净利增超50%，宝龙价值主义者抢占先机冲千亿

前不久，一本名叫《价值》的书，得到了诸多大佬如马化腾、王卫、张勇等人强烈推荐，而这本书的作者正是身价高达220亿元的高瓴资本创始人张磊。

高瓴资本从创立至今只有短短15年，却从2000万美元成长到5000亿元人民币；在资本市场创造一个又一个财富神话背后，张磊在这本书中揭示了价值投资的秘密：

“找到最好的公司，做时间的朋友。”

楼市资本论注意到，3月3日，敢于成为第一家公布2020年报的内房企——宝龙地产(01238.HK)，正是这样一位“时间的朋友”。

受疫情影响，2020年房地产市场整体承压，但是从发布会披露的经营数据来看，宝龙地产却迎来业绩大爆发——

在超额完成年度销售目标的同时，宝龙地产不仅迎来收入和利润等基本面数据的历史新高，仅归母利润就高达60.93亿元，同比大增50.8%；且未触及“三道红线”，如此财技，在业内堪称罕有。

业绩的惊艳表现，也引发资本市场用真金白银来肯定宝龙地产的价值。

在宝龙地产收盘价连续3日上涨之后，业绩会发布第二天，其股价更是逆市走强，大涨12.13%，最新市值已突破300亿港元，创上市新高。

在楼市资本论看来，过去一年在疫情和“三道红线”的影响下，地产行业迎来分化加速。而恰逢三十而立的宝龙，却自2010年将总部迁到上海后，就坚持战略聚焦；稳健的财务、精准的战略布局和多元化的业务成为其十年间不变的坚守。最终突破临界点，实现了销售、营收、利润和财务四大业绩的集中爆发！

正如宝龙地产总裁许华芳给出的2020年关键词“价值”一样，真正的价值不会缺席。

宝龙地产总裁许华芳

【一】业绩价值：稳守三线绿档，核心盈利涨五成

盘点2020年房地产关键词越趋分化, 面对“三道红线”、有房企“债务违约“, 但“万人摇号”场面不时出现。无可否认，各地楼市加剧分化成为房地产新现象，房企表现也各走极端。

楼市资本论注意到，宝龙地产无疑是其中“极端”向好的一位，在销售、营收、利润和财务的集中爆发下，业绩价值进一步兑现。

1.销售：完成108.7%销售目标。

数据显示，2020年宝龙地产实现合约销售额约815.5亿元，完成全年750亿销售目标的108.7%，同比增加35.1%，再创历史新高。

对比同年百强房企13.3%的累计平均销售额增长，显然，无论是销售增速还是目标完成率，宝龙地产都处于行业最前列。

对此，宝龙地产总裁许华芳也给出了2021年的关键词——“增长”；他将销售目标设定为1050亿，要保持近三成的业绩增速。

楼市资本论认为，这样的目标虽略显保守，但更符合宝龙地产对于高质量增长的价值观坚守。

2.营收：同比增长36.3%。

在实现销售额稳步增长的同时，宝龙地产经营质量也大幅提升，2020年公司总营业收入为354.95亿元，同比增长36.3%，各项业务均实现增长。

权衡疫情爆发带给房地产业开发进度受阻、去化压力较大等不利因素，这一成绩尤为珍贵。

3.利润：净利润大增五成。

宝龙地产不仅销售额和营收创出新高，净利润等关键业绩指标也在稳步提升，利润表从上到下，越到核心数据，同比增幅越高。

其中，宝龙地产2020年利润为88.15亿元，同比增长46.5%；归母净利润60.93亿元，同比增长50.8%。

尤其是作为衡量上市公司盈利能力的重要指标和判断上市企业股价及走势的必要参数，2020年宝龙地产ROE也创出历史新高，并连续6年保持在10%以上的高位，凸显出宝龙持续稳定的盈利能力。

在高额利润支持下，宝龙地产秉持共生共赢理念，派息稳定增长。董事会建议派发末期股息每股港币33分，连同中期股息，宝龙地产2020年度股息总额为每股港币45分，同比增长25%；持续实现股东权益最大化。

4.现金：三线绿档现金流大增19.5%。

房企三条红线的格局下，跑赢市场的一大前提因素是“资金”。

显然，宝龙地产的现金流状况正日趋向好。截至2020年12月31日公司现金及银行结余为282.8亿元，相较去年同期增加19.5%；同期流动比率从去年的1.30倍上升至1.36倍。

另一方面，宝龙地产的净负债率从2020年上半年的79.9%，到年底下降至73.9%。以监管层设置的“三道红线”为衡量标准，宝龙地产没有踩中任何红线，位列绿档企业。

得益于业绩稳健增长及债务优化，宝龙地产频获国际国内评级机构认可。2020年8月，国际权威评级机构标普和穆迪相继将公司评级展望调至“正面”，分别确认主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级、B1的主体评级及B2的债项评级，展示出对公司债务管控能力的认同以及未来长期发展的看好。

楼市资本论认为，虽然受内房股整体被低估影响，宝龙地产目前处于中估值档位，但在交出了这样一份“销售额、净利大增，现金流充裕、负债率持续下降”的亮眼财报后，宝龙地产还展现出高成长、高股息的一面。

这种存在明显预期差的企业，正是价值投资者的最佳标的。

当时间向市场证明了这一点时，宝龙地产必将迎来市场对其股价的修复。

【二】土储价值：“1+1+N”优质土储助力未来

对比释放悲观预期的同行，宝龙地产这份“超预期”财报让投资者确定了其短期价值；更为可贵的是展望未来，精准高效的土地投资，让宝龙中期价值的持续增长依然可期。

纵观我国目前的区域经济格局，以长三角和粤港澳大湾区为代表的中心城市、城市群集聚能力强，空间效率高，规模效应明显，是经济发展最活跃的增长极和动力源。

宝龙地产2020年合约销售额的爆发增长正是因为在其“1+1+N”发展战略指导下，长期重点布局长三角与粤港澳大湾区。截至2020年12月31日，公司拥有的优质土地储备总建筑面积3650万平方米，总可售货值4478亿元，其中70%的土地储备位于长三角地区。

其中，宝龙地产全年新增了39个项目，新增土地总建筑面积940.1万平方米，新增货值1332亿元，也主要布局在金华、南京、杭州、宁波、温州、苏州等城市。

土储资源布局红利之外，土地成本优势也在为宝龙未来经营品质的提升和规模的稳步增长提供有力保障。

2020年公司新增土地平均成本价为5367元/平米，溢价率仅4.7%。总土储平均成本价为3466元/平方米，仅占2020年销售均价比例的22.6%。

对此，亚布力智库研究员武亮表示，宝龙深耕长三角和粤港澳大湾区核心城市，是高去化率的最佳保证，而其拿地成本优势突出，基本杜绝了流动性风险问题。相反，其土地储备已经蕴藏了丰厚的利润。

楼市资本论注意到，宝龙地产总裁许华芳多次表示，公司拿地的原则是“不拿贵地”。

这是因为宝龙地产土储存量大、质量高，公司就不需要短期在贵价时抢地。该拿的坚决拿，该不拿的坚决不拿，说易行难——这背后是宝龙地产敏锐的周期判断能力，加上耐心。

楼市资本论也相信，在可观的土储及销售进程的稳步推动上，宝龙地产进军千亿俱乐部，已是临门一脚。

【三】战略价值：“地产+商业”双核驱动持续提升运营效率

“战略不是研究我们未来做什么，而是研究我们今天做什么，才有未来。”

究其根本，战略才是房企穿越周期的确定性价值。

楼市资本论认为，房地产已逐步迈进经营红利时代，消费”在头部房企的战略布局中早已凸显，住宅+商业”成为未来内房企的主流操作。

早在2006年就以“地产开发+商业运营”齐头并进之势，扩大商业布局的宝龙，已然在商业运营上尝到了“抢滩”红利，其商业体量及扩张速度有了明显提速。

数据显示，宝龙商业2020年实现收入约19.21亿元，同比增长约18.6%；利润约3.07亿元，同比增长72.1%；公司拥有人应占利润约3.05亿元，同比增长70.8%。

期内，宝龙商业积极扩张，新开业商场5家，新增15个购物中心土地储备，规划面积113万㎡。至2020年12月31日，宝龙商业累计在营项目68个，其中轻资产输出累计达15个。

不过，宝龙商业似乎并不满足目前的增长速度。宝龙商业执行董事兼首席执行官陈德力在业绩会上抛出了未来三年的商业规划，即“出租率95%+”、“管理面积1500+万平”及“长三角规模排名行业前三”。

根据规划，宝龙商业2021年将开22个商业项目，包括13个宝龙广场、3个宝龙天地、6个宝龙星汇项目，这也是宝龙商业开业项目最多的一年。

显然，在房地产销售高歌猛进的同时，宝龙商业板块的发展也如火如荼，这为宝龙集团提供了更多的业绩增长点，同时提高了抗风险能力。

在2020年稳健增长基础上，宝龙也发布了“新五年战略规划”，提出未来五年要实现“双百双千”目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

在楼市资本论看来，宝龙双轨战略优先占道，在地产与商业的良性互动下缔造出了双轨协同效应，可强化宝龙优质商住综合项目能力，同时拓展宝龙中长期发展的成长性，未来发展前景颇为乐观。

股神巴菲特曾说过：人生就像滚雪球，重要的是，找到那条又湿又长的雪道。

显然，凭借“地产开发+商业运营”双引擎驱动和两大上市平台的强力支持，宝龙正在长三角和粤港澳的广袤大地上，将价值不断积累深厚。

时间，正是宝龙地产这样长期价值主义者的朋友。