负债率骤降10倍！白沟房企鹏润控股IPO谜团，张中华箱包往事

在环京地产销售因为限购而困难重重之计，京南白沟作为雄安四小龙之首，其一家迷你房企鹏润控股，也要借助IPO融资了。不了解情况的都以为，是黄光裕鹏润控股的山寨版本。

2020年伊始，新冠疫情带来的开复工延迟、交易量顿减，无疑让本就资金链紧张的小房企雪上加霜。登陆港股市场、借助国际平台揽金，也再次受到了小房企的青睐。

楼市资本论注意到，在这样的背景下，2月28日，来自河北保定白沟镇的鹏润控股有限公司（下称“鹏润控股”）开始了IPO冲刺之路。公开资料显示，这家河北本土房企，业务布局主要在大本营白沟新城和高碑店市，2019年前十月仅收益5.63亿元，是家体量极小的“迷你”房企。

对于上市，每一家房企都有着自己的核心“蛋糕”，来挑动资本市场的“味蕾”。楼市资本论发现，迷你房企鹏润控股最引人关注的则是其近年来夸张的业绩与负债变化。就拿负债率来说，2018年末是76.9%，到了上市前的2019年10月底就突然变为5.7%，直接骤降了10倍！实在是神奇的操作。此外，围绕其实控人张中华也有诸多谜题待解。

张中华（左）

【一】业绩负债的超级“过山车”

楼市资本论了解到，鹏润控股近年来的发展，可谓大起大落，非同寻常。招股书显示，2017年、2018年、以及截至2018年10月31日和2019年10月31日止的10个月，该公司收益分别为3.57亿元、2.24亿元、0.4亿元及5.63亿元。

一度同比跌近37.2%、一度同比涨近1315.9%；鹏润控股业绩振幅巨大，犹如坐上了过山车。

与此同时，该公司负债率也出现明显的波动。2017年、2018年及2019年10月31日止10个月，鹏润控股资产负债率分别为57.3%、76.9%及5.7%。

而其负债率的大幅骤降，与其偿还借款有关。2019年12月，鹏润控股全部偿还了2017年拿下的一笔高达1.6亿元的计息借款。

但令人不解的是，偿还借款可理解为上市准备，但就在这一现金流紧张的前提下，鹏润控股于2019年6月支出了5600万元现金，用于股东派息。

伴随偿还有息债及现金派息，截至2019年10月31日，鹏润控股现金及现金等价物仅剩2123.9万元，远低历年现金水平。此番不同寻常的操作也引发广泛质疑：张氏家族是否计划掏空鹏润控股？

楼市资本论了解到，在张中华掌舵下，发展缓慢的鹏润控股除了让人震惊的业绩表现，与其相关的迷之操作可不少。

【二】鹏润股权腾挪疑云

与这次作为鹏润控股实控人被大肆报道不同，张中华更广为人知的身份是河北长盛集团的董事长。

楼市资本论了解到，鹏润控股前身可追溯到成立于1997年的河北长盛投资集团。这是一家长期扎根河北省保定市白沟新区的本土企业，旗下涉足房地产、物业、纺织品、金融、珠宝、客运等，下设子公司一度达十几家。其中，鹏润控股正是其主导产业。

作为长盛集团及旗下子公司的实控人，张中华、其妻李红和张铭辉在此次招股书递交前，分别持有鹏润控股89.1001%、9.9%及0.9999%的股权。但最终在赴港IPO时，张中华却通过频繁的股权操作，将股份转让至家族信托的受益人，间接控制旗下公司，像是有意避免个人原因，对家族资产上市带来不利影响。

（招股书递交前的股权比例）

其中，鹏润控股的主体——河北鹏润，正是其进行资本腾挪的关键。

河北鹏润成立于2009年4月，初始注册资本3000万元，主要从事房地产开发和销售。成立初期，公司由张中华及高秋生分別持有80%及20%的股权。高秋生所持股份是帮张中华代持的。在2011年，高秋生换成了代持人杨建永。

2013年，张中华将自己持有河北鹏润80%股份转让给长盛投资和杜海波，杨建永将河北鹏润20%转让给长盛投资。2017年12月，杜海波撤出，把持有河北鹏润的5%股权转让给长盛投资。

三天后，长盛投资把持有河北鹏润100%股权转让给保定礼贤。一年后，保定礼贤又将河北鹏润90%和10%股权转让给张中华及其妻子李红。

2019年4月，河北鹏润增资，引入投资者张铭辉。张铭辉出资62.6万元，持股河北鹏润0.9999%。

（重组后的股权分配）

就在赴港IPO前一个月，张中华与李红在2020年1月17日，用VistraTrust(Singapore)Pte.Limited（作为受托人）共同成立家族信托。同日，他们将共同持有的鹏润控股99%股权转让给家族信托，张中华、李红、其子女及其他家族成员也成为了家族信托的受益人。

如此频频操作所谓何故？原来，透过家族信托掌权，可以最大程度避免因个人原因影响家族利益。楼市资本论认为，张中华在鹏润控股发展中，乃至IPO上市前夕第一时间以信托形式切割与公司的关系，或有其深谋远虑的精心打算。

还记得此前，新城控股原董事长王振华就因提前设立了离岸家族信托，使得在其身陷囹圄后，王氏家族在新城控股的权益并未受损。

【三】张中华的白沟箱包往事

说起来，现年46岁的张中华，1992年与妻子李红一起毕业于保定白沟新城第一中学。两人目前共同育有二子，就读于广东碧桂园国际学校。

张中华妻子李红（左）

众所周知，白沟轻工业全国知名，素有“北白沟，南义乌”之称。而在中学毕业后，张中华也开始和家人做起了箱包生意。1998年，在商场摸爬滚打6年的张中华，自己干起了服装买卖和电子产品批发。

不得不承认的是，虽然张中华文化水平不高，在投资上却颇有眼光。他很快不满足于小打小闹的“二道贩子”身份，并把自己的第一桶金投入到了建材行业。建材和房地产开发就隔着一道墙，2009年，张中华透过创办河北鹏润开始涉足房地产业务，并逐渐将生意的重心转移到此；而李红也追随丈夫，担任鹏润控股的财务总监。

作为土生土长的白沟人，张中华的鹏润控股起初也只在白沟新城开发物业，直到2015年才拓展到高碑店。

截至2019年11月30日，其土地储备总建筑面积为77.6万平方米，共拥有13个房地产项目，其中9个项目位于白沟新城，4个项目位于高碑店市。目前，鹏润控股已是白沟新城最大的住宅物业开发商之一，占市场份额17.2%，也是高碑店市第三大住宅物业开发商，占市场份额6.7%。

在招股书中，鹏润控股则将公司单一布局描绘为核心优势，他们认为，两地区除了受惠于京津冀协同发展的国家战略外，更因其临近雄安新区的区位而享有高增长潜力。

而在楼市资本论看来，更多是因为鹏润控股的发展严重依赖于实控人张中华打造的良好政商关系。2014年，张中华以长盛集团的名义承接了白沟新城总投资3亿建设的新中天鞋帽城项目，并参加了揭牌仪式；2015年张中华更是被白沟新城管委会推荐，当选为保定市首届“创新驱动”十大领军人物。

张中华（右）

此外，招股书也透露出，目前鹏润控股的独立非执行董事郭新萍，在2011年进入公司前，担任高碑店市国土资源局财产科科长。

值得一提的是，张中华在当地商界与社会上很有影响力，但项目管理一直是软肋，引发了多起业主维权事件。鹏润控股开发的首个名为鹏润·名典苑的项目，出售时五证公示产权为70年，但业主拿到不动产证时年限却变成了40年。在业主维权的过程中，一度发生了流血冲突，引发购房者极大的不满。

然而不管传闻是真是假，鹏润控股的招股书中也披露了多项不合规事件，包括竣工延迟被罚、五证不全提前销售、透过个人银行账户支付及欠缴员工社保金及公积金高达630万元。

楼市资本论认为，对于力求通过上市实现“龙门一跃”的鹏润控股来说，实控人隐身只是治标不治本，如何规范运作才是摆在其面前的当务之急。

上市虽然为房企打开融资闸门，但是后续能否融到资金、融资成本的高低等更考验房企自身的战略布局、产品打造、品牌塑造能力。

在楼市资本论看来，在市场下行的当下，借助IPO打开融资闸门是中小房企求生的主要路径，通过借新还旧，赢取时间，以期穿越周期。然而在去年以来赴港上市的小房企中，认购不足、开盘遇冷、市值低估成为普遍现象。

对于鹏润控股来说，这家体量迷你的房企能否闯关IPO、以及闯关后认购能否达到预期，存在不小的变数。