评级维持“B+”背后：中梁稳健“功守道”提前完成年度回款目标

楼市资本论注意到，近期国际评级机构惠誉与标普调整了中梁的评级。11月19日，惠誉确认中梁控股（2772.HK）的长期发行人信用评级为“B+”， 以及高级无担保评级“B+”，恢复评级为“RR4”；标普也在最新的评级中维持中梁长期发行人信用评级至“B+”。事实上，在国际评级机构大规模下调房企评级的背景下，中梁此次评级调整在预期之内，且整体依然优于行业平均水平。

“功守道”，由太极推手演变而来，保留了刚柔并济的理念及太极推手的核心规则；强调进退之间，功守有道，方内能强身健体，外能防身制敌。楼市资本论认为，这样的功守哲学与智慧，也正是中梁所坚守的。

近日，众多房地产公司海外美元债大跌，同时进一步推升房企海外发债成本。就在房企陷入资本至暗时刻，中梁则展现出自己的“功守道”功力。据11月19日，中梁最新公告，累计本金总额达9947.2万美元的2021年11月票据已被注销，占2021年11月票据初始发行本金总额约50.26%。

与此同时，中梁已将总额等于2021年11月票据的到期未偿还本金及应计利息的资金汇出至受托人，用于到期时偿还2021年11月票据项下的该等款项。待完成该笔优先票据赎回注销后，中梁于今年底之前已无其他重大债务到期。特别是，中梁还保持了一贯的高回款率，于11月20日，已提前42天完成全年回款目标。

受持续回购债券及销售利好消息的鼓舞，近期中梁的股价已多日逆势大涨，最高涨幅达13.29%。探究中梁成功逆风前行的奥秘，楼市资本论认为，功是稳财务，守是产品力，道则是中梁的高质量稳健发展之道。

【一】功：已注销11月9947万美元票据

“功”，非攻，指内在力量，不断修炼，且不可一蹴而就。

在监管落地的长效机制下，稳健的财务表现正成为一家房企的核心“内功”；没有一个指标比充裕的现金流更让投资者安心，负债率和管理效能成为地产板块核心资产重要的判断标准。

这样的内功绝非匆忙就能练就。

楼市资本论注意到，相比其他房企，中梁早在2018年就转向以“稳”为基调的高质量增长模式，降负债战略至少早两年，并在一开始就确定为公司的重要任务。

因而回望中梁“三道红线”降档之路，整体观感就四个字：有条不紊。

心法一：减债

中梁修炼财务稳健之功的第一大心法，就是主动提前赎回债券，这需要强大的现金流支持。

比如2021年11月2日至11日，中梁就购回了4637.2万美元的同年11月票据，还提前赎回了明年1月票据，支付981万美元。

加上10月陆续回购的美元票据，一个月的时间中梁已累计回购14778万美元票据，展现出充裕的流动性和安全健康的财务表现。最新消息是，11月19日中梁控股(02772)发布公告，累计本金总额达9947.2万美元的2021年11月票据已被注销，占2021年11月票据初始发行本金总额约50.26%。同时，中梁已将总额等于2021年11月票据的到期未偿还本金及应计利息的资金汇出至受托人，用于到期时偿还2021年11月票据项下的该等款项。

这也使得中梁的股票，成为行业下行周期，投资者们在地产板块中寻找的那个安全“阿尔法”——中梁股价连续两日上涨，光12日一天就有1658万资金流入，最终涨幅定格在11.56%。

亚布力智库研究员武亮表示，在当下违约事件频发的市场环境中，中梁主动进行美元债管理、降低杠杆，表明了其对市场信用的重视，也是稳定市场信心的重要举措，因而其资本估值也会不断被修复。

心法二：卖房

受限于去杠杆压力以及境内外融资市场环境影响，房企筹措资金的渠道较以往窄了许多。

倚靠销售快速回款，就成了中梁修炼财务稳健之功的第二大心法；房企运营回归本质，更看重销售回款质量、现金流管理等内部经营管控。

中梁抓住市场反弹窗口期，加速销售回款，前10月合约销售额达1433亿元，同比大涨10%；以全年1800亿元的销售目标来看，已完成80%，达成目标几乎没有悬念。

更重要的是，中梁现金回款率长期保持在85%，在业内处于较高水平。最新数据显示，截至11月20日，中梁已提前42天完成2021年度回款目标。可见其持续稳财务无需采用引用战投或大面积出售项目等非常规手段，光是倚仗经营路径的优化就稳妥的完成了降档，“三道红线”指标不断改善。

半年报显示，2021上半年中梁资产负债率已经改善到了79.3%，净负债比率更是大降9.8个百分点至56.1%，现金短债比率则达到了1.2。

楼市资本论研究院认为，当长效机制落地后，行业前景悲观者和乐观者依然针锋相对，但两者有一个共识：依靠加杠杆粗放式增长的时代结束了。

中梁则凭借减债和卖房两大心法，持续锻造财务稳健之功，不仅保持了负债率的持续下降，还进一步增强了核心利润的稳健与现金流的抗风险水平，让企业在安全合理资金结构下保持有节奏的扩张速度，在顺应行业周期中继续做大做强。

【二】守：4.0产品落地全国

“守”，坚守本业和初心，历久弥新。

对于房企来说，不管行业背景如何转变与沉淀，最大的坚守还在于回归产品品质，精益求精制造产品。

楼市资本论注意到，黑天鹅之下，中梁之所以可以实现业绩持续增长，带动现金流保持充裕，根本原因还在于企业对于产品力的持续提升。

近日，恰逢中梁4.0产品正式发布一周年，回望其产品升级路径，不难发现产品内核都基于以下共性：

特点1：持续创新力

中梁对于产品力的打造，长期坚持“小步快跑、持续迭代”的产品策略，根据用户需求变化不断优化产品设计、升级产品标准。“从无到有，研发创新”1.0产品、“从有到优，更新迭代”2.0产品、“固化成熟，标准复制”3.0产品，到目前的4.0迭代产品，中梁在创新浪潮中一直主动寻求变革。

面对现有的“星海、拾光、鎏金”三大产品系列，在对后疫情时代消费者需求变化的精准洞察、目标消费群体年龄层特点及不同年龄段精神需求分析的基础上，中梁发布全新4.0产品体系，从“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”三大维度出发，以“9+N社区美好模块”为样本，完成了113个专项提升。

特点2：服务软实力

中梁除了提升产品硬实力外，对于服务软实力的升维也没有落下。

2021年3月，中梁、发布年度品牌主张——品质耕心美好，旨在透过关于产品和服务的企业动作传达，打造好产品，树立好口碑，实现城市深耕和有质量发展。从交付产品、服务升级至社区生活，通过“荟心-售后服务5步法”、“荟享—线上服务双平台”、“荟家房屋保修服务”等方式，全面升级打造“荟心服务”360°全周期客户服务品牌。

特点3：落地执行力

站在年底回头看，4.0落地项目可谓是遍地开花，中梁从成都到杭州、芜湖、洛阳、临沂、银川，再到上饶；从设计到现实，质量与品质持续升级，创新与理想不断落地。

2021年，中梁还通过开展品质“锻造计划”，筑造“梁匠工程”。从组织能力建设、专项提升行动、建造技术体系、优品标杆计划、客户价值传递等方面着力打造，同时通过供方能力提升、第三方飞检、工程信息化管理等手段保证品质提升落地，精益求精促进品质全面提升。

楼市资本论认为，发现产品价值、提升产品价值、最后兑现产品价值，是中梁在房企存量竞争时代，最大的坚守，同时也是最好的防守。

【三】道：深耕高质量发展之路

“道”，走正道，所谓大道至诚始见金。

当中国房地产行业进入新的发展阶段，房企竞争也由野蛮生长转化为专业能力比拼时，楼市资本论认为，只有那些具备战略眼光、跟上行业发展的企业才能获得新一轮市场红利。

战略，换言之即所谓的“道”。

中梁在一功一守之间，展现出的高质量稳健发展之道，还有自我革新与进化组织能力和选择打造绿色地产品牌作为其第二增长曲线。

1.高质量发展人才之道：

楼市下半场中，人力越发成为企业应对规模增长挑战的一种战略资源。

中梁不仅建立起了全系统、全模块、全流程的长效生态人才培养体系，而且敢于大胆提拔年轻人才。近日，中梁启动了2022届管培生招聘计划——“新栋梁”与“非凡生”，作为公司战略性人才发展项目，是中梁未来发展和基业长青的重要组织保障。

2.高质量发展绿色之道：

中梁还选择了文化、舒适、健康、绿色、科技的产品理念，作为攀上行业天花板的利器。

自2020年中梁发布首份环境、社会和管治报告，并于当年荣获“2020年度卓越ESG企业”。进入2021年，中梁继续在ESG领域加大投入，于今年3月宣布正式成立ESG委员会，4月发布可持续发展融资框架，5月成功发行首笔于2022年到期的3亿美元绿色优先票据。6月30日，发布了第二份ESG报告，全面阐述了公司在ESG领域的各项成果，更反映出了公司深耕ESG领域的决心。

万物相通，万事相循。

一家房地产企业是否有顶浪前行的定力和韧性，取决于它过去是否沉稳修行、当下是否稳重求进、未来是否弹药充足。

楼市资本论看来，深谙“功守道”的中梁，正在“一推一黏”之间，轻盈跨越地产周期。