林龙安的千亿代价沉重，禹洲有息负债640亿踩红线

用高负债换高业绩，这样的代价可谓沉重。

后千亿时代的地产下半场，产品力才是主战场。就在龙头房企纷纷回归地产本质，转向品质赛道时，起家厦门的禹州集团仍在冲刺千亿规模。

2021年1月7日，禹洲集团(01628.HK)公告，集团2020年全年实现累计销售金额为人民币1049.67亿元，终于迈入千亿俱乐部。

1994年，禹洲集团由董事局主席林龙安创始于福建厦门。有别于闽系军团的生猛，在两三年前，旭辉、阳光城、正荣、中骏等闽系小兄弟都已跨过千亿门槛时，作为闽系老牌的禹洲，历经26年，到了二代传承的交接点上，才刚刚触线千亿。

禹洲去年的目标虽然完成了，但代价也是巨大的，去年上半年640亿的有息负债创下新高，剔除预收账款后的资产负债率79.8%， 踩下一条红线，并在《2020年风财讯房地产企业剔除预售账款后的资产负债率排行榜》上位列前30强，比其在克尔瑞销售榜的排名可靠前多了（1049.7亿元，第37名）。

楼市资本论发现，掌控禹洲的林龙安夫妇和二代接班人林禹芳，都已得香港居民身份。或许是林龙安所崇尚香港地产商的保守经营，让禹洲之前失去了闽系的生猛基因，错过楼市最佳扩张窗口，如今终于奋起真追，在千亿路上颇为坎坷。

【一】闽系另类，禹洲千亿扩张慢一拍

林龙安非常崇尚低负债、高利润的香港地产商，经营风格偏于稳健，多次强调业绩增长要以利润为导向。禹洲千亿目标姗姗来迟，成为闽系中的另类，显然与当家人的保守有关。

公开资料显示，林龙安1964年出生于福建惠安的一个贫困家庭，1984年以优异成绩考入集美财经学院，1988年又考研进入中国科学技术大学，攻读管理专业，是中科大历史上首届研究生。毕业后，林龙安被安排到厦门市财政局工作，1993年被提拔为厦门市土地开发公司的财务经理，开始与房地产打交道。

彼时，林龙安的妻子郭英兰在中国建设银行厦门分行工作。在她的帮助下，林龙安辞职下海，办了一个加工碎石料的小工厂，收获了人生第一桶金。1994年，林龙安倾其所有，创办了厦门禹洲，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。

大禹治水，足迹遍及九州。但是林龙安的禹洲却长年深耕厦门，迟迟没有走出舒适区，直到2016年才将总部迁到上海，开始全国化布局。这一年，世茂销售680亿、旭辉653亿，阳光城、正荣、融信和泰禾等闽系房企也都超过400亿，而禹洲仅232亿，已经在闽系军团的千亿起跑线上落下了一大截。

楼市资本论发现，慢了同乡们一拍的林龙安，突然开始着急起来，从销售额可以看出，2017年实现403亿；2018年增至560亿，也是这一年，林龙安正式提出三年要实现千亿销售的扩张目标；2019年的销售额是751亿元，完成了年度任务。

截至2019年年底，禹洲土地储备2012万平米，总货值3661亿元， 2020年可推货值1800亿元。目前看，虽然慢了一拍，但突然改走快速扩张路线的禹洲也算完成既定目标。

不过，在楼市资本论看来，这一轮目标直指千亿的规模扩张，偏离了林龙安稳健保守的战略主基调，透支了禹洲的增长潜力，势必给后续运营埋下重重隐患。

【二】禹洲有息负债640亿鸣警钟

林龙安曾多次强调，公司发展要以稳健经营、利润导向为主。但是从禹洲财务报表来看，为了冲千亿，公司经营偏离利润导向主航道，至少在两个方面付出了代价。

首先是，盈利能力大幅下降。

禹洲一向以高毛利率著称，25%-30%的毛利率，是林龙安为公司拟定的盈利区间。

楼市资本论发现，禹洲自2016年开始规模扩张以来，毛利率连年下滑，2016-2019年分别为：36.27%、35.4%、30.72%、26.21%。2020年上半年，毛利率继续下挫至23.29%，创历史新低，并且滑出了林龙安的盈利底线。

林龙安曾说，只要舍得放弃利润，放大杠杆，短期内冲击千亿不是难事。禹州为规模而舍弃利润，2020年上半年净利润仅15.51亿元，同比缩水超3亿元，减少了18.69%；归母净利润仅10.19亿元，同比降幅高达37.81%。

其次是，借贷规模和融资成本急剧增加。

2020年三季度，金融监管部门针对房企融资划设三条红线，倒逼房企降负债、去杠杆。

禹洲2017年总借贷约275.67亿元，2018年提出三年冲千亿目标后，借贷规模急剧增加，2018、2019年分别增至436.32亿、556.69亿元。据今年中期报，禹洲集团上半年负债总额1367.47亿元，其中有息负债攀升到640.28亿（计息银行贷款+优先票据+债券），再创新高。

随着借贷规模的增长，禹洲融资成本也连年攀升，2016-2019年利息支出分别为15.86亿元、17亿元、30.5亿元和43.38亿元，四年翻了近两倍。据2019年财报，禹洲地产全年净利润39.67亿元，还不够当年的利息支出。

盈利能力下降走低、债务和融资成本急增，给禹洲敲响了警钟。穆迪、标普等国际评级公司，上半年相继下调禹洲信用评级，主要原因就是因为公司债务持续增长，而未来收入增长可能放缓。

如今，主流房企都已回归地产本质，在产品力赛道上发力提品质、树口碑。林龙安在禹州的后千亿时代，如果牺牲以利润导向来突击业绩增长，将会持续引发资本市场担心。

【三】林氏家族闽商变港商

除了经营纠偏，家族企业的二代传承问题如今也提上了林龙安的工作日程。

禹洲集团自创立以来，一直没有摆脱家族色彩，重要领导职务长期由林龙安家族把持。

比如：

林龙安夫人郭英兰出任董事局副主席，主要负责监管采购部；

妹夫林聪辉主要负责质量控制、预算编制、审批及审查；

胞弟林龙智1997年入职禹洲，主要负责监管办公室、人力资源部、前期部、客户服务部及法务部的日常运作，2009年获任执行董事，直到2017年6月辞任。

林龙智辞任留下的空缺，很快就由林家二代林禹芳填补了。林禹芳是林龙安和郭英兰的女儿，2018年10月进入禹洲，获任执行董事，开始参与公司治理事务，并享有董事袍金每年36万港元。

从公开资料看，林禹芳时年24岁，持有旧金山大学国际贸易文学学士学位，2017年8月至2018年10月，曾在中银国际证券有限公司担任分析师，专注于房地产行业。

目前，禹洲董事会共有8名董事，包括四名执行董事及四名非执行董事，四名执行董事分别为林龙安、郭英兰、林聪辉及林禹芳，全系林龙安家族成员。其中林禹芳的接班人地位，非常明确。

对于家族传承，早在2013年第十五届中国住交会上，林龙安就曾公开表示，“闽商跟台湾人一样，都是希望自己的二代接班。”今年11月，禹洲集团成立可持续发展委员会，由林禹芳担纲主席；12月提交IPO的禹佳生活服务，也由林禹芳出任执行董事。这些安排显然都是为林禹芳接掌禹洲搭台铺路。

不过，楼市资本论注意到，林龙安虽然出身闽商，其实一家人都已获香港居民身份。

林龙安2017年获香港行政长官委任为太平绅士，他对香港地产商非常欣赏，公开声称“禹洲一直在向香港地产商学习”。

林禹芳也具香港身份。2020年12月4日，禹州集团“港澳青年创新创业基地”在深圳揭牌，林禹芳作为香港青年代表发言。

同在12月，深圳市南山区海归协会一行三十余名海归青年参访禹洲集团。林龙安，林禹芳出席活动，并与海归青年们座谈。

郭英兰不但是香港居民，且与香港政界关系密切。2018年春节期间，她曾与梁振英一起出席香港工会联合会举行的团年宴。

林龙安、郭英兰夫妇与梁振英

相对于血气方刚、竞争力十足的大陆房企，香港房企已经日过中天，有如明日黄花，垂垂老矣。与此同时，房地产的大环境则在抛弃规模论，更弦易辙倾向品质论。如今，林龙安引领禹洲参与地产下半场博杀，究竟该向哪个方向继续前进，值得深思。

楼市资本论希望，后千亿时代，走上前台的林禹芳能给禹洲注入新鲜血液，控制企业资本风险，把握红线意识，在快与稳之间找到平衡点。