商住！商住！商住！317限购新政最后的稻草

楼市资本论：3月17日，北京楼市宣告实施最严的“处女贷政策”，市场一片哗然，大家恐慌之心更甚。而多次调控之下，未被波及的商住市场目前正如火如荼，也正在成为改善性需求及投资客的最后一根稻草。

317新政调控要点如下：

1、住宅2套房为主要调控对象，高房价加之普宅60%首付、非普80%的首付，对改善性需求及2套房投资形成一堵高大围墙。

2、是否2套房既认房又认贷（传说中的最严“处女贷政策”），异地贷款购房者纷纷中枪。

3、然而此前一直因上海出台叫停商住项目，常被喊狼来了不限购的商住两用房，并没有受到新政影响，50%的首付，正成为北京2套房置业者的最优选项

其实930限购政策后，商住就已经很火了。下面是楼市资本论查到上个月北京商住项目交易数据。2017年2月，北京市商住市场成交3154套，环比上涨73%；成交面积20.92万㎡，环比上涨83%；成交均价40373元/㎡，环比下降12%；成交金额84.44亿元，环比上涨61%。

各项指标纷纷大涨，唯一环比下降的价格是因为近期商住成交楼盘主要位于大兴和房山等远郊区域，当地房价普遍较低，但是商住整体成交价格仍然呈上涨趋势。

317新政后，商住项目看来要更火了。

商住市场吸引购房者的主要原因还是住宅市场的溢出效应。北京住宅市场持续执行严格限购政策，且不断升级以及住宅市场中低价位商品住宅的缺乏，这些都推高了住房需求，特别是初次购房的刚需需求远远大于住宅市场可以匹配的供应，因此很大一部分刚需涌入以 “小面积，低总价” 为主要特点的商住市场。

317新政后，购房者的心态如何？对北京楼市的期待如何？3月18日，新政后的第一天，且看北京市场4个新房商住产品的成交过程。切身体会下置业者目前的心态以及对北京楼市的期待。

1、最满意的购房者：坦然面对新政，从容认购。

——亘古不变之真理：投资北京房产是最好的理财方式。

陈女士一家在北京天通苑已有一套住宅，且居住多年，本次认购的目的就是投资。亲历了北京房价近年来的大涨、小涨、稳涨……用陈女士的话来说，就是没有跌过。对于317新政，陈女士坦然表示，住宅产品价格不在我们预算范围，买的起的又太远，一开始就只看商住产品，不管新政与否，都对商住无影响，因此今日首访直接认购。

看来，经历了北京楼市数轮涨潮与历次限购风波，北京的购房者心态并未因限而慌，相反，十分冷静与客观。商住已然被一部分购房者“认定”。

2、购房有同盟：朋友都看好的，值得好好考虑！

——317新政后投资商住，成多数人唯一选择。

同样以投资为目的的，还有今日成功认购首开熙悦湾的刘先生。刘先生看中了熙悦湾的除了邻铁的区位、长阳地区的优质配套外，最重要的就是小户型、低总价、不限购。如果说区位、配套是一个投资项目的催涨剂，那价格、贷款、购买资格则是投资者入市的通行证。刘先生在新政后首日经过深思熟虑后决心订房。他认为从2016年至今，北京经历了3轮大的限购潮中，住宅轮轮中枪，首付也成了天文数字。而商住不同，除了通州的商住限购，其他地区的商住一直没有被划入调控对象。总价本身不高，相比住宅，5成的首付太合适了。

跟着多数人的步调走，总是不容易出错。大家都认同了一个产品，它必将升值。

3、317新政让购买二套住宅的想法化为泡影。

——选择商住是看到了新的投资契机。

因为有二套房的购房名额，宋先生年初开始打算投资二套房，但一直在犹豫买新房商住还是二手住宅。317新政彻底打消了宋先生买二手住宅的想法，转而于新政后立刻认购了泰禾中央广场的商住项目。听起来，新政对宋先生来说是挺残忍的一笔，但宋先生本人并不后悔，通过置业顾问赵倩的分析指导，让他对楼市有了深层次的理解。他认为，二套住宅高首付，并非多数人都能负担的起，因此，住宅产品势必遇冷，虽然有二套住宅名额，但还是庆幸没有选择住宅。商住产品目前价位尚不高，首付50%也比较适宜投资，高性价比一定会吸引众投资者入手，因此，商住涨势已可预知，新政后在市场还未开始变化前认购，非常明智。

市场看似风云莫测，实则有迹可循。

4、二套的另类刚需，317后或许只有有商住可以满足。

——有种二套房，并不是用来投资。

家住朝阳的李先生，今日成功认购了位于昌平的商住新龙AB栋项目，目的是为了把父母接到北京，“年纪大了，距离近一点，方便照顾。”一句朴实的话道出了多少北漂的辛酸。

北漂大多是一帮怀揣着梦想的年轻人，一部分人通过努力打拼，在北京安家置业，然而这部分人虽有一套住房，满足了基本刚性需求，但是一直以“孝”为纲的中国传统思想，让“给父母安家”，成了继刚需后的升级版需求。而并没有北京户口也不曾有北京纳税、社保的父母通常无资格买房。317后，二套的高首付令一大部分人对住宅望而生畏。尤其在市区，放眼望去，在普宅指导价格、面积范围内的住宅几乎不存在了，多数属于“非普”范畴，5环内买住宅，8成的首付价格至少400万起！317后第一天，之前还在住宅、商住边缘犹豫的李先生，果断认购了新龙AB栋的商住产品。

小众歌手赵雷火了，因为被认同，因为质朴的民谣歌手给了你内心最柔软的一块栖息地。317后，商住产品，给了北京购房者一个现实的投资选择，一个可以实现的小家。不管从价格、位置、性价比来看，已然被大众认同。商住要火，谁能阻止？

楼市资本论认为，北京的住宅，无论是一手新房还是二手存量房，房价都已处高位，对于大部分首次置业的刚需来说是无法承受的。相较之下，商住项目面积小且总价低，填补了住宅市场中低价位产品匮乏的情况。另外，317新政也将众多改善性刚需以及投资者狠狠地拦在了门外，商住房成为他们的最优选项或者说最后一根稻草。

综合自：房天下

期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号（watanabe1949）。