恒大销售嗓子要喊哑，7折风暴寓意深远

房产销售有两种境界，一种是闲发慌，一种是忙得嗓子喊哑。

许家印大手一挥，估计今年“金九银十”恒大的销售们可以尽情哑一回。

9月6日晚10点，恒大召开营销大会，全国楼盘7折大优惠上线。按照恒大公布的活动规则，一套100万的房子在最多优惠的情况下，仅58万便可拿下，优惠力度之大堪称史无前例，瞬间刷爆各媒体头条。

恒大的韭菜已就绪，购房人还不赶紧来割？

楼市资本论认为，在主管部门刚刚重申的地产“三条红线”重压及房企冲刺年终目标需求下，恒大“七折超级优惠”将打响行业金九银十的第一炮，掀起全国售房的促销大风暴。

更深层次的寓意于房企而言，这让行业马太效应加快发威，中小房企将日子更加难过，中国地产行业将迎来8000亿恒大的巨兽；于购房者而言，则是宣告近两年来最佳的抄底时机正式到来。

【一】7折大手笔迎8000亿巨兽

先来具体看看这次恒大卖房促销的超级大手笔。

楼市资本论分解一下恒大下发的九月、十月的营销“军令”，核心内容有5点：

楼市资本论看得出，恒大这次政策就两个字：“狠”和“稳”！

1、折扣政策够狠

尽管“金九十银”是楼市传统旺季，房企打折销售是常见之事。但像今年恒大“暴力式折扣”，历史罕见。

根据该政策简单算了一笔账：一套原价100万的恒大房子，如果享受上述所有折扣优惠，现在仅需约58万元。

要是再加上“恒房通”APP，推荐他人成功成交一套恒大房，便可获得总房价最高3.5%的佣金回报。也就是说，恒大原价100万的房，享受所有折扣58万，再推荐他人买一套，最终仅需56万便可拿下。

优惠力度如此“凶猛”，的确“狠”。

2、年终目标走稳

楼市资本论发现，历史上从未有房企实现过单月销售千亿。那么，恒大此次“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿的目标到底有多大？

数据来看，去年“金九银十”，恒大通过大力促销，两月累计实现销售1734亿，连续两月刷新房企单月销售最高纪录。如今疫情冲击与调控收紧，销售额要在去年的高基数上增长15%达到2000亿，难度不言而喻。

值得关注的是，今年前八月恒大已累计销售4506.2亿，按6500亿目标计算，完成率为69.3%。若能趁“金九银十”顺利抢收2000亿，恒大将提前完成全年目标！8000亿的内控销售目标也将大概率完成。

楼市资本论认为，这次恒大率先打响金九银十优惠卖房第一炮的同时，也必将掀起一波全国范围的房企降价抢收潮，值得众多购房人关注。

这是中国房地产市场第一次迎接史无前例的8000亿巨兽。

【二】抄底购房时机到来

哈佛有一个著名的理论：人的差别在于业余时间，一个人的命运决定于晚上8点到10点之间。

恒大许家印的“十点营销军令”，不仅决定着恒大的命运，也在一定程度上决定了这次房企金九银十的命运。可以说，这是一个很明显的楼市信号。

楼市资本论认为，内有房企冲刺年终目标需求，外有三条红线政策重压。以恒大七折优惠风暴为开端，全国范围内的抄底购房时机来了。

1、房企刚需：冲刺年终目标

数据显示，今年上半年，TOP50典型房企目标完成情况不甚理想，其中有近5成房企全年目标完成率不足40%，同比去年降低7.7%。下半年如何发力，完成年度目标已成为房企们的刚需。

业内人士告诉楼市资本论，上半年业绩完成率较低，下半年销售压力大增下，房企下半年都将拼了命推盘，恒大大招使出，让所有人都很震动。

2、规避红线：降价是大势所趋

在市场“三条红线”政策的重申下，降价成为房企进一步发展的需求。

三条红线

1、剔除预收款后的资产负债率不大于70%；

2、净负债率不大于100%；

3、现金短债比不小于1倍。

楼市资本论从2019年年报数据分析来看，不少房企均有两条及两条以上指标不达标。同时，在下半年，房地产调控持续收紧，包括深圳、杭州等城市限购力度加大等政策重压下，房企面临销售及融资的双重压力，降负降债成为房企的首要命题。

降价促销则是快速去化、快速回笼资金最快捷的方式。

从半年报看，恒大的销售额、销售回款、回款率均创历史新高，有息负债仅一个季度便大幅下降400亿。按照上半年约90%的回款率计算，全年销售回款有望达7200亿，较2019年大幅增加约2700亿。这样一来，恒大完成“有息负债每年平均下降1500亿”的目标也很有底气。

楼市资本论认为，政策重压下，恒大嗅觉灵敏反应快，决策果断有魄力，成为了这轮销售的带头大哥。

3、 综合分析：降价优惠是短期行为

如此大幅度降价下，很多人的疑问也来了：会不会年底再降？

楼市资本论分析认为，这种情况大概率不会发生。

首先，是货币超级灌溉的结果。

房地产市场对货币的吸附能力尤为强烈。

楼市资本论发现，自2000年以来，随着货币和准货币的供应量连年增加，房价也是逐年攀升，即便房价在2008年因经济危机受打击，但由于政府提出了4万亿刺激计划，货币和准货币供应量随之暴增，房价也随着货币的暴增而被带动起来，在2009年出现暴涨。

同样的，今年疫情危机下全球有超过12万亿美元的货币投向市场，在货币和准货币供应量的暴增下，通货膨胀不可避免。此时的低价，绝不代表年底甚至2021年的市场情况。

其次，成本地价持续上涨的影响。

地价与房价的关系，就像面粉与面包。地价作为房价的核心成本之一，虽然不可能完全决定房价，但却决定了房价不会低于某个水平。

举例来说，8月底，南京江宁区淳化地王保利伴湖院开盘，以2.1万/平米拿地，均价卖2.4万/平米，即使在最大限度牺牲利益的情况下，2.4万/平米依然处在南京江宁区的正常价格区间。

在《全国百城居住用地价格报告》中显示，1-7月份，全国100个城市居住用地价格为6088元/平米，同比上涨8.8%。土地市场作为楼市的风向标，不会降低的地价便决定了房价的水涨船高。

楼市资本论判断，今年的金九银十将是未来几年中最好的抄底时机，恒大掀起七折优惠风暴，无疑给购房人带来历史性的机会。

【三】马太效应加快：80%中小房企将溃败

疫情之下，房地产行业的马太效应正愈演愈烈，具有品牌、规模优势的“头部房企”强者恒强，市场加速向龙头聚拢。

2020年上半年的新冠疫情对中国房地产行业影响重大。近期，在A股、H股上市的近百家上市房企陆续公布的半年报显示，除了少数头部Top10房企实现增长外，80%房企都是营收及利润同步下滑，是跑输整个大盘的。

市场两极分化之下，大中小房企们正陷入白热化的洗牌大战中。

亚布力智库首席专家陈旻认为，恒大掀起7折售房潮将进一步助推行业的马太效应，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企将加速被淘汰，或者被头部房企吸纳并入。预计未来市场上80%的开发商会死掉，主要是中小房企、地方性房企。

可以预计，房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名将占到30%。

在龙头房企们还想着规模增长的时候，地方性的中小房企正面临生死大考。据人民法院公告网显示，今年1-8月发布破产相关文书的房企达269家，经梳理发现，大部分是涉及三四线城市的中小房企。

此外，拿地面积也在验证“强者恒强”这一逻辑。数据显示，2020年1-4月，Top100房企拿地总面积14591万平方米，同比下降26.6%，然而TOP10房企拿地总面积4379万平方米，不仅占TOP100房企拿地面积的30.0%，而且拿地规模占比较1-3月还略有上升。

楼市资本论忠告广大购房者特别是刚需们，在买房时也务必要慎重，尽量向头部企业靠拢，选择实力强的大开发商。房地产行业大规模洗牌之下，中小房企的集中性溃败或无可避免，紧接而来的后果则是烂尾楼盘的成批出现。

人生的关键就是抓住几次重大机遇。

纵观近年来的中国楼市进程，2020年房企们生存发展草蛇灰线之下，罕见的购房机遇陡然降临，是时候出手了。