绿城中国：底盘稳健 靓丽起跑

过去三年，面对行业的深度调整，绿城中国战略战术清晰，各项工作贯彻执行有力，努力提升品质效益，终于在2021年交出了一份靓丽的答卷。

2021年，绿城中国业绩创新高，全年合同销售额3509亿元，较去年增长21%；营收也实现了1002.4亿元，较去年大幅提升52.4%。更重要的是，公司业绩的增长并没有以提高杠杆率为代价。截至2021年末，绿城中国净负债率为52%，较同期下降12个百分点。

业绩报告发布后，绿城中国股价持续拉升，最高涨幅达到18.49%，而这也是绿城股价连续第7个交易日收盘价上涨；投资者对绿城未来发展的信心可见一斑。

深入研究发现，绿城的产品力、财务力和战略力是支撑绿城稳健经营底盘的核心力量。

【一】产品力：8个单盘超50亿元销售额

在楼市资本论看来，绿城能跑赢大市，与产品本身市场认可度高有着密不可分的关系。

自创立之初，绿城就以“创造城市的美丽”为使命，九溪玫瑰园、桂花城等早期作品完成了对国人的建筑美学启蒙。20余年间，绿城多个作品深入人心，得到客户和行业的认可。

2020年绿城发布的《创造城市的美丽一绿城产品谱系（1995-2020）》一书，更是以8大产品系列、22个产品品类和22种建筑风格，充分展现了绿城穿越调控周期的核心竞争力。

在强大的产品力加持下，绿城项目的去化率也远高于行业平均水平。

年报显示，2021年绿城自投项目整体去化率69%，一二线城市及新增供货去化率均超过70%。比如，杭州桂冠东方项目，单盘销售额就超180亿元，快速清盘；上海青蓝国际、宁波春语云树等销售额超50亿元的单盘，也有8个之多。

楼市资本论认为，强大的产品力，不仅来自绿城内部对于产品品质的高度重视，更离不开产品理念落地到执行层面这个过程中的极致追求。

1.研发端：高标准成体系创新

成立研发设计中心，高标准、成体系地发挥绿城设计的创新及管理优势，始终保持产品的行业第一品级身位。2021年，绿城落地23个创新项目，以“生活有温度”为主题形成36项创新成果，涉及到绿色样板间、低耗能住宅和未来社区等多个领域。

2021年，绿城首创了 “品相管控”课程，一线管理层学品相、学美学，创始人宋卫平先生亲自担任授课老师。

2.工程端：严守产品红线

产品品质是绿城的“一号工程”。去年一年，绿城举办了17场供地观摩会，对67个重点项目进行了多轮巡查。

同时，绿城还搭建了工程智慧数字化平台，实现质量隐患实时反馈、整改进度实时掌控，通过数据集合、互联协同，建立智能生产、科学管理的信息化生态圈。

也正是因为产品力突出，绿城已连续10年获得了“中国房地产顾客满意度领先品牌”，2021年，在14个城市位居满意度第一，9个城市忠诚度第一。

楼市资本论认为，如果说过去十年房地产行业是增量红利，对房企的考验是不断加注的胆量和魄力，未来长远周期内则是存量的较量，对房企的考验是倚仗产品力带来的溢价能力。

因此，对于像绿城这样的优秀房企而言，增长还远未到顶，产品力正成为其撬开天花板的口子。

【二】财务力：净负债率大降11.8个百分点

在绿城中国销售实现增长的同时，其营收和盈利也稳步提升。

年报显示，2021年，绿城中国营收实现1002.4亿元，同比大涨52.4%，增幅领跑同行。规模大幅增长，效益也大幅拉升；2021年，绿城股东应占利润为44.69亿元，扣除永续债所占盈利后为32.55亿元，同比增长31.6%，成为少数实现利润大幅增长的企业。

楼市资本论注意到，较之绿城营利增长幅度，其财务结构体现出的“高续航能力”，更值得关注。

从净负债率的进一步降低就可以看出，截至2021年末，绿城中国的净负债率为52%，较2020年末大幅下降11.8个百分点，可见，公司业绩的增长并没有以提高杠杆率为代价。

毕竟在这个步入调控深水区的行业，没有一个指标比充裕的现金流更让投资者安心，融资能力和融资成本则是房企的重要考量。

年报显示，截至2021年12月31日，绿城中国有银行存款及现金（包括抵押银行存款）714.96亿元，为一年内到期借款余额的2倍有余，资金流动性充足。

资金是否充裕，还要看相关融资渠道是否顺畅。境内融资方面，期内绿城通过发行公司债、供应链ABS、项目收益票据、中期票据等方式共募集资金257.18亿元，公开市场募集资金的平均成本为3.55%。并且，得益于良好的信用，2021年绿城融资成本从4.9%降至4.6%。

持续优化的财务管控、多元化的融资渠道，也让绿城均好的基本面得到投资机构大力认可。绿城在2021年继续保持着最高的AAA级企业主体评级，标普、穆迪评级均为“稳定”。

对此，亚布力智库专家武亮表示，自“三道红线”等融资新规出台以来，房地产行业的核心竞争力从销售规模，转化为保持住现金流，简而言之是要向管理要红利。而从2021年绿城中国年报来看，其优秀之处正在于回款速度加快，融资成本降低，从而在手现金持续攀升。这背后，除了其优秀的产品溢价能力外，还有流程把控能力。

【三】战略力：“战略2025”稳步推进

房企竞争正由野蛮生长转化为专业能力比拼。楼市资本论认为，往往那些具备前瞻性战略眼光、跟上行业发展的企业才能获得市场红利。

具备持久运营能力的绿城中国，提出“战略2025”，在展现其清晰把握行业趋势的同时，也在塑造领跑新赛道的制胜优势。

有人简单得将“战略2025”，视作绿城五年内销售突破6400亿元的五年计划，却忽视了支撑其完成战略目标的，更重要的“1299战略体系”。

楼市资本论了解到，所谓“1299战略体系”， 其中，“1”是指一个核心目标，要成为TOP10企业中品质标杆企业。“2”是最懂客户和最懂产品，这是两个战略支点；“9”是九大重点业务，包括重、轻资产两大主航道业务，以及7个上下游业务板块；“9”是指九大发展能力，涉及持续变革、财务稳健、做强金融等方面。

这是由绿城管理层对地产行业趋势、金融发展趋势、公司自身实力综合判断与感知后，形成的构建在“三角爆发点”上的目标。

而从年报来看，绿城的“战略2025”显然在有条不紊的推进之中，光从房企业绩比拼的基本盘——土储，就可见一斑。

年报显示，截至2021年期末，绿城共有土地储备项目256个，总建筑面积约5881万平方米，土储总货值达9488亿元。按照2021年的销售面积计算，绿城目前的土储还可供销售近4年，在重点房企中处于较高水平。

2021年绿城新增的3137亿元货值中， 78%位于一二线城市，90%位于五大城市群，其中长三角为52%。土储主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等安全性高、风险可控、利润兑现度高的重要城市。

可以说，丰盛的土储质量，直接决定了未来4年绿城业绩目标有所保障。

根基是最诚实的未来预言者。

楼市资本论认为，绿城作为拥有“产品力、财务力、战略力”三大核心能力的房企，面对未来长期的低谷周期，依然能稳步前行，成为行业的确定性力量。