天誉青创IPO迷雾：老中医余斌的资本术，绿景市值跌完87% ​

中小房企们，仍在不断的加入物业资本化的大军。

楼市资本论了解到，今年3月底，天誉置业旗下物业公司，天誉青创智联服务有限公司在港交所提交招股书。

尽管天誉置业2020年合约销售额165亿元，是个排在TOP100开外的房企；旗下物业天誉青创470万平的在管面积，较之一众千万级在管规模的IPO物管企业毫不起眼。

但消息一出，还是引发了资本市场和媒体的注目。原因很简单，天誉系实控人余斌是个话题人物，传奇般从中医改行进入房地产，并于A股和H股手握知名壳公司改造的绿景控股和天誉置业两大上市房企。

余斌

然而十余年过去之后，相比开发项目，天誉置业更多是出现在境外资本平台进行配股融资收购的新闻上，股价长期在1元线徘徊；绿景控股更是没有了房产存货，收入依赖物业管理，连亏四年后，股价比高点跌去87%，多次转型失败后正面临退市困境。

显然，在经过拆分，并将绿景控股的物业服务注入后，天誉青创成了余斌东山再起的希望。但在楼市资本论看来，随着港交所提高上市要求，和对壳股资本运作的一再打击，此番余斌或难“财技”重演。

【一】余斌中医改行做地产，天誉股价不足1元

余斌出生于1965年，目前是香港居民，还有一胞妹名为余天星。

按照中国传统命理学来说，余斌是木蛇之人，充满神秘感，能成就一番大事，这从如今发达的互联网，却少有他的照片流传，就可见一斑。

虽在资本市场叱咤风云，但鲜为人知的是，余斌是医学学士出身，上个世纪80年代毕业于广州中医学院，一度在广州黄埔区中医院当医生，妥妥的一名“老中医”。

随着此后几年，全国掀起的辞职下海潮，余斌也在1990年离开了中医院，成为了广州国际信托公司的房地产开发经理。

这也成为了余斌事业的转折点，自此他的名字开始和资本、地产交织在一起。

1997年，不甘屈居人下的余斌开始创业，成立了广州市天誉房地产开发公司。彼时，天誉在业内并没有很大的影响；先后开发的天誉花园、天誉华庭等项目，也没有在业内激起很大的水花。

天誉花园

直到2004年，余斌接手著名壳股香港人人控股，并成功将其改造成内房股天誉置业后，才在资本市场风评大涨。

原因很简单，这个名字看起来不露锋芒的公司，是震惊香港资本市场的疯狂“抽水机”。在余斌接手前，该公司短短5年时间内就有3次卖壳易手，以发转债、配股等各种名目“抽水”集资8次。对此，有人评价余斌：此人游走于港穗两地，深谙两地资本市场，能够盘下这个“抽水机”足以证明其在资本市场的能量。

不管怎样，余斌开始不断利用资本运作，盘大旗下公司。打开天誉置业的公告，最多的就是发债券。比如今年5月，天誉置业就先后获得了82.79亿元的银团授信，并成功发行了1.12亿美元高级固息票据，年利率高达13%，可见“财技”不一般的余斌，胆色更是出众。

天誉置业6月17日最新收盘价0.96港元，总市值76.28亿港元，自2018年起长期徘徊在1港元线附近。

对此，有业内人士指出，天誉置业前期开发的天誉花园等项目，应该说是获得了肯定，但余斌并不是真正意义上的资产运营高手，公司以短期贷款去谋求长期投资，这只是投机取巧的做法而已。

楼市资本论认为，此番有“壳王”之称的余斌，在港股物业板块风头正盛时，分拆天誉青创上市，难免令人质疑不过是为了多一个融资平台，方便更好的进行资本运作。

【二】“太子“余丰接棒绿景控股，市值跌去87%

在楼市资本论看来，不同于其他地产大佬，将子女推向物业板块练兵，“壳王”余斌显然更看重二代的资本运作能力。

就在其A股壳资源绿景控股陷入退市危机时，余斌却选择抽身而出，通过复杂的股份腾挪，在2020年3月以0元代价将公司22.65%股权交给儿子余丰，后者自此成为了绿景控股实控人。

不同于父亲的“野路子”出身，90后余丰本硕攻读的学校都以商科见长，含金量却见仁见智。

2014-2016年，余丰就读于遍地网红跑车的加州大学尔湾分校攻读学士学位；2016-2017年，则在申请要求不高的香港城市大学攻读硕士学位。在毕业之后，余丰也先后就职于安信国际金融控股有限公司，和中国东方资产管理（国际）控股有限公司“镀金”。

然而此前无任何企业管理经验的余丰，面对的压力可不小：接手前夕，2019年绿景控股净利润亏损逾900万元。

余丰也将目光瞄向了转型，在线教育、数据业务受到了他的青睐。

自2020年3月开始，在余丰主导下，绿景控股试图收购江苏K12教育区域龙头佳一教育100%股权，不过却折戟在了当年的临时股东大会上。

今年1月起，绿景控股又试图收购深圳盘古数据持有的三河雅力51%股权，目前已于5月完成过户，这也令投资者对数度转型搁浅的绿景控股再燃一丝希冀。不过经过余丰的一番折腾，绿景控股的亏损持续加大，2020年净利润亏损约1845万元。

而在数度转型失败以来，绿景控股主要依赖物业获得营收——在2020年营收的1474万元中，97%为物业收入。

近日，深交所对绿景控股发布问询函，直指公司可持续经营状况，也让已被ST冠名的绿景，陷入退市风险。其股价也早从最高点39.98元跌到最新的5.21元（6月17日收盘价），跌去了87%。

楼市资本论注意到，此番IPO的天誉青创除了有分拆天誉置业物业板块，也有绿景控股的贡献。

只是不清楚余斌父子实控下的第三家奔赴资本市场的企业，能否成功上市？前景会好吗？

【三】天誉青创美好蓝图难落地

作为天誉系旗下第一个通过IPO而非借壳上市的公司，余斌自是重视非凡，这从“天誉青创智联服务”这个公司名也能看出，资本高手余斌为其构勒出一个充满想象空间的资本故事。

根据招股书介绍，有别于其他物管公司，天誉青创是首家为青创社区提供运营服务的物管公司。对于上市募得资金的用途，天誉青创也表示将用来维护升级信息技术，和改善青创社区运营服务。

楼市资本论深入探究，了解到所谓青创社区是天誉置业2015年提出的，集创新、生活及居住三位一体的创新型产品概念，目前已在全国完成了七座青创社区的布局。

因此，这个冠名“创新城市青年生活体为特色”的产品，内核就是商住两用公寓。尴尬的是，在房住不炒的政策走向下，公寓正在剥离居住属性，回归商业本色。

当商住两用公寓正在逐渐黯淡并退出市场时，以公寓为主的物业服务发展前景自然存疑。

而余斌为天誉青创构勒另一个关键词“智联”，也更像是一个概念。

楼市资本论了解到，2018年天誉置业一度大肆宣传与惠普集团达成合作，双方将携手升级天誉青创社区，号称“双方将合作落地智慧社区、慧与大学教育基地、渲染媒体云、创新孵化平台、大数据物联网五大内容”。

三年过去后，双方却再无更多交集；而当初二者深度合作的重庆天誉·智慧城项目却飘落一地鸡毛。

据媒体报道，2020年天誉·智慧城交付以来，遭遇业主大面积维权——绿化草坪光秃秃的，楼房外墙凹凸不平，地面多处空鼓，墙面一抠直掉灰......更令业主吃惊的是，有新房楼板竟然存在大空洞，上一层的业主通过“楼板穿孔”看到下一层住户。

众所周知，当下物管企业在资本市场充满想象空间，主要是源于多元创新的增值服务，来打造差异化竞争优势。

但天誉青创增值服务的商业模式，更像是余斌为图上市讲述的美好商业故事。

与其服务模式同样表现出不确定性的，还有天誉青创的管理规模。

截至2020年12月31日，天誉服务的订约物业管理服务涵盖中国14座城市，位于一二线城市的物业所占约83.2%，订约总建筑面积为940万平方米，在管总建筑面积为470万平方米。

与上市物企相比，天誉服务并不具备规模优势。2020年已披露年报的42家上市物企在管面积总共为42.8亿平方米，均值过亿，其中TOP5的在管面积更是均超3亿。

此外，其对母公司的过度依赖风险，也值得投资人关注。截至2020年12月31日止三个年度，天誉服务与天誉集团所开发物业相关的物业管理服务所得收入分别为4990万元、6690万元及8230万元,分别占物业管理服务收入的99.7%、98.0%及82.1%。

在楼市资本论看来，轻资产运营、高确定性、高成长性，一度使物业企业享受到了资本市场的热捧；但随着物业企业扎堆上市，资本市场的投资热情也逐渐趋于冷静。2020年以来，物业企业上市即遇股价破发的情况并不鲜见。随着资本市场回归冷静，投资者也正在对企业提出高质量经营的要求。

而对于余斌和天誉青创而言，与其费尽心思逢迎资本市场编故事，不如脚踏实地专注公司经营，而不是一门心思走捷径。

毕竟，每条捷径，都需要付出高昂的心血与代价。