祥生的“快慢逻辑”：营收466亿增31%，现金243亿增249%

随着监管层的严格标准执行，房企上市之路越发艰辛。

不说折腾几年近日又宣布撤回A股IPO申请的万达，即使在对内地房地产企业上市要求宽松些的港股，目前仍有十数家房企在苦苦排队，有的甚至已是三次交表申请。

楼市资本论发现，凡事总有例外。祥生控股集团于去年底成功上市港股，仅168天就通过港交所聆讯，可以说是近两年来上市最快的房企，更是去年年内唯一“一表过聆讯”的房企。

为什么祥生上市就这么顺利呢？从刚刚发布的首份年度业绩公告里，大家或能一窥究竟。

3月26日，祥生控股集团（02599.HK）发布2020全年业绩。公告显示，2020年祥生控股集团业绩实现稳健增长，收益同比增长31.3%至466亿元；归母核心净利润27亿元，同比增长约16.7%。

同时，祥生控股集团净负债率降至136%，同比大幅降低225个百分点，现金及银行结余亦较去年同期增长约249.1%，达243.05亿元。每股净利润为人民币1.07元，为回报股东的信赖与支持，董事会建议派发末期股息每股20分港元，派息比例预计约为归母核心净利润的19%。

营收双增，财务向稳，还不忘回馈投资者。祥生用首份业绩公告为房企从容上市指明了路径。

在楼市资本论看来，与很多房企上市“为了圈钱融资再扩规模”的逻辑不同，祥生作为最后一个登录资本市场的TOP30千亿房企，选择了“先难后易”、“慢就是快”的发展策略。

祥生正是“慢慢”夯实了资本市场对企业从产品力到土储布局乃至财务结构等一系列关注的基础要素后，才转而扣响资本市场的大门，自身有实力也自然会被资本市场另眼看待。

【一】市场机构认可，销售782亿增25%

一般而言，人追钱，像爬坡，当然难；但钱追人，就像顺着坡滚下来，越滚越快，就容易多了。

那么，在资本市场眼里，钱要去哪里呢？顺坡而下，钱追人，是为了发现价值洼地。客户一定会买好的产品，产品被市场认可的企业才有价值，股票才会升值、投资人才会有红利。而作为房企，最大的价值洼地就是做好产品和服务。

祥生的首份业绩公告验证了这个逻辑。数据显示，祥生控股集团2020年实现合约销售额782亿元，同比增长25.1%，远高于行业整体增速均值。总营收466.38亿元，同比增加31.3%。报告期内，集团归母核心净利润总额较上年同期增长约16.7%至26.9亿元，总资产同比增长22.3%至1597.4亿元。就在公告发布当日，祥生控股集团股价收盘相比上一个交易日上涨2.47%。

楼市资本论了解到，2020年，祥生在产品塑造端构造了“全龄段、强客户体验、注重家庭全生活周期体验”的当代城市生活体系，在原有产品线的基础上进行升级和创新。在多番实践之下，祥生推出“樾系”、“府系”、“云境系”、“TOP系”四条产品系列。

在这崭新的四大产品系中，祥生面对不同客户群体进行了具有针对性的设计及规划。其中，樾系主要以首次购房者为目标，其产品具有强大的功能性及实用性特色；府系以首次改善者为目标，产品在功能及实用性之外亦提供舒适性及公共区域；云境系主要以现代简约设计风格为特色，面向重视优质生活环境及集中式社区设施的再改客群；TOP系则面向追求奢华及高度私密生活方式高净值客户，提供顶级工艺，并配备高端品牌的硬件及装饰。

除了在产品上用心，祥生也为客户提供涵盖全生命周期的趣生活服务体验。2020年，祥生致力于为更多家庭提供更全面周到的幸福服务。升级形成“幸福+”服务体系，以“幸福π”（服务）、“幸福i”（产品）为两大维度进行落地，主张回归幸福初心。向客户传达祥生式的幸福生活心意，让人与人、人与社区、人与城市链接出更多幸福可能。

楼市资本论认为，以“幸福生活运营商”为愿景的祥生，正不断从“产品+服务”两大层面，逐步完善满足客户对幸福生活的诉求，造就极致的居住体验，不仅收获了客户用真金白银给出的亮眼销售业绩，也因此荣获了“2020中国房企住宅产品线品牌价值力TOP10”。

如果说，稳步增长的业绩规模是祥生成功登录资本市场的助推器，那么在“产品+服务”方面的精雕细琢就是其业绩指标逆势稳增长的“压舱石”。

【二】1+1+X布局，总土储2332万平米

作为浙系房企的代表之一，祥生的土储布局可以说是产品力之外的第二大价值洼地。

1995年成立于浙江诸暨，祥生已是有26年历史的地产老兵。2004年，祥生先将总部迁往杭州，将业务向长三角地区扩展，2007年首进上海，逐步开启了全国化的布局。

不同于其他房企的激进扩张，稳扎稳打一直就是祥生的标签。祥生从2016年开始一直坚持“1+1+X”的扩张战略，第一个“1”即聚焦浙江省，第二个“1”即深入泛长三角地区，“X”指选择重点城市进行布局的策略。

中国城市群研究中心研究员马可认为，长三角区域经济发达，GDP总量占全国四分之一，制造的产品更是占了全国出口产品的一半，且技术含量高，是全国制造业的半壁江山，未来区域产城发展潜能巨大，祥生在此重点布局，很务实也很精明。

在楼市资本论看来，也正是祥生对大本营+长三角区域布局的重视，让其销售业绩实现了稳步提升。

与此同时，得益于近年以来的城市能级调整，以及在浙江省和泛长三角的深耕和扩张，2020年，祥生权益面积小幅增长2.5%；权益销售额均价由2019年的11297元/平方米提升至2020年的13781元/平方米，同比增长22.0%。在亿翰智库发布的研究报告中，祥生分别位列2020年环杭州销售业绩TOP30的前3名和浙江省销售业绩TOP30的前4名。

公告显示，截至2020年12月31日祥生控股集团的总土地储备为2332.77万平方米。从区域结构上看，其土地储备主要集中在浙江和泛长三角地区，土地储备总量达1122.03万平方米和898.43万平方米，分别占总土地储备的48.2%和38.5%。

与此同时，2020年祥生更家注重“1+1+X”布局的均衡性，新增土地按照建筑面积来看，浙江省、泛长三角地区和其他具高增长潜力城市的比重基本为541。从新增土地规模来看，未来“1+1+X”战略布局形成442目标愈加趋近。

2020年，祥生控股集团新增项目46个，总建筑面积为696.24万平方米，拿地金额达336.75亿元，位于浙江省和泛长三角区域的的新增土地储备面积分别占总新增面积的41.7%和43.1%。祥生也在积极外拓：2020年公司新进入合肥、南昌、南通、宿迁等高潜力城市，全国化布局进一步深入。

被验证过的战略，也让祥生更有自信继续执行。在当天的业绩发布会上，祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪表态，作为祥生的发源地，同时也是中国房地产市场目前从经济，规模等各方面都比较好的市场环境看，还将坚持1+1+X拿地战略，尤其是第一个1是浙江省以及第二个1是泛长三角区域。

楼市资本论认为，得产品力者得市场，得土储者得未来，祥生优质产品+优质土储的配搭，的确值得消费者和资本市场的青睐及长期看好。

【三】负债率四连降，净资产四年复合增长率122%

对于上市房企来说，持续稳健的财务情况能够传递比黄金更珍贵的信心。祥生控股集团上市后的首份年报，在财务稳健层面也传递出来强劲的向好预期。

对广受关注的“三条红线”政策方面，祥生十分重视和支持，认为其出台对整个行业是有着降低风险和积极推动的良性作用。陈弘倪表示公司一直以来是稳健发展的风格，也将现金流的债务风险放在第一位，政策出台后，去年积极、主动优化相关数据。接下来还将持续相关数据做优化，从而尽快达到政策调控要求。

公告显示，2020年，祥生控股集团的净负债率降至136%，同比大幅降低225个百分点。资产负债率降至90.0%，资产负债率实现四连降，资本结构得以持续改善。从净资产来看，2020年底，祥生的净资产达到160.37亿元，同比增长幅度达到168.4%，已经实现连续四年稳步增长，复合增长率超122%，企业运营更加稳健。祥生现金及银行结余（包含受限制现金）约为243.05亿元，同比增长249.1%。公司现金短债比为1.1，较2019年同期增加了49个百分点，短期偿债能力显著提升。

楼市资本论也关注到，祥生的管理费用率和销售费用率在行业内处于较低水平。2020年，管理费用率继续由2019年的3.17%下降0.74个百分点至2020年的2.43%。销售费用率则由2019年的3.02%下降0.36个百分点至2.66%，说明其成本管控的能力进一步得到加强。

美元债作为房地产企业的融资渠道之一，在2020年国内融资政策收紧和美股熔断市场极度动荡的情况下，祥生逆市而动，在2020年先后发行了两笔美元债，在境外资本市场打开了祥生控股集团的知名度。尤其是在未上市、无评级的状态下成功发债，也证明了祥生在资本市场的影响力。

值得一提的是，今年以来，祥生控股集团获多家券商覆盖并给予首次“买入”评级。建银国际表示，看好其持续增长能力、全国土地布局与财务健康水平，给予目标价7.4港元。招银国际认为，公司2021年销售增长将超过行业，同比有望增长15%。给予目标价7.75港元。另据公开信息显示，自3月15日起祥生控股集团已正式调入纳入深港通下的港股通股票名单并生效，也体现了资本市场对祥生财务稳定性、安全性与成长性的高度认可。

在楼市资本论看来，随着祥生控股集团债务结构的进一步优化，财务费用率持续降低，未来的盈利增长空间非常可期，值得投资者们长期关注。

在后千亿时代，不断夯实的产品力+土储布局+稳健运营三大房企基本功，让祥生与消费者、投资人建立起彼此信任的良性循环，在持续向上发展的路径中稳步前进。

楼市资本论认为，也正是祥生这种，不受外界太多干扰，按照自己的发展规划一步步向前的经营哲学，才能成为资本青睐的目标，做到了“慢就是快”，虽是最晚上市的，但又是最快上市的。

未来的市场是资本之争，更是产品之争。相信锚定“幸福”的祥生，也将继续用产品和服务去获得更长久的信任与支持。