中梁控股各项指标全线增长，表外债务相对较少｜楼市看中报

2021年8月25日，中梁控股（2772.HK）在线上举行2021半年度业绩新闻发布会，董事长及执行董事杨剑，执行董事及联席总裁陈红亮，执行董事及联席总裁何剑，执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉共同出席。

业绩会上，杨剑董事长表示，今年上半年， 随着房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复，房地产政策调控加强，叠加市场竞争激烈，房地产企业稳中求进。在此背景下，中梁审时度势，始终贯彻既定的战略，持续稳健发展。期内，实现合同销售950亿元，同比增长40%，已完成2021年销售目标1800亿元的53%。展望未来，中梁将坚持长期可持续稳健发展，把握未来经济与房地产市场的机遇，继续稳居行业前20强，持续为社会创造价值。

营收利润双增 财务安全稳健

2021年上半年，房地产市场调控持续保持高压态势。在此背景下，中梁始终贯彻既定的战略规划，顺应国家政策及行业发展趋势，推动业绩稳中向好。根据2021年半年报，上半年，中梁实现合约销售金额950亿元；实现营业收入329.1亿元，同比增长39%；实现核心归母净利润15亿元，同比增长15%；毛利润68.3亿元，同比增长27%。同时，公司拟宣派中期股息每股18.4港分，同比增长约13%，持续回馈股东。

在营收不断提升的同时，中梁还始终兼顾发展速度与财务质量并举。一方面，公司努力抓住市场反弹窗口，加速销售、回款，上半年项目平均去化率超70%，回款率超85%，为公司发展提供充足的经营现金流保障。另一方面，公司严控债务规模，优化债务结构。半年报显示，报告期内，公司持有总现金约355.4亿元，较2020年年末增加3.8%，足够覆盖短期负债；净负债率56.1%，非受限现金短债比1.2倍，资产负债率79.3%。

与此同时，中梁持续拓宽融资渠道，1月成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，年息率为7.5%，降至历史新低；5月成功发行首笔于2022年到期的3亿美元绿色优先票据，这也是公司首次发行绿色债券，标志着其在绿色金融领域迈出关键一步。在多元融资之际，中梁还不断降低融资成本，半年报显示，公司加权平均融资成本下降至8.3%，连续四年下降。同时，公司非银贷款比例下降至25%，债务水平得到进一步优化。

持续优化的债务结构、稳步向好的业绩表现吸引了国内外评级机构的广泛认可。今年上半年，惠誉、穆迪发布评级报告，将中梁的评级展望从“稳定”上调为“正面”，分别给予“B+”和“B1”的主体评级，看好公司未来进一步控制杠杆水平。

此外，5月，国泰君安证券发布研究报告，首次覆盖中梁控股，并给予公司“买入”评级；星展银行(DBS)近期发布研报首次覆盖中梁，并给予“买入”评级。星展银行在研报中指出，中梁控股是一只被低估的中型股票，凭借坚实的土地收购能力，以保持其行业领先的销售地位，并特别表示“即使行业的流动性有所减少，中梁的资产负债表风险仍然可控。”

多元扩充土储 组织完善提质增效

2021上半年，中梁坚持深耕外拓的投资策略，升级土储结构，聚焦都市圈，依托多元化拿地优势，持续拓展二线及三线城市优质地块，优化土储结构，保障未来利润增长。根据半年报，上半年，公司新增67幅地块，总建筑面积约793.7万平方米，为公司未来发展提供充足的货值供应。

在投资结构上，上半年新增项目二线城市占比34%，其中只有约19%是来自集中供地的二线城市，三线城市占比55%，四线城市仅占比约11%。按区域划分，长三角占比51%，中西部占比18%，海峡西岸、环渤海、珠三角分别占比12%、10%及9%。并战略性新进入长春、厦门、西宁等重点城市，扩大区域深耕，加强全国优质城市的渗透。

此外，秉承审慎的投资策略，中梁上半年拿地总金额为407.5亿元。截至2021年6月30日，中梁总土储6600万平方米，未售土储面积4180 万平米，对应货值约人民币5000亿元，为公司未来发展提供充足的货值供应。此外，受益于城市能级提升，公司销售均价也提升至12600元。

对外加大投资力度，对内，持续夯实组织结构。秉承“先人后势”的理念，上半年中梁不断完善组织结构，为企业发展提质增效。在“新栋梁”、“非凡生”等完善的招募机制和人才培训机制基础上，中梁推出“涌动计划”，即让人才在组织内部流动起来，旨在发掘内部机会中，通过梳理编制、合理分配人员岗位，建立完善的人才梯队，以此预防因市场变化带来的人才断档。同时，启动“五六七”计划，重点提拔与任用优秀人才，让更多内部人才有机会发展为事业部副总、部门负责人以及进入核心干部储备群。

另一方面，不断完善组织和团队结构。在组织结构方面，对招采进行事权分离，以进一步保证公私分明，严厉打击贪污腐败；打通融资结构，将融资权限上浮；并进行组织下沉，持续以客户为导向。在领导团队结构方面，重点关注岗位配齐程度、专业能力胜任度、能力互补程度，以及领导团队来源多样化和分工明确情况，提升各管理岗位员工的领导力。

此外，随着企业发展，中梁的阿米巴模式也在持续改良和升级之中。目前，中梁的阿米巴模式已更新至3.0版本，企业由“阿米巴生态经营模式”升级为“平台赋能型阿米巴经营模式”，通过打造前、中、后台，中梁进一步向精细化管理转型。

提升产品服务 构建全维度美好生活

产品是企业立足之本。今年3月，中梁发布“品质耕心美好”的全新品牌主张，聚焦“企业优、产品美、服务好、公益善”四大维度，旨在通过关于产品和服务的动作传达，打造好产品，树立好口碑。在此主张下，中梁持续推动“星海、云璟、鎏金”三大产品系落地并不断升级，精研4.0产品，聚焦“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”等多维度，对生活场景持续赋能。

在工程品质层面，上半年，中梁制定“锻造计划”，从建造流程、材质选择、规范管理等多环节打造一套完善的品质管控体系，并通过五大专项行动、三大基础系统，促进品质落地，夯实工程管理。

在服务端，2021年，中梁从“共创价值”再出发，用品质耕心美好，以“荟心”焕新服务，通过“荟心”售后服务5步法、“荟享”双平台线上服务、“荟邻”生活节、“荟家”房屋保修服务四大板块，搭建360°全周期客户服务体系——荟心服务，以新的服务价值，创造“心”的理想生活。

基于在产品和服务端的持续努力，以及不断提升的产品力，上半年，中梁荣登“2021上半年中国房企产品力排行榜”TOP6，并斩获24项GHDA环球人居设计大奖；旗下项目凭借卓越产品力在2020-2021年“美尚奖”中荣获“极致建筑美学”、“建筑设计专项、”“空间设计专项”、“软装设计专项”等多项殊荣；此外，其位于成都、西安、宁波的项目还分别跻身当地“高端系项目TOP10 ”、“改善型项目TOP10”、“高端系项目TOP10”等。

践行社会责任 党建与企业发展同频共振

作为行业稳步发展的重要力量，一直以来，中梁在追求经济效益的同时，始终坚持履行社会责任，为社会创造更多价值。今年以来，中梁继续以多路径践行房企的责任与担当。

一方面，持续推动书香中梁在全国范围内落地。6月底，“书香中梁”第100所爱心图书室落地延安，至此，这一公益品牌已落地浙江、青海、新疆、西藏、云南、贵州、湖南、湖北、山东、江西、四川等17个省市的100所中小学校，捐赠超过50万册图书，助力孩子们健康成长，也实现了其五年百校的公益承诺。

另一方面，在应对社会重大自然灾害与突发事件时，中梁也展现着自身的使命与担当。今年7月，面对河南极端强降雨造成的暴雨灾害，中梁向河南省红十字会捐赠100万元，紧急驰援河南防汛抢险救灾工作，重点用于保障受灾地区人民群众的生命安全、紧急救灾物资采购等。

此外，今年3月，中梁还成立ESG委员会，致力于提升环境保护、社会责任和治理水准，推动企业的可持续发展。4月发布可持续发展融资框架，设立集团发行可持续发展及绿色融资的治理机制，并于5月成功发行首笔绿色优先票据。6月，中梁发布第二份ESG报告，全面阐述公司在ESG领域的各项成果，也展示着公司深耕ESG领域的坚定决心。

在践行责任之际，中梁还坚持党建引领企业发展，积极将党的要求转化为企业谋发展的具体思路和举措，筑牢信仰之基，把稳思想之舵，将自身融入新时代机遇和新发展格局中，为公司高质量发展注入更多动力。2021年，是党的100周年华诞，为迎接这一重要时刻，6月，中梁在沪党员和在浙党员分别瞻仰了上海中共一大纪念馆和嘉兴南湖革命纪念馆，重温红色精神。同时，中梁党员代表还走进革命圣地延安，追寻红色足迹，汲取奋斗力量。

2021年，是国家“十四五”规划的开局之年，也是中梁“二五战略”和“十年规划”的开局之年。展望下半年，杨剑表示，在“房住不炒”的总基调下，中梁将坚持既定的战略：坚持全国化布局，拓展多元化拿地，在分散风险的同时，亦有效避开土地市场竞争激烈的城市，保持利润，平衡 发展；积极响应政府对房地产的调控主调，严守纪律，积极减杠杆、稳债务，优结构、降成本；持续完善组织结构，提升经营效能，深入提升产品力,积极履行企业社会责任，践行绿色可持续发展，以持续不断的奋斗迎接未来房地产市场的机遇与挑战，继续稳居行业前20强。