福州七连冠，广州三冠王！阳光城1628亿年报全线丰收

7年70倍！阳光城的规模扩张仍在高速前行。

楼市资本论获知，3月14日，阳光城在上海举行2018年业绩发布会，全年销售1628.56亿元，高居全国房企第14位，比2011年的23亿扩张了70倍，创下了房企高增长奇迹；而其开发团队连续七年问鼎福州楼市，明星楼盘力夺广州三冠王，更显示出阳光城令人生畏的硬实力。

3月18日，阳光城股票大涨8.17%，报收8.61元，市值348.7亿。表明资本市场对其业绩表现，充分认可。

从1995年创立至今，阳光城走过了24个年头。在楼市资本论看来，去年楼市的卓越表现，近期资本市场的热烈追捧，阳光城的表现依然威力十足。

发布会上，执行董事长朱荣斌敲定今年销售目标1800亿，同比仅增10.56%；与此前的高速扩张相比，阳光城今年更多地强调弹性供货和有效去化，显得颇为谨慎。对此，朱荣斌淡定表示，阳光城规模做到了1000多亿以后，不会再唯规模论。

楼市资本论认为，这种战略调整预示着，阳光城今年起将走出青春期的成长烦恼，重点围绕安全经营，从单纯追求规模扩张转向“规模上台阶、品质树标杆”双轮驱动。

【一】福州七连冠，广州三冠王

2018年是阳光城名符其实的规模扩张年，表现在销售领域，一二三线同时发力，东西南北多点开花，业绩可圈可点。

1、首先看总量增速。

阳光城1628亿的销售总额，比2017年的915亿增加近8成，在全国百强房企销售增幅排行榜上居第22名，在千亿房企中仅次于金科和祥生。考虑到去年楼市整体下行，这一增速尤为难得。

2、其次看区域分布。

阳光城2017年仅有福州、浙江、陕甘3个百亿区域；去年不但浙江区域销售突破200亿元，百亿区域也扩容到福州、上海、陕西、广西4家，横跨东中西部，覆盖一二三线，显示阳光城业务布局上的均衡和稳健。

其中值得一提的是福州区域。这里是阳光城的起家之地，也是其长期深耕的大本营。去年在这片主战场，阳光城檀府销售超40亿、大都会和丽景湾累计超42亿，全年以流量金额116.3亿、权益金额92.8亿登顶房企销售榜，创下福州楼市七连冠的新记录。

3、最后看项目销售。

阳光城旗下明星项目表现不俗，去年在全国拿下了十余个销售冠军。2016年起步的广州南沙丽景湾项目，继2017年登顶南沙区销冠之后，去年更以销售83亿、4127套、42万平米的签约额，夺得广州楼市“三冠王”！阳光城凭借这一单盘表现，在高手云集、波谲云诡的广州楼市脱颖而出，挺进广州房企十强。

星光闪耀的还有西咸新区的阳光城壹号项目，2017年曾以销售73.8亿列入西安四大网红神盘，2018年仍然神猛，成为全国签约面积最大的单盘。

在去年楼市急剧下行的大形势下，阳光城明星楼盘集中爆发，从中可以看出其对区域发展趋势的超前预判，以及对项目开发周期的精准拿捏。

以南沙丽景湾为例。南沙是粤港澳大湾区的几何中心，今年2月，在粤港澳大湾区发展上升为国家战略之后，广州城市总规赋予南沙作为大湾区核心门户的重要地位，城市建设定位于宜居城市副中心、大湾区综合服务功能核心区和共享发展区。

中国城市群研究中心研究员马可认为，阳光城2016年落子南沙，似乎是提前感应到粤港澳大湾区的发展脉动和战略契机，不但投资布局踩对了国家战略鼓点，而且产商居一体化的项目定位，完全契合城市发展规划。

在楼市资本论看来，南沙丽景湾力夺广州楼市“三冠王”，绝非侥幸，背后是阳光城对区域发展趋势的敏锐洞察，以及对楼盘板块价值的精准发掘。

【二】债务指标优化，去杠杆成效显著

在规模上台阶的同时，阳光城的财务指标，特别是债务指标有大幅优化。

盈利方面，年报显示，阳光城合并报表净利润39.06亿元，同比增长75.30%，合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元，同比增长46.36%。表明随着规模的扩张，公司盈利能力也在大幅提升。

债务方面，截至去年底，阳光城扣除预收账款的资产负债率为60.84%，同比减少6个百分点；有息资产负债率降至42.75%，同比减少10个百分点；净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。这三项指数的改善，表明阳光城去杠杆成效显著，为后续运营提供了更为稳健的安全边际。

值得一提的还有现金流管控。从年报看，阳光城去年平均回款率80.05%，达到历史最高水平；经营性净现金流为218.31亿元，同比增长147.55%，也达到历史高点。

截至年末，公司账面现金378.48亿元，余粮充足；预收账款621.21亿元，结算资源储备充足。这些都为公司未来业绩稳步增长提供了有力支持。

当然，阳光城并不是所有财务数据都完美无瑕。业绩发布会上，执行董事长朱荣斌和执行副总裁吴建斌的“双斌”组合，提到了净利润率、净负债和融资成本等几项数据，坦言不满意。

一是净利润率。阳光城去年净利润率仅6.9%，与预期目标8%有一定差距。对此，朱荣斌坦言，去年结转的项目多数是2016年之前的销售项目，那时项目的售价和盈利能力比较差，影响到净利润率没有达到预期。

二是净负债率。阳光城去年净负债率182.22%，而吴建斌的目标是：2019年降到150%，2020年降到100%之内。为此，他提出要加快在手项目的开发结转和结算，同时继续申请70亿定增并引入战略投资。

三是融资成本。由于去年整体金融环境趋紧，阳光城平均融资成本升高到7.9%。对此，中海出身的吴建斌显然不满意。他表示今年将致力于提升资本市场对阳光城的信用评级，争取内地评级从AA+升至AAA+，境外评级由B提升到BB；希望通过努力，融资成本今年能降到7.5%以内。

楼市资本论认为，这三项财务数据的改善，是阳光城品质提升的重要内容，可以当作其由规模向品质的转型标志。

【三】区域深耕，一二线稳健扩局

经过连续多年的扩张，阳光城通过全国布局和区域深耕，完成了由区域性房企向全国性房企的蜕变。

去年，阳光城遵行“三全（全地域发展、全方式拿地、全业态发展）”投资战略，继续深耕大福建、京津冀、长三角、珠三角，并在西安、成都、武汉、郑州等中西部核心城市实现突破，实现了全国一二三线城市的广泛覆盖。

分区域看，长三角、大福建、珠三角和京津冀地区2018年分别完成销售462.29亿元、326.42亿元、186.84亿元和52.45亿元，其他内地区域则贡献了600.56亿元，整体布局比较平衡。

阳光城去年的买地预算为800亿元，占年度销售额的50%-60%左右，计划补充货值3000亿元。下半年因为市场下行，公司适时调整拿地策略，大幅收缩投资规模，全年完成权益地价306亿元，新增土地储备1333万平方米，对应货值1700亿元左右。

截止2018年末，阳光城拥有土地储备总计4418万平米，预计货值5491亿元，其中一二线土储面积占比76.87%，货值占比85.8%；其平均拿地成本每平米4339元，销售均价则在12900元左右。总体看，土储结构较优，地售比良好，盈利能力相当可观，不但可以保证今年1800亿目标如期达成，也为中长期发展奠定了坚实基础。

今年楼市存在诸多不确定性，拿地布局方面，阳光城仍然坚持稳健、精准的投资战略，在保障现金流安全的基础上，以一二线城市为主，适当关注经济比较发达、规模和人口吸附力较强的三四线城市。马可研究员说，聚焦一二线是目前地产界的布局共识，体现了“双斌组合”的卓识和稳健。

楼市资本论注意到，2019年前两月，阳光城新增土地投资81亿元，新增土储面积100万平方米，均集中于北京、南京、苏州、福州等优质城市。销售方面，在楼市不振、绝大多数房企销售放缓的大背景下，阳光城仍累计实现200亿的销售，同比增速达50%，可以说开局不错。

2019年，地产调控进入深水期，行业形势复杂多变。对房企来说，这注定将是挑战与机遇并存的一年。

朱荣斌将2019年定位于品质提升年。在跨过千亿门槛之后，阳光城面对行业变局和市场不确定性，多了几份成稳和淡定，不再以规模论成败。

楼市资本论认为，以此为标志，阳光城结束了激情飞扬的青春期，开始强身健体，向成熟青年转身。