雅居乐半年报奏响3大鼓点，多元业务协同发展未来可期

雅居乐高质量发展的鼓点越奏越响。

“跃起要能制胜，伏下静候时反省，有本心有真本领，热血显我真本性”，一首粤曲《岭南醒狮》，成为这家粤系房企的写照。

雅居乐半年财报显示，截至2021年6月30日，雅居乐营业收入、净利润、股东应占利润等多项核心指标稳健向好。营业收入录得385.88亿元，较去年同期增长15.1%；净利润为64.71亿元，同比增长2.1%；股东应占利润为52.90亿元，同比增长3.2%。

楼市资本论研究院认为，雅居乐已奏响了“核心指标持续向好、多元业务协同、财务健康稳定”这三大鼓点，堪称节奏大师，正演绎出一曲昂扬的“高质量发展粤剧”。

鼓点1：核心指标持续向好，销售753亿

在粤剧中，演员若想身姿飘逸、功架优美，自是要练好“腰腿功”，基本功扎实过硬是关键。

当房地产行业告别高杠杆时代后，只有踏实稳健做好产品，这样基本功过硬的房企，方能继续享受当下精益管理带来的行业红利。

截至2021年6月30日，雅居乐实现预售金额753.3亿元，同比增长36.7%；累计销售面积484.8万平方米，同比增长19.7%。这背后，显然是购房者对于雅居乐品牌实力和项目品质的认可，是真金白银投票的结果。

按照全年1500亿元的销售目标计算，雅居乐已完成50.2%。加之下半年才是房地产市场的销售旺季，雅居乐按照现有节奏实现全年销售目标，问题不大。

真正决定企业未来的，还要看综合实力和战略布局。

楼市资本论注意到，雅居乐推进深化“2+3+N”城市群布局战略，一方面深耕优质城市的成果，另一方面也为长期高质量发展备足优质土储。

从上半年销售业绩区域分布可以看出，雅居乐当下的战略投资布局与实际预售贡献相吻合，尤其是战略深耕的珠三角和长三角城市群，一口气贡献出预售面积的25.5%和22.6%。

而这两大城市群，将为雅居乐提供持续而稳定的收入。

在2021年上半年，雅居乐新增22个优质项目，新增预计总建筑面积为304.3万平方米。更关键的是，这样优质丰厚的土储，雅居乐综合取地成本不过7109元/平方米，低于房企平均水平。这是因为，今年上半年雅居乐持续引入多元购地方式，产城和城市更新已经成为雅居乐主要的扩储手段，大大降低了土地成本。

截至2021年6月30日，雅居乐已拥有预计总建筑面积为5295万平方米的土地储备。其中大湾区的土地储备约为1386万平方米，占整体土地储备的26.2%；在长三角拥有土地储备696万平方米，占整体土地储备的13.1%。

在楼市资本论看来，优质土地储备、加之颇具性价比的拿地成本，叠加雅居乐优质产品品牌的强溢价能力，保障了集团的高ROE以及利润水平。

鼓点2：多元业务协同发展，未来可期

基本功过硬自是关键，若想在舞台上引得观众连声喝彩，毯子功、把子功等“花哨功夫”也缺一不可。

放到房地产行业来看，随着行业增长放缓成为共识，为追求稳健平衡发展，有远见的房企早已在波动性强的地产主业基础之上，布局持续经营能力强的多元业务。

雅居乐在地产主业保持稳健发展的同时，物业管理及其他多元业务表现抢眼。

楼市资本论注意到，今年上半年，雅居乐多元化业务收入占比已进一步提升至16.8%，较去年同期上升4.2个百分点，雅居乐“以地产为主，多元化业务协同发展”的运营模式已然落地开花。

众所周知，近年来不少房企涉足多元化，但能将多元业务生根落地、开花结果的却极少；而雅居乐之所以能成为房企多元化中的“名伶”，自有其绝密所在。

1.起步早：

雅居乐很有前瞻意识，早在2015年就意识到高周转的模式难以长期维持，果断开启多元化的发展道路，而且中短期就“见效果”。

楼市资本论查阅发现，多元化业务收入占比，从2018年的7.0%，到2019年的10.0%、2020年的13.3%，再到2021年上半年的16.8%，走出了一套漂亮的上升曲线。

2.协同强：

比如阿里巴巴，看上去好像啥都做，电商、金融、物流、大数据……但其实都是围绕剁手族需求衍生出来的业务。

雅居乐的多元化也是如此，都是围绕房地产主业的衍生，覆盖了上下游行业，第二增长曲线日趋明显。

比如说，将打造为智慧城市综合服务标杆品牌的雅生活，2021年上半年营业额达62.47亿元，同比上升56.1%。此外，雅生活还完成了对上海最大独立第三方物业管理企业之一的民瑞物业服务（上海）有限公司股权的收购，进一步补足在上海、长三角地区的市场空白。

更关键的是，雅居乐多元业务，不仅为雅居乐带来稳定收入和现金流，而且也在协助和支撑地产主业做大、做强、做优。

比如上面提到的多元渠道扩充地成本优质土储，优势就来自于雅居乐的城市更新业务。

数据显示，截至2021年6月30日，雅居乐城市更新已签订22个合作协议，重点聚焦大湾区，并深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1492万平方米，锁定货值预计达人民币4522亿元。到2023年，雅居乐预计通过城市更新将累计锁定6000亿规模的土储货值，其中大湾区锁定货值占比达80%。

在楼市资本论看来，雅居乐看似多元化业务很多，其实都是围绕地产上下游产业链的自然延展，竞争力没有分散反而得到了强化，协同效应越发显著。

3.做龙头：

正是因为雅居乐多元产业起步早、协同强，不少产业成为了细分赛道的领先者，甚至是龙头。

比如，雅城集团将作为领先的绿色生态人居服务商，继续聚焦绿色生态景观服务及智慧装饰家居服务。环保集团期内录得营业额为12.19亿元，同比上升52.6%；同时，品牌综合实力持续提升，获评“中国环境企业50强”及“2020年新兴环保领军企业”等殊荣。

在楼市资本论看来，随着房地产业务逼近16万亿的天花板，加之房住不炒政策严控，多元化的前瞻性战略，就成了企业穿越行业周期和企业抵御风险的重要保障。

鼓点3：财务健康稳定，“三道红线”全面达标绿档

雅居乐地产主业稳步向上，多元化业务也发展良好，第一个得以体现的就是其财务数据。

截至2021年6月底，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5个百分点；净负债率较2020年底再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。“三道红线”实现全面达标绿档。

楼市资本论研究院发现，雅居乐财务安全边界不仅全线绿档，还是“深绿”！

光从现金流就可以看出来。截至2021年6月30日，雅居乐在手现金为571.60亿元，较2020年底上升12.4%；总授信额度1730亿元，其中未用授信额度870亿元。

可见即便三道红线达到“0踩线”，但雅居乐管理层仍把“现金流和利润”作为2021年的管理导向，聚焦资金使用效率和效益，强化财务安全，保持流动性的充裕。

与此同时雅居乐的债务结构也大幅改善，未来一年内到期借款仅为395亿元，而从下半年截至到8月中旬，雅居乐已经偿还了71亿。

对此，亚布力智库研究员武亮表示，这证明雅居乐营运、规模、效益提升的同时，也严格控制了负债规模，可以说是有质量的发展。

那么雅居乐又是如何优化负债的呢？

1.低息银行借款为主

截止2021年6月30日，雅居乐总借贷为979亿元。按照债务结构划分，低息的银行借款为552.4亿元，占比56.4%，这也为持续降低融资成本打下了基础。

据披露，2021上半年，雅居乐平均融资成本为5.96%，较2020年底下降0.6个百分点，创下近五年新低。

2.多元融资优势

楼市资本论注意到，雅居乐健康优质的财务，也为其打通了更多融资渠道，造就正向财务健康循环。

期内，雅居乐发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议，为期36个月；发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。

值得注意的是，两笔新增债券的票面利率均低于5.96%，这意味着，未来雅居乐的融资成本或将继续走低。

3.评级机构认可

财务安全边际的提升，也让雅居乐获得了更多评级机构的认可，为今后多元融资成为最佳背书。6月份，雅居乐拿到了首个境外投资级别评级——国际信用评级机构联合国际首次授予雅居乐长期发行人“BBB-”评级，展望评级为“稳定”。

期内，穆迪及标普也对雅居乐主体信用评级确认为“Ba2”及“BB”，并双双将展望评级上调至“稳定”。

在楼市资本论看来，随着行业竞争的加剧，房地产正在逐渐告别高增长时代，企业也从销售单一产品转向发展全业态产业的多维度比拼，时代变革下，更考验企业做深、做精、做好的能力。

雅居乐正通过多元化业务，在健康的财务状况之下，实现高质量的增长，这出健康发展的“粤剧”鼓点热烈，正越唱越响。