陕房一哥龙记泰信谋上市，杨明生旗下公司7次被限高

眼瞅着中小房企组团赴港上市，龙记泰信也坐不住了。

楼市资本论了解到，龙记地产早在2018年就曾公开喊出：“争取在三年内，将龙记地产主业、以及资产管理、智慧社区等业务通过“借壳”或“IPO”等形式实现上市”。近日，果然有自媒体“言楼”爆料，龙记泰信上市工作已经展开，并将上海总部的地址选在了虹桥。

杨明生

尽管这家2005年成立的房企在地产圈内声名不显，却是不折不扣的“陕西王”——在2020年中国房企百强榜中，龙记泰信排名第84位，陕西本土房企中唯一上榜，以龙为名更可见其掌舵人杨明生的野心和抱负。

随着2019年末，疑似“接班人”的杨江辉走到台前，龙记泰信加速了全国扩张，陆续进入了成都和安徽三市。楼市资本论看来，好的企业，不是看跑多快，而是看跑多稳。

眼下，野心与实力尚未匹配的龙记泰信，面临销售单价和利润低、重仓四五线城市发展预期不明，更有旗下公司涉及产品质量等诉讼2000余件和被列限高消费7次等诸多问题。毕竟，房企的扩张，不只需要野心和胆量，更需要匹配的经营能力。

在当前的大形势下，龙记泰信若启动IPO，在众多排队的房企中能否突围，将充满不少疑问。

【一】杨明生五线突围

提及龙记泰信，好多人从未听过，但在西安，它却被视为“本土房企崛起的最大希望”。这一切，自然离不开创始人杨明生的运筹帷幄。

杨明生

楼市资本论了解到，杨明生是1968年生人，按照中国传统命理学来说，杨乃土猴之人，性格乐观坦率，有白手起家的能力和魄力，而这也在龙记泰信的发展中得以印证。

早在90年代初期，杨明生就在老家陕西铜川市从事餐饮业，小赚一笔之后，而立之年的杨明生在1998年开始闯荡西安，依靠一家名叫海岛渔婆的餐饮公司赚得了“第一桶金”。

餐饮干得不错，赚得却都是辛苦钱；彼时，西安城改起步，如火如荼的房地产业每天都在创造财富神话。

嗅到了机遇的杨明生再一次展现魄力——他将餐饮产业全部出售，成立了陕西日升事业公司，开始涉足房地产业务。

2005年1月，想赚大钱的杨明生在陕西GDP排名倒数的老家铜川，正式成立了龙记地产集团，并于次年以号称“铜川第一高楼”的龙城国际住宅项目，在当地打响名号。

此后几年，杨明生凭借铜川新区建设的机遇，在当地落地多个项目，包括住宅和商业，一举成为铜川最大的房地产企业；截至目前，在龙记泰信全国建成的33个项目中，大本营铜川的项目仍占据三成多，排名第一。

而在老家完成了经验和金钱积累后，同餐饮投资轨迹一样，杨明生也一度试图进军省会西安。2009年后，先后开发了龙记帝景湾、龙记观澜山等项目，跻身西安二线房企之列。

但随着全国20强房企陆续进入西安楼市，本土房企生存空间被挤压之下集体式微，龙记也不例外。

在想起从老家铜川尝到的甜头后，杨明生确立了龙记泰信的第一个发展策略：四五线突围，“农村”包围城市。

龙记绕开了竞争激烈的西安，将重点放在了西安周边的富平、韩城、阎良、周至、蒲城、大荔等陕西省三四五线城市或经济强县。以至于很长一段时间，人们在西安看不到龙记的项目，却不妨碍其以131亿元的销售额，登上2020年陕西本土房企销售榜首。

而在如今龙记泰信的全国扩张中，“农村包围城市”路线也非常明显。

比如龙记泰信去年首入的成都，就落子在当地GDP倒数第一的蒲江县。今年重点拿地布局的安徽省，也是在界首市、宁国市、天长市等五线城市。

对此，有业内人士表示，龙记泰信的拿地策略，虽然避开了在高能级城市与品牌房企的贴身肉搏，但市场策略也需要及时调整。一方面中国城镇化已接近尾声，红利期即将结束，另一方面，四五线城市人口基本处于净流出状态，本地购买力不断减少。

之所以能在下沉市场快速扩张，离不开龙记泰信的另一个发展策略：金融撬动资本，高周转模式运作。

楼市资本论了解到，早在2013年前后，杨明生除了地产开发，还主导旗下的陕商控股集团布局金融服务和实业投资，包括投资基金、融资担保、资产管理、小额贷款等业务。同时，他还做为主发起人筹建了陕西省第一家民营银行，在西安金融圈名声鹊起，更是让龙记泰信的高周转运营模式如虎添翼。

在龙记泰信的官网就多次提到了“10456运营模式”，即拿地10日内进场，4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金滚至下个项目。

然而在楼市资本论看来，一面是四五线城市已近末端的棚改红利，另一面则是三道红线政策对高周转、高杠杆房企的全面挤压，留给龙记泰信这样中小房企的腾挪空间已很小。

【二】二代杨江辉激进扩张

但令外界不解的是，正当龙记第一个“百亿投资计划”进入收官年，在西安的鄠邑、阎良、高陵、周至、西咸新区等片区，拿下了多处土地和项目时，杨明生却悄然隐退，将疑似“接班人”的杨江辉推至台前。

杨江辉

楼市资本论注意到，2019年12月，原本持有81.16%股份的杨明生，从龙记地产的股权架构中彻底消失；取而代之的是，杨江辉持股比例由18.39%上升到81.1%，一跃成为龙记泰信的实控人，并以龙记泰信执行总裁的身份在地产圈内活动。

在出让了地产板块的“话事人”后，杨明生仍保留了龙记母公司陕商控股董事长一职，并以龙记泰信董事长的身份幕后掌舵。

尽管龙记泰信官方对二人关系从未有过相关表述，杨明生亦未在公开场合提及；但外界从年龄、姓氏和股权转移判断：杨江辉大概率为杨明生之子，疑似杨家产业的接班人。

楼市资本论注意到，尽管人生经历与杨明生截然不同，但杨江辉对于龙记泰信的激进扩张却只多不少。

这个1991年出生今年恰好30岁的小伙，自美国俄亥俄州立大学毕业后，经过短暂的2个月美国工作经历，就开始回国为继承龙记泰信做准备。

2014年7月至11月进入龙记地担任投资拓展部项目经理，用了6年的时间做到龙记集团投资事业部副总经理、苏州公司董事长。

此外，他还涉足龙记的商业、金融板块，2015年10月之后，担任陕西跃龙商业运营管理有限公司总经理、陕商投资集团股份有限公司副总经理。

正所谓“新官上任三把火”。

2020年1月，“龙记地产” 品牌就正式改名为"龙记泰信"，并掀起了新一轮“百亿投资计划”，要求团队到2020年末实现新增50个项目，储备货值达千亿。

一年50个项目，平均下来每个月至少4个。为了实现目标，龙记泰信2020年在土拍市场上动作频频。

2020年3月，龙记泰信庆阳拿地，首入甘肃；4月，河南南阳邓州拿地，再下一城；5月，浙江温州乐清拿地，首入温州；随后3.8亿湖北十堰拿地，首入十堰。接着成都拿地，首入成都。

对比之前隔几年才开拓一个城市的小心翼翼，杨江辉正式上任后的龙记泰信，俨然激进了许多；和房地产下行周期下开始收缩阵线的房企，形成了鲜明的对比。

不过，受疫情影响，最终该公司仅通过招拍挂和市场并购累计获取项目32个，实现土地储备7000亩。

与此同时，2020年末，龙记销售金额已经达到了340.4亿元，与2017年相比其销售金额增长112%，销售面积增幅达199%。

就2021年来看，龙记泰信计划新拓展项目50个，新增货值500亿。

楼市资本论认为，对于中小房企而言，高周转无异于一把布满靳棘的双刃剑；在龙记泰信快速扩张中，广拿地+高周转是发展根本所在，但不可忽视的是，在调控加码、楼市逆转的大形势下，房企不顾自身实力，盲目追求高标杆、高周转，要付出惨痛代价。

事实上，龙记泰信如今已陷入了四五线城市高周转压力下，带来的后遗症。

【三】引发诸多后遗症

楼市资本论看来，龙记泰信要想在3年内实现营收百亿到千亿的跃进，粗略计算，其销售额年平均增长率需高达82.6%；要知道，今年上半年前100房企销售同比增长不过38.5%。更何况龙记泰信面对发展模式已经显现的两大后遗症，难度更是不小。

后遗症1：四五线城市区域风险大

楼市资本论观察2020年房企百强榜发展，同样为了实现300亿左右销售额，龙记泰信的销售面积，需达到星河湾、金融街控股的3倍左右。

这意味着，龙记泰信当下销售单价和利润都不高，其销售额增长主要依赖四五线城市的棚改红利。

但值得警惕的是，2018年开始“棚改”政策就全面收紧；2020年，12个重点省份棚改计划开工量更是较2018年下降65%。在这样的转折点下，龙记泰信其实面临两难困境，继续深耕下沉市场，扩张减速是迟早的；如果杀入五环内，又面临着缺少竞争力的问题。

后遗症2:质量问题多，涉诉2000余例

除了拿地策略面临的发展前景不明外，龙记泰信高周转带来的质量弊端也不断显现。

从2016年至今，龙记泰信旗下公司——陕西聚安常年官司缠身，光是天眼查上显示的公司涉及法律诉讼，就超过2000件，仅商品房销售合同纠纷被起诉就逾1200起，甚至还7次被法院列为限制高消费企业。

显然，为了满足对速度的要求，龙记只能将压力传导至施工方，将工期压缩至极限，这无疑增加了房屋质量出现漏洞的风险。

比如龙记泰信纠纷聚集的西安龙记国会山项目。

楼市资本论了解到，该项目原是城改项目给村民的安置区，但龙记泰信却在小区部分土地没有拿到土地证的情况下，多建数栋楼充当商品房出售。不仅导致小区水、电、天然气等基础设施无法接入，只能使用临水临电，还出现了验收及房产证无法办理的情况。

也自然，相关法律诉讼大多以陕西聚安赔偿购房者相应违约金收场。

综合来看，当下龙记泰信的发展，与其口中“打造以产品为核心竞争力的成长型企业”的目标依旧距离不小，千亿野心的实现显得异常艰难。

龙记泰信面对地产下行周期中，面对盈利能力薄弱、土储质量参差不齐、增长持续性存疑等诸多问题的达摩克利斯之剑，不是仅仅靠上市，就能找到破解之路。