三年的发展。

亚布力智库首席专家陈旻注意到，弘阳拿地主要集中在中国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的长三角地区，土储占比高达73%，无疑是当前最具投资价值的开发高地。

如今，长三角区域一体化已经升级为国家战略，弘阳重仓长三角高能级城市，今后将坐享区域大发展红利，同时在大本营江苏稳固确立楼市龙头地位。

陈旻表示，在地产资本的宏观视野下，弘阳果断引入国际资本、聚焦深耕长三角的投资战略十分精准，短期规避风险，长期建立势能，体现了不一般的战略洞察力和市场判断力，非常具有借鉴意义。

【二】资本中观运营：财务平衡三角

再看中观运营层面，楼市资本论研究院发现，弘阳在财务安全约束下，真正实现了规模、盈利和杠杆的三角平衡，以强大的平衡力奠定高质量发展基石，稳固支撑起业绩高增长。

三角，在几何学上是最稳定的平面结构，对企业来说也是最稳健的经营之道。我们独创总结弘阳资本中观运营方式为“财务平衡金三角”模型。

弘阳财务平衡三角之一：规模的重大突破

一是资产规模首破千亿。截至6月30日，总资产达到1017亿元，较上年末增长6.6%，公司整体实力跃上新台阶。

二是销售规模稳居50强。弘阳地产在疫情影响下沿续既往增长势头，上半年合约销售316亿元，居房企销售排行榜第46位，稳居行业50强。

弘阳财务平衡三角之二：盈利的强劲增长

1、营收倍增：上半年营业收入96.2亿元，同比大增146.3%，增幅在百强房企中高居前三位。

2、毛利大增：上半年毛利润24.3亿元，同比增长115%；毛利率为25.3%，超过行业平均水平。

3、净利增长：上半年净利润9亿元，同比增长23.5%；核心净利润8.7亿元，同比增长80.7%。

楼市资本论发现，弘阳地产在过去三年，营收年复合增长率53.2%，利润年复合增长是17%，今年上半年利润指标又全线大涨，显示了出色的盈利能力。

弘阳财务平衡三角之三：去杠杆的显著成效

近日，监管部门设置净负债率、现金短债比“三条红线”，很大程度上限缩了房企融资空间。楼市资本论发现，弘阳债务结构持续优化，上半年净负债率由2019年底的70.4%降至68.7%，处于行业低位；总借贷额约321.3亿元，其中短期借款118.2亿元，在手现金182.8亿元，现金短债比提升至1.54倍。

对弘阳的财务稳健，惠誉、穆迪、标普等国陆评级机构分别授予“B+”、“B2”及“B”的主体评级，展望稳定，显示出资本市场的认可和支持。

弘阳“财务平衡金三角”模型坚守资本安全底线，规模和利润并重，追求可持续的稳健增长，堪称地产界高质量发展样板。其上半年卓越的业绩突出，尽显平衡稳健的运营优势，更厚植根基，为后续成长打开了上升通道。

【三】资本微观体系：“商业+地产”双轮驱动

最后看资本微观体系层面，楼市资本论研究院注意到，弘阳围绕住宅开发和商业运营打造出了业界知名的双轮驱动体系，在地产为商业引流赋能、商业为地产溢价赋能的协同发展效应之下，“商业+地产 ”轻重并举，差异化的模式自然形成独特竞争力。

财报数据显示，弘阳上半年开业重资产商业面积50.9万平米，在建及拟建购物中心24.1万平米，并专注资产价值，细分产品形态，不断优化购物中心全生命周期的投资回报，其商业板块的行业竞争力仍在不断提升。

当前，中国经济发展正式转型为“以内循环为主，外循环为辅”，市场对于优质商业地产资产的需求势必会进一步扩大。已经打造出南京弘阳广场、无锡洛克斐花园酒店等标杆商业项目的弘阳地产，正面临更多机遇，也将实现更高的投资回报和为住宅业务带来更高的溢价。

住宅业务方面，弘阳非常注重产品创新和精细化打磨，打造出全周期的产品研发、建造与服务一体化标准体系，并持续更新迭代，保持产品引领。目前，弘阳旗下时光、昕悦、宸晖、弘著四大产品系，覆盖了9大系统12项的产品价值点，可以满足全生命周期的客户需求。

2019年-2020年上半年，弘阳产品先后获得IPA国际地产大奖、REARD全球地产设计大奖、法国双面神设计大奖、亚太室内设计大奖以及金盘奖等30项业内大奖，多个新上市项目成为区域热销的品牌标杆。

凭借出色的体系竞争力，弘阳上半年合约销售均价达到14642元/平方米，同比增长13.6%，以高性价比、高周转率实现了专业赞誉和市场业绩的双赢。此外，在“商业+地产”双轮驱动体系下，弘阳的价值效能还在向服务、品牌等领域延伸拓展，并于2020中国房地产500强企业评选中，位居TOP47，稳步跨入五十强门槛。

基于资本动力学的分析框架，我们一直着力为企业发展寻觅内生逻辑，还是那句话“资本永不眠，动力永不灭”。

以弘阳为样本，楼市资本论研究院得出结论，宏观大势层面的资本与土地布局、中观运营层面的财务三角平衡、微观体系层面的双轮驱动模式建立，由此产生的战略洞察力、执行平衡力和体系竞争力，汇合而成房企高质量发展的原动力。

面对复杂时局，精准的布局、稳健的把控、迭代创新的产品IP，一套组合打下来，弘阳堪称新一代的节奏大师。迈入楼市下半场，相信弘阳模式将成为更多房企的突围选择，推动中国房地产平稳健康发展。